Maison : les clés pour construire en Bretagne

Des maisons qui marient confort, performance et qualité, des terrains qui n’augmentent plus, des acquéreurs très motivés : décidément, la Bretagne est une région très constructive !

En Bretagne, la météo est toujours clémente. Notamment pour la maison individuelle. A fin juin 2017, selon le baromètre Markémétron Caron Marketing, les ventes de maisons neuves ont bondi de 23% sur un an, plaçant la région en tête du palmarès national du dynamisme de la construction.

Très performante, cette maison affiche des plafonds de consommation d'énergie deux fois inférieurs aux exigences de la réglementation. www.maisons-batitech.fr

Plusieurs facteurs ont contribué à ce bon score. D’une part, une demande toujours forte : la part des propriétaires occupants dans le parc pavillonnaire est très élevée, à 83% dans la région contre 81% en France, selon les chiffres de la DREAL Bretagne (Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du Logement).

D’autre part, les conditions de financement ont été appuyées par des taux de crédit immobilier extrêmement bas, malgré une légère remontée au printemps. En moyenne, selon le courtier Cafpi, les taux régionaux hors assurance s’élèvent à 1,38% sur 15 ans, 1,56% sur 20 ans et 2,05% sur 25 ans.

Enfin, les dispositifs de prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants et de défiscalisation Pinel pour les investisseurs ont rencontré un vif succès. Il faut dire que le PTZ, dans sa configuration 2017, finance 40% du projet gratuitement. Et pour les bénéficiaires modestes, il se rembourse après le crédit principal, ce qui augmente le pouvoir d’achat.

La Bretagne à grande vitesse

Autre coup de pouce à la demande : l’arrivée le 2 juillet dernier de la ligne à grande vitesse (LGV), reliant l’Ille-et-Vilaine à Paris en moins de 1 h 30, avec un gain moyen par trajet de 35 minutes. « Rennes va ainsi continuer à attirer des entreprises et des cadres dans les prochaines années », envisage Fabrice Treguer, directeur marketing et commercial de Trecobat. Saint-Malo est désormais à 2 h 14 de Paris et Redon à 2 h 06, soit des gains de temps respectifs de 42 et 37 minutes. « Les vendeurs ont anticipé le phénomène : les prix des terrains ont été multipliés par trois en huit ans », constate Marc Loys, qui dirige Maisons Elian. Mais aujourd'hui, l'heure est plutôt à l'accalmie.

Belles ouvertures et protections solaires pour cette demeure contemporaine. www.maisons-arteco.fr

Toutes les catégories d’acquéreurs sont revenues sur le marché : de nombreux Bretons, notamment Rennais, en quête de résidences secondaires ou souhaitant s’agrandir, des jeunes couples au budget plus serré, des Franciliens qui préparent leur retraite, mais aussi quelques seniors en provenance de la Côte-d’Azur désireux de bénéficier d’un environnement plus paisible. « En revanche, les acquéreurs étrangers, surtout les Anglais en Bretagne sud, disparus depuis la crise financière, sont peu présents », remarque Pierre Laude, directeur associé d’Arteco.

Terrains : ventes en hausse

Bonne nouvelle pour ceux qui veulent faire construire : les prix des terrains à bâtir, sont restés sages. « C’est le type de bien privilégié par les jeunes ménages, la construction leur permettant de mieux maîtriser leur budget, indiquent les Notaires de l’Ouest. La hausse du nombre de ventes n’a pas eu, pour l’instant, d’incidence sur les prix médians des lots. Il s’agit le plus souvent de terrains situés en lotissement dont les prix sont contrôlés par les communes. Elles font le choix de proposer des terrains à des prix attractifs pour de jeunes couples, qui donneront un nouveau souffle à la vie locale. »

Cette villa relève le défi de l'intégration dans l'environnement. www.maisons-elian.com

En croissance pour la seconde année consécutive, les ventes de terrains en Bretagne ont explosé au premier trimestre 2017, en hausse de 34,5% par rapport au premier trimestre 2016, dépassant ainsi la barre des 10.000 transactions. Mais le marché est encore loin des niveaux d’avant crise, lorsque les ventes de terrains dépassaient les 20.000 transactions en 2006.

Pour l’instant, la demande n’a pas entraîné de tensions sur les prix. La valeur médiane du terrain est de 50.300 €, en légère progression de 0,7% sur un an. Selon les villes, le budget pour un terrain s’étale de 80.500 € à Fouesnant à 200.000 € à Arradon. « On peut même aller de 35.000 € dans les terres à 350.000 € en front de mer », confirme Pierre Laude.

 Le prix des terrains en Bretagne

   Prix médian  Variation des prix sur un an  Variation des ventes sur un an
 Morbihan  54.000 €  + 3,80%  + 13%
 Finistère  45.800 €  + 0,7%  + 25,6%
 Ille-et-Vilaine  44.000 €  - 1,60%  + 12,2%
 Côtes-d'Armor  38.100 €  – 2,50%  + 10,6%

 Source : Notaires de l'ouest. Premier trimestre 2017.

Terrains : petites parcelles

La taille des terrains se réduit depuis plusieurs années. « Dans les agglomérations, les politiques de préservation du foncier conduisent les communes à proposer des parcelles toujours plus petites, entre 300 et 500 m², analysent les Notaires de l’Ouest. Pour disposer de surfaces plus grandes les ménages doivent s’éloigner dans les communes rurales. »

En conséquence, « les maisons en bande, mitoyennes de deux côtés, se développent et représentent près d’un tiers des maisons construites », constate Hermann Genouel, président du Groupe Maisons de l’Avenir. « Dans la métropole rennaise, certaines parcelles ne dépassent pas les 250 m² », souligne Marc Loys. Un ratio se dégage : « le prix du terrain représente environ un tiers du prix de la maison », calcule Fabrice Treguer.

Lumière et jeux de volumes pour cette maison qui marie tradition et modernité. www.maisonsdelavenir.com

Autre solution pour trouver un terrain : la division parcellaire. « C’est une tendance très nette qui contribue à la densification en zone urbaine ou côtière », remarque Pierre Laude. Les propriétaires de grands terrains en centre urbain n’hésitent pas à revendre une partie de leur parcelle, afin notamment d’agrandir leur maison en créant une extension ou une surélévation. « C’est assez fréquent en centre-ville, note Fabrice Treguer. Réalisés en ossature bois, ces aménagements visent souvent à créer une chambre avec salle de bains en rez-de-chaussée. »

Du bois en Bretagne
Ecologie, confort, souplesse architecturale : en Bretagne, la maison bois a su trouver sa place puisqu'elle compte pour près de 9% des ventes. Autre atout : « leur prix est désormais plus accessible et ces villas se sont démocratisées », indique Fabrice Treguer chez Trecobat. Les constructeurs en sont bien conscients. Ils sont d'ailleurs nombreux à proposer ces villas par essence chaleureuse. Le plus souvent, ils bâtissent sur le principe de l'ossature bois industrialisée, qui leur permet de maîtriser la qualité et d'optimiser le temps de montage. Aujourd’hui, nombre de constructeurs bretons propose une offre spécifique, comme Trecobat avec Nature & Bois, Maisons de l’Avenir avec Maisons Vivre & Bois, Arteco et bien d’autres encore. 

Maisons : nouveaux usages

Toutes les tailles, tous les budgets… Les maisons neuves s’adaptent aussi à tous les usages. « La maison groupée est la réponse urbaine la mieux adaptée aux nouveaux comportements : les jeunes générations plus mobiles se tournent vers une notion d’usage du logement, analyse Didier Aussel, dirigeant des Maisons Cardinal. Plus terrienne, la clientèle plus âgée recherche des maisons de plain-pied, fonctionnelles, de 80 à 100 m² avec trois ou quatre chambres et un jardin pour y cultiver un petit potager. »

En s'ouvrant sur la lumière, cette maison offre confort et optimisation énergétique. www.constructeur-maison-delta.com

La résidence principale n’est pas la seule à évoluer : « Sur les côtes, dans la baie de Quiberon, le golfe du Morbihan ou sur la Presqu’île de Rhuys, la clientèle recherche des résidences secondaires pour réunir les familles éparpillées pour les vacances », indique Philippe Fray, président des Constructions du Golfe. D’une superficie allant jusqu’à 200 m², voire plus, ces maisons doivent bénéficier d’une grande pièce de vie, au minimum d’une quarantaine de mètres carrés, tandis qu’à l’étage, les quatre, six ou même huit chambres alignées ou organisées en dortoir, avec une deuxième voire une troisième salle de bains.

Constructeurs de pointe
Innovants, les constructeurs bretons ? Et comment ! Entre autres exemples, Trecobat signe sa Villa E-Roise, une maison à énergie positive qui cadre avec les prochaines normes de 2018 et 2020. Maisons de l’Avenir propose sa maison Bati-Passiv, qui affiche des performances énergétiques bien supérieures aux exigences réglementaires. Arteco a réalisé il y a quelques années une maison laboratoire à énergie positive. Maisons François Léon a même bâti un village exposition de maisons basse consommation en… 2009 ! Autant d’innovations qui se retrouvent dans les maisons neuves d’aujourd’hui, qui ainsi associent confort, qualité et faibles factures d’énergie.

