Faire construire une maison en Midi-Pyrénées

Par son cadre de vie et son dynamisme économique emmené par la locomotive métropolitaine de Toulouse, Midi-Pyrénées, aujourd’hui intégrée dans la nouvelle région Occitanie, attire sans peine de nouveaux habitants. Selon la DREAL (Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement) Occitanie, la région a gagné près de 600 000 âmes et 300 000 nouveaux arrivants se sont installés dans l’aire urbaine de Toulouse au cours des trente dernières années.

C’est aussi la destination rêvée pour y détenir une résidence secondaire. Selon l’Insee, celles-ci représentent près de 16% du parc de logements : « Cette part est la troisième la plus élevée parmi les régions métropolitaines, après la Corse et Provence-Alpes-Côte d’Azur », indique cet institut.

Nouveaux arrivants, acquéreurs locaux ou propriétaires de résidences secondaires, tous contribuent à doper la demande d’habitat individuel. « Le secteur le plus dynamique en termes de construction de maisons et de ventes de terrains, c’est la périphérie de Toulouse, dans un rayon de 30 km, ainsi que quelques villes moyennes de la région comme Albi, Saint-Gaudens, Montauban ou Cahors », constate Hervé Vanaldewereld, directeur général d’Angelotti Aménagement.

Construire en Midi-Pyrénées : budget défini

Avant de se lancer dans un projet de construction, il faut absolument verrouiller son budget. « Les acquéreurs font faire une estimation par leur banquier, mais celui-ci ne donne souvent son avis que sur un montant un peu large, prévient Arnaud Paraire, président des Maisons Hadhoc. Or cette démarche en amont est d’autant plus importante que les clients veulent souvent une maison clefs en main. Avant, ceux qui faisaient construire prévoyaient de réaliser eux-mêmes certaines finitions comme les peintures, la pose de la cuisine, la création de la terrasse… Aujourd’hui, ils demandent même que soit incluse la pose d’une clôture rigide ou de claustras, ce qui représente encore un budget supplémentaire. »

La bonne nouvelle ? Les taux des crédits immobiliers restent très compétitifs, en moyenne à 1,48% hors assurances au premier trimestre 2018 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Mais il faut établir un budget précis et détaillé, qui va prendre en compte l’ensemble des paramètres du projet et de sa situation financière : les économies dont on dispose, les crédits en cours, la capacité d’emprunt optimale selon la durée d’emprunt souhaitée, la possibilité de bénéficier de prêts aidés type prêt à taux zéro ou prêt Action Logement, l'éventuel coup de pouce des parents pour ceux qui achètent la première fois…

En face, il faut faire la liste de toutes les dépenses à prévoir pour le terrain, les taxes type aménagement ou raccordement, la construction de la maison elle-même, les aménagements intérieurs et extérieurs, tout en gardant une petite enveloppe de sécurité (ou au moins en prévoir la possibilité) pour des investissements supplémentaires comme les études de sol ou l’achat d’un second véhicule si l’on s’éloigne un peu plus que prévu.

Construire en Midi-Pyrénées : trouver son terrain

Il faut ensuite dénicher un terrain. Près de la ville Rose, le prix des parcelles avoisine rapidement le coût de construction de la maison. « Difficile de trouver un terrain à moins de 130 000 €, s’exclame Aude-Lyne Castiglione, responsable commerciale des maisons ArchyMade. Il faut aller en deuxième couronne si l’on ne peut y consacrer que 100 000 à 130 000 € et faire plus de 20 km pour trouver une parcelle à moins de 100 000 €. En moyenne, le budget moyen oscille de 150 000 à 200 000 € en première couronne et de 100 000 à 150 000 € en deuxième couronne ».

Les secteurs recherchés ont évolué : « Alors qu’il plaisait énormément il y a encore cinq ans, le secteur sud connaît une baisse d’attractivité du fait de la hausse du trafic routier et des embouteillages, remarque Hervé Vanaldewereld. Les acquéreurs prospectent plutôt les secteurs nord et est. L’ouest reste très demandé, surtout par les familles qui travaillent pour Airbus, mais l’offre foncière y est très limitée. Résultat, les terrains s’arrachent entre 300 et 350 €/m² à Saint-Jean ou Rouffiac-Tolosan ».

Attention : le futur PLUI (Plan local d’urbanisme intercommunal) devrait accorder une large part du territoire à l’immobilier neuf en collectif, avec une vraie volonté de densifier l’existant. Toulouse reste une ville de promoteurs, qui se livrent à une concurrence farouche, notamment pour attirer les investisseurs puisque l’agglomération se situe en zone B1 et bénéficie donc du dispositif d’investissement locatif défiscalisant Pinel pour encore quatre ans. Du coup, ce qui est rare étant cher, les prix des terrains restent soumis à une forte pression et pourraient continuer d’augmenter, tandis que les superficies des parcelles pourraient encore se réduire afin de pouvoir rentrer dans les budgets des acquéreurs.

Ailleurs, la pression est moins forte. Par exemple, dans les communes très proches de Cahors, les prix des terrains sont plutôt stables, et on obtient une parcelle de 600 à 800 m² pour 30 000 €. En s’éloignant d’une dizaine de kilomètres, ce même budget permet de trouver facilement un terrain de 2 000 m² ! « Mais un beau terrain avec vue en position dominante, perle rare sur le secteur, peut faire flamber la cote jusqu’à 80 000 € », précise Arnaud Paraire.

Dans les lotissements, les prix des parcelles varient de 28 000 à 35 000 €. Aux alentours de Montauban, il est assez facile de trouver en secteur diffus des terrains plus spacieux, de 500 à 1 500 m². « Les surfaces des parcelles des lotissements sont souvent comprises entre 400 et 800 m², pour des budgets généralement compris entre 60 000 et 80 000 €, même si on peut trouver à 45 000 € dans certaines communes », indique Jacques Pelliccia, gérant des Demeures Henry Pierre dans le Tarn-et-Garonne.

Des maisons performantes

Midi-Pyrénées, c’est le pays de la brique. Nombre de maisons font appel à ce matériau. Mais en fait, tout dépend du constructeur. Chacun d’entre eux a sa propre spécialité, sa tradition et ses sous-traitants, si bien que les acquéreurs disposent d’un vrai choix. On trouve ainsi des professionnels du bloc béton, de l’ossature métallique et même des spécialistes de la maison bois qui tous produisent des maisons de grande qualité.

Dans la région, les trois quarts des maisons sont équipées de pompe à chaleur alimentant un plancher chauffant. Pour l’essentiel, il s’agit d’appareils double service, qui produisent aussi l’eau chaude. Les chaudières gaz sont employées lorsque le terrain est raccordé au réseau, ce qui n’est pas toujours le cas. A la marge, on trouve des solutions bois et des chauffe-eau solaires, tandis que l’électricité photovoltaïque en autoconsommation gagne du terrain.

Les maisons neuves sont ainsi très souvent plus performantes que la réglementation thermique actuelle, la RT 2012, ne l’impose. Selon une enquête EDF réalisée sur 88 000 maisons neuves dans toute la France, celles qui sont bâties dans la zone climatique H2C (celle de Midi-Pyrénées) affichent un besoin bