Choisir et acheter un terrain

Avant de poser la première pierre de votre maison, ce qui va déterminer vos droits à construire, c’est l’achat du terrain. Un acte qui ne doit jamais s'improviser car il conditionne de nombreux aspects de votre projet. Des règles d’urbanisme, nature du sol, surface constructible, formalités à accomplir : voici ce qu’il faut savoir avant d’acheter votre terrain.

Comment chercher et trouver un terrain ?

Vous pouvez consulter les annonces de presse ou, plus facile encore, les annonces Internet, et notamment celles de Faire construire sa maison. Vous pouvez également contacter les aménageurs-lotisseurs mais aussi les constructeurs de maisons individuelles qui, pour satisfaire leur clientèle, essayent de recenser les terrains à vendre dans les différentes régions où ils construisent.  Attention ! La loi interdit aux constructeurs de maisons individuelles d’intervenir directement dans la vente du terrain. Vous pouvez également recourir aux services d’un notaire ou d’une agence mais vous devez alors payer une commission en plus du prix du terrain.

Quelle parcelle choisir ? Pour acheter votre terrain, vous avez le choix entre les parcelles dites « isolées » (on dit aussi « en secteur diffus » ou « en diffus »), et les lotissements ou terrains groupés, conçus et réalisés par des professionnels nommés aménageurs. Ce qui n’est pas tout à fait la même chose. Explications.

Un terrain isolé. Un terrain isolé n’est pas obligatoirement perdu en pleine campagne ! Il s’agit simplement d’un terrain mis en vente par un particulier. Avantage du terrain isolé : il peut accueillir n’importe quelle construction admise par les règles d’urbanisme. Mais ce genre de parcelle n’est pas toujours viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux réseaux d’eau potable, de gaz, d’assainissement, d’électricité et de téléphone. Vous devez dans ce cas engager des frais supplémentaires pour obtenir les raccordements aux équipements collectifs.

Un terrain en lotissement. Réalisés par des aménageurs professionnels, les terrains en lotissement sont livrés prêts à bâtir (ils sont bornés et raccordés aux réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement, etc.). Pour connaître les équipements collectifs déjà en place et vous assurer qu’ils sont correctement réalisés, demandez au vendeur de vous communiquer le permis d’aménager et la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux. En lotissement, vous devez vous conformer à des règles de construction parfois plus astreignantes que celles du plan local d’urbanisme (PLU) de la commune : modèles de toiture, implantation des constructions sur la parcelle, règles d’entretien des voies de desserte des maisons, etc.

Terrain : nature du sol et surface

La nature du sol et du sous-sol conditionne le type, l’importance et le coût des fondations de la maison. La construction sera en effet plus ou moins facile selon que le terrain est humide ou pas, pentu ou non, en contrebas ou en surplomb par rapport à la voie publique, etc. En outre, les fondations seront différentes suivant la nature du sol : rocheux, sablonneux ou argileux... Assurez-vous que le sous-sol présente une stabilité suffisante. La présence d’une nappe phréatique à faible profondeur, de galeries ou de carrières peuvent rendre la construction impossible sans un surcoût important.

Parcelle bien étudiée. Une étude de sol vous permettra de bien cerner les caractéristiques du sous-sol. Le géotechnicien réalisera des forages et vous remettra une étude précisant les règles que votre projet doit respecter pour bien s'adapter au terrain. Vous connaîtrez le type de fondations à employer et vous pourrez chiffrer la maison. Avec la loi Elan, les vendeurs de terrains situés dans des zones argileuses soumises à des phénomènes de retrait-gonflement doivent obligatoirement fournir une étude de sol à leur client acquéreur. Une mesure entrée en vigueur le 1er octobre 2020.

Diagnostic terrain. Notez que le vendeur doit vous fournir, au plus tard au moment de la signature du compromis, un état des risques et pollution (ERP) datant de moins de six mois si le terrain est situé dans une zone à risques. Ce document vous précise si le bien se trouve dans une zone où existe un risque technologique (usine dangereuse) ou naturel possible (inondation, avalanche...). Pour en savoir plus sur ces questions, vous pouvez consulter le site officiel www.georisques.gouv.fr. Conseil : avant d'acheter, faites une visite du terrain avec un spécialiste (constructeur, architecte, etc.) pour vous assurer de ses qualités techniques.

La surface du terrain. Vous devez connaître la superficie exacte du terrain pour déterminer par exemple sa constructibilité, c’est-à-dire le nombre de mètres carrés que vous serez autorisé à construire. En outre, le prix est généralement fixé au mètre carré. En lotissement, le terrain fait obligatoirement l’objet d’un bornage et les aménageurs membres de l'Union nationale des aménageurs (Unam)  vous proposent une garantie de surface au mètre carré près. Rien de tel pour un terrain isolé. La contenance indiquée dans le titre de propriété ne vous permet un recours contre le vendeur que si la superficie réelle du terrain est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte. Il est donc utile de le faire mesurer par un géomètre expert. En diffus, la loi oblige le vendeur d’un terrain isolé à préciser si la superficie du terrain résulte ou non d’un bornage.

Les servitudes liées au terrain

Le terrain que vous convoitez peut être grevé d’une servitude, c’est-à-dire d’un droit détenu par votre voisin sur votre propriété. Un point important, qu’il faut toujours vérifier pour éviter d’éventuels litiges.

Droit de passage. Parmi les nombreuses servitudes existantes, citons la servitude de passage qui peut entraîner une décote de votre terrain. Si la propriété voisine n’a pas d’accès direct à la voie publique, on dit qu’elle est enclavée. Pour que votre voisin puisse accéder à la route, il bénéficie d’un droit de passage légal sur votre terrain. L’itinéraire qu’il devra emprunter est fixé à l’amiable ou, à défaut, par le tribunal de grande instance. Ce cheminement est pris du côté où le trajet de son terrain à la route est le plus court. Le voisin vous versera une indemnité proportionnelle au dommage qu’il vous occasionne, par l’établissement et l’utilisation du passage et la moins-value apportée à votre propriété.

Écoulement des eaux. Le terrain peut également supporter une servitude d’écoulement des eaux vous obligeant à recevoir les eaux naturelles provenant d’un terrain ou de la voie publique situés au-dessus du vôtre. Cette servitude ne donne lieu à aucune indemnité. En outre, vous ne devez pas élever un mur sur votre terrain qui retiendrait l’eau de pluie chez votre voisin, au risque de provoquer des infiltrations dans sa maison. Attention donc à cette servitude si vous convoitez un terrain en contrebas d’une route ou d’un autre terrain.

Les vues. Lors de l’édification de votre maison, vous devrez tenir compte de la réglementation concernant les vues sur la propriété voisine, c’est-à-dire les distances à respecter pour ouvrir une fenêtre sur le fonds voisin. Le Code civil distingue deux types de vue :

• les vues droites par lesquelles on peut voir la propriété de votre voisin sans se pencher au-dehors. Il s’agit des fenêtres situées en face du fonds voisin. La distance à respecter est de 1,90 m entre le parement extérieur du mur et la limite séparative des deux propriétés ;
• les vues obliques qui permettent de voir chez votre voisin en tournant la tête à gauche ou à droite ou en se penchant. La distance est de 0,60 m entre la fenêtre et la limite séparative.

La viabilisation du terrain. Vous devez vérifier la possibilité de raccorder votre future maison aux réseaux collectifs d’eau potable, d’assainissement, d’électricité et de téléphone. C’est ce que l’on nomme la viabilisation. Si le terrain n’est pas viabilisé, renseignez-vous auprès de la mairie et des organismes compétents pour connaître l’ampleur des travaux.

Terrain : connaître les règles d'urbanisme

Il est indispensable avant d’acheter un terrain de savoir s’il est constructible. Consultez le Plan local d’urbanisme (Plu) auprès de la mairie. il définit et délimite les différentes parties de la commune quant à leur affectation (zones d’habitation, zones industrielles, zones agricoles, etc.). Il fixe la nature des constructions qui peuvent y être édifiées. En effet, dans certaines zones, le nombre d’étages peut être limité, l’aspect des constructions, la couleur de la façade ou des volets peuvent être imposés, ainsi que la nature de la couverture ou de la pente du toit, entre autres exemples.