Maisons : des plans remaniés

Une demande fait l’unanimité : la suite parentale en rez-de-chaussée. « Même les jeunes couples la veulent, comme s’ils devaient rester jusqu’à la fin de leur vie dans la maison », s’étonne Pierre Laude. « C’est le cas dans pratiquement 100% de nos maisons », confirme Pierre Fray. Sont aussi plébiscitées les grandes pièces à vivre avec la cuisine ouverte sur un îlot central, même si « on commence à nous demander de séparer à nouveau la partie salon, la cuisine jouxtant la salle à manger où la table sert aussi aux devoirs des enfants », remarque Hermann Genouel.

Cette grande villa réinterprète le clacissisme breton. www.constructionsdugolfe.com

Le point fort : la lumière. « Les acquéreurs veulent des espaces lumineux, avec de grandes ouvertures, notamment avec des baies d’angle, c’est une tendance sensible, comme les volets roulants à lames orientables », indique Pierre Fray. « Il y a une grosse tendance sur les stores et brise-soleil, car les maisons, aujourd’hui très bien isolées, chauffent vite », renchérit Marc Loys. Enfin, dans les salles de bains, le combo gagnant, « c’est la double vasque avec une baignoire, surtout pour les enfants, ou une douche à l’italienne », mentionne Hermann Genouel.

Maison connectée ?

En matière de chauffage, le marché se divise entre pompes à chaleur et chaudières au gaz : « Dans les lotissements bien desservis en gaz, 60% des installations comportent un système de chauffage au gaz couplé avec deux petits panneaux photovoltaïques, contre 15% de poêles à bûches en complément, et 25% de pompes à chaleur », indique Marc Loys.

Ce constructeur né à Saint-Malo mise sur des techniques innovantes et une très haute efficacité énergétique. www.dulo-home.com

Les proportions varient selon les constructeurs : « l’avantage de la pompe à chaleur, qui équipe 50% des maisons que nous construisons, c’est qu’elle est moins coûteuse en termes d’entretien qu’une chaudière, défend Hermann Genouel. Du coup, nous misons sur des maisons dont les performances dépassent celles de la RT 2012 (la norme qui régit la construction NDLR), en renforçant l’isolation et améliorant la perméabilité à l’air, avec un système de ventilation de classe B, pas forcément en double flux ».

Pour la ventilation, « les systèmes double flux sont peu fréquents, car ils nécessitent un budget supplémentaire de 5 000 à 6 000 € », relève Pierre Fray. Du coup, la grande majorité des maisons neuves est équipée de ventilation simple flux hygro B. Leur principe de fonctionnement : elles adaptent leur débit au degré d’humidité, donc au nombre d’habitants de la maison. Un système simple, efficace, et économique à l’usage.

Formes compactes et jeux de couleurs pour cette maison bien dans son époque. www.maisons-rennaises.fr

Autre tendance : la domotique poursuit sa percée via les objets connectés, en fonction des budgets des familles. « Elle s’est démocratisée et ne nécessite plus d’installations complexes, mais son usage demeure restreint », estime Pierre Laude. Au minimum, les acquéreurs optent pour la centralisation des commandes des volets roulants automatisés, des éclairages, du chauffage et de l’eau chaude, ajoutent parfois la commande du portail, les détecteurs de fumée et un système de sécurité.

Côté prix, la moyenne des maisons neuves varie entre 1.400 et 1.600 €/m² TTC hors foncier, adaptation au terrain et frais annexes. Les maisons d'entrée de gamme, dans les mêmes conditions, démarrent aux alentours de 1.000 €/m² TTC en version prêt à décorer. Le haut de gamme peut bien évidemment monter plus haut.

Belles ouvertures pour cette maison fidèle à la conception bioclimatique. www.maisons-arteco.fr

Ce qu'il faut retenir, c'est que les maisons neuves affichent un très haut niveau de qualité, mais aussi de sécurité, les prix donnés valant pour les projets menés sous le régime du Contrat de construction loi de 1990. C'est le seul cadre juridique à définir un prix global, forfaitaire et définitif et surtout une garantie de livraison à prix et délais convenus.

Investissement maison
Faire construire une maison pour la louer ?  En Bretagne, « ça marche plutôt bien », indique Fabrice Treguer de Trecobat. Si les maisons neuves représentent environ 10% de ce marché, « il y a une vraie demande locative », confirme Marc Loys de Maisons Elian. Le prix de la maison, terrain inclus, se situe dans une fourchette similaire à celui d’un appartement, avec un montant moyen qui oscille entre 180.000 et 200.000 €, soit grosso modo « le coût d’une maison de 90 m² avec 3 chambres et un petit jardin en périphérie », indique Philippe Fray des Constructions du Golfe. Attention : en 2018, l’avantage fiscal Pinel, réservé aux investisseurs dans le neuf, sera recentré sur les grandes agglomérations (zones A bis, A et B1 du dispositif).

Quelques maisons bretonnes...

Sophie Fichepain