Maison individuelle : réagir en cas de défaillance du constructeur

La faillite d'un constructeur est un traumatisme. Le Contrat de construction de maison individuelle a prévu cette éventualité et garantit la livraison de la maison quoi qu'il arrive.

Un chantier qui ne respecte pas le calendrier prévisionnel ou un constructeur en redressement judiciaire sont la hantise de tous les acquéreurs de maison individuelle neuve. Reportages télé anxiogènes à l'appui, le dépôt de bilan du maître d'œuvre fait peur. Fort heureusement, de solides garanties existent pour assurer la livraison. Marche à suivre pour que votre maison soit terminée au prix et dans les délais convenus.

Les différents contrats pour votre maison

Lorsque vous faites construire, trois types de contrat existent. Ils sont différents et n'offrent pas le même niveau de protection. Mieux vaut en connaître les grandes lignes avant de faire construire sa maison pour ne pas être désagréablement surpris en cas de défaillance du constructeur ou du maître d'œuvre.

Le contrat de construction de maison individuelle-loi 1990 (CCMI)

C'est de loin le cadre réglementaire le plus protecteur en cas de défaillance du constructeur car il est le seul à contenir une garantie de livraison à prix (forfaitaire et définitif) et délais convenus. Cette clause est obligatoire (articles L. 231-6 et L. 232-1 du Code de la construction et de l'habitat).

Une notice d’information, document type destiné à vous informer sur l’ensemble de vos droits, devra vous être remise avec votre contrat de construction. « La notice est brochée dans les contrats de nos adhérents », précise d'emblée Marie-Paule Direur, déléguée nationale aux affaires professionnelles à LCA-FFB. « La loi de 1990 distingue deux cas : le retard de livraison et le redressement judiciaire du constructeur en cours de chantier. » Pour faire jouer ces garanties, les clients doivent avoir en leur possession une attestation nominative et l'adresse précise du chantier doit être dûment mentionnée. Le chantier ne pourra pas démarrer s'ils ne possèdent pas cette attestation.

Le contrat d’architecte

Il est conclu avec un maître d’œuvre qui conçoit le projet en contrepartie d’honoraires : il établit les plans, élabore les documents techniques, coordonne les travaux et vous assiste dans vos relations avec les entreprises. Vous ferez appel à différents corps de métier pour réaliser votre maison (maçon, couvreur, menuisier…). Seules les entreprises intervenantes sur le chantier s’engagent sur les délais. L’architecte ne garantit quant à lui aucun délai (c’est la raison pour laquelle il ne peut y avoir de pénalités pour lui au cours de cette phase). Chaque entreprise intervenante est responsable de ses propres délais et de ses éventuels retards. Si l'une d'elles à un problème, elle peut stopper net tout le chantier. A charge alors pour l'architecte de retrouver une autre société pour palier la défaillance.

Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signerez avec elle un Contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plans. Ce contrat est réglementé. Un certain nombre de clauses sont obligatoires et l’entrepreneur est tenu de vous apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus. Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, une entreprise principale se chargeant au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, vous signerez également avec elle un Contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plans, et avec chacune des entreprises qui interviendront ensuite, un contrat d’entreprise lot par lot.

Le contrat d’entreprise (ou marché de travaux)

Il est conclu si aucun des entrepreneurs concernés ne se charge de la fourniture de plans et si aucun entrepreneur n'assume la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air. Le contrat d’entreprise s’applique pour la réalisation de lots séparés dans le cadre de la construction d’une maison. L’entrepreneur doit justifier d’une garantie de livraison donnée par une société d’assurance ou un établissement financier, agréé pour cette activité, qui s’engage, en cas de défaillance de l’entrepreneur, à terminer les travaux. Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite de votre part une vigilance particulière.

A savoir
Si vous financez votre maison à crédit, la banque prêteuse est dans l'obligation de vérifier l’existence des garanties. « La loi de 1990 oblige le banquier à vérifier les mentions obligatoires pour émettre l'offre de prêt et à contrôler la garantie nominative de prix et délais convenus pour débloquer les fonds », précise Marie-Paule Direur.