Le certificat d’urbanisme. Document fourni gratuitement par l’administration, ce certificat indique les règles d’urbanisme applicables sur le terrain où la construction de la maison est envisagée. La mairie le remet gratuitement aux particuliers qui en font la demande. La loi prévoit deux types de certificat.

Le certificat d’urbanisme d’information. Il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain. Il indique seulement la situation de la parcelle au regard des dispositions d’urbanisme, des limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain, ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. Il est donc conçu comme un document purement informatif.

Le certificat d’urbanisme opérationnel. Il est délivré dès lors qu’un projet précis est envisagé. Vous devez donc déposer un dossier complet sur l’opération projetée, notamment la destination de l’immeuble (usage d’habitation par exemple) ainsi que sa superficie de plancher. Dans ce cas, le certificat indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. Autrement dit, si le terrain est ou non constructible.

La valeur du certificat d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme détaillé est valable pendant dix-huit mois ; pendant ce délai, les dispositions qu’il contient ne peuvent pas être remises en cause. Vous avez donc intérêt à déposer votre demande de permis de construire pendant le délai de validité du certificat d’urbanisme. Il pourra être prorogé par périodes successives d’une année. Dans ce cas, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie deux mois au moins avant l’expiration du délai. L’absence de réponse de l’administration vaudra délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite. Le délai d’instruction pour le CU d’information est de un mois, et de deux mois pour le CU opérationnel.

 Achat du terrain : les formalités

Selon le type de terrain, vous allez signer soit un compromis de vente (diffus), soit une promesse unilatérale de vente (lotissement). Des documents qui, sans être fondamentalement différents, présentent certaines caractéristiques juridique qu'il faut connaitre avant d'acheter.

Le compromis de vente. En règle générale, l’achat d’un terrain « isolé » passe, dans un premier temps, par la signature d’un compromis de vente. Dans cet acte, vendeur et acheteur s’engagent définitivement, l’un à vendre, l’autre à acheter. Attention, vous ne disposez pas obligatoirement d’un délai de rétractation. Pour en bénéficier il faut impérativement que le compromis le mentionne. Le compromis s’accompagne le plus souvent du versement d’une indemnité d’immobilisation représentant 10 % du prix de vente.

Avec ou sans notaire ? Vous pouvez signer le compromis devant notaire, ce qui est conseillé, ou sous seing privé, c’est-à-dire directement entre particuliers à l’aide d’un modèle type à jour des textes en vigueur. N’oubliez pas d’insérer dans ce contrat des clauses suspensives, conditionnant la réalisation de la vente à l’obtention des prêts, mais aussi à l’obtention du permis de construire ou, au moins, d’un certificat d’urbanisme détaillé qui garantit que le terrain est constructible.

La promesse unilatérale de vente. En lotissement, la loi prévoit la signature d’une promesse unilatérale de vente spécifique indiquant « la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison ». La promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de dix jours pendant lequel vous pouvez vous rétracter. Le vendeur peut obtenir de l’acheteur le versement d’une indemnité d’immobilisation. Son montant ne peut pas excéder 5 % du prix de vente. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ces sommes sont restituées à l’acquéreur :

• dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date d’une éventuelle rétractation ;
• dans un délai de trois mois si le contrat de vente n’est pas conclu du fait de la défaillance d’une des conditions de la promesse. Si tous les documents sont réunis, vous passerez chez le notaire pour signer l’acte définitif quelques mois plus tard.

L’acte de vente définitif et les frais de notaire. L’acte de vente d’un terrain est un acte authentique : il doit être rédigé par un notaire, puis publié. L’étude du notaire est donc un lieu de passage obligé. Vous serez redevable des frais notariaux et des droits fiscaux liés à l’achat d’un terrain. Lors de la signature de ce document autrement nommé acte authentique, vous versez des frais de notaire. Il s'agit de toutes les sommes versées par l’acquéreur au notaire lors de l’acquisition du terrain. Ces frais comprennent les droits de mutation, la rémunération du notaire et les frais et débours que le notaire engage pour le compte de l’acheteur. Au final, les frais de notaire pour l’achat d’un terrain à bâtir sont compris entre 7 et 8 % du prix d’achat.