Les garanties du contrat de construction d'une maison individuelle

Garantie de remboursement et garantie de livraison figurent noir sur blanc dans le CCMI. Elles reposent sur le principe de la caution. Autrement dit, c'est un établissement financier agréé mandaté par le constructeur qui s’engagera à vous rembourser les sommes déjà versées ou à faire terminer la construction par un autre constructeur dans les conditions prévues par le contrat.

La garantie de remboursement. Elle vous assure le remboursement si le projet ne se réalise pas. Mais attention, elle ne concerne pas les intérêts d’emprunt que vous pouvez avoir déjà payés ou les frais de notaire. Et ce n’est pas une garantie obligatoire.

La garantie de livraison est obligatoire dans le cadre du CCMI. « Elle prend effet à l'ouverture du chantier », précise Marie-Paule Direur. Elle s'achève à la réception sans réserves ou à la levée des réserves éventuelles.

En cas de liquidation judiciaire du constructeur, l’organisme garant s’occupera de la poursuite des travaux au même prix et dans les mêmes délais. Il recherchera un constructeur pour terminer le chantier. Donc, quoi qu’il arrive, vous êtes protégé contre tous les risques liés à la défaillance de votre constructeur.

Comment réagir en cas de problème ?

Lorsque vous constatez un retard dans la construction ou la livraison de votre maison, mettez en demeure le constructeur de réaliser ou de terminer les travaux. « En cas de retard, le client doit informer son garant et celui-ci mettra en demeure le constructeur de livrer la maison. Il dispose de 15 jours pour réagir. Si le constructeur ne réagit pas, le garant mettra en jeu la garantie de livraison et désignera sous sa responsabilité une entreprise qui terminera les travaux. Le garant prendra à sa charge les pénalités de retard s'il est supérieurs à 30 jours », mentionne Marie-Paule Direur. Tous les courriers seront expédiés en lettre recommandée avec accusé de réception.

« Si le constructeur est en cessation de paiement, le garant mettra en demeure l'administrateur judiciaire de se prononcer sur l'exécution du contrat. Le constructeur a un mois. S'il y a une réponse positive, le constructeur a quinze jours pour intervenir. Si au final rien ne se passe, le client doit demander au garant d'exécuter sa garantie de livraison », ajoute Marie-Paule Direur. Une analyse du chantier sera faite à la demande du garant pour bien évaluer l'ampleur des travaux à réaliser.

Le garant prendra à sa charge le coût des dépassements du prix convenu, lorsqu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction. Cette garantie peut être assortie d'une franchise de 5% du prix initial ainsi que de pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard avéré de livraison, au-delà d'un délai de 30 jours. « Si la maison est hors d’eau (toit posé), le garant peut proposer au maître d'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement du chantier. Si le maître d'ouvrage accepte, le garant versera alors directement aux entreprises les sommes dont il est redevable », ajoute Marie-Paule Direur

Conseils pour ne pas se tromper
Pour ne pas vivre l'expérience traumatisante d'une défaillance d'un constructeur, il est fortement conseillé de vérifier quelques points avant de signer le contrat de construction.
La solidité financière de l'entreprise. Les comptes des entreprises sont publiés au greffe des tribunaux de commerce, consultez-les sur Infogreffe ou sur les sites spécialisés.
La réputation de l'entreprise. Avec Internet, il facile de connaître la réputation de votre futur constructeur. En quelques clics vous pouvez facilement trouver des commentaires sur l'entreprise. L’absence d’avis négatifs peut être interprété comme un bon signe. Mais ce n'est qu'indicatif.
Le bouche à oreille. Visitez et  renseignez-vous sur les maisons déjà construites par votre futur constructeur. N'hésitez pas à questionner les propriétaires.
Le délai de rétractation. A compter de la date de signature du contrat, vous disposez d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Profitez-en pour demander conseil à votre Agence départementale d'information sur logement en lui soumettant les clauses de votre contrat de construction. Ils tiennent des permanences dans de nombreuses mairies. Ce sont des spécialistes indépendants et leurs conseils sont gratuits.

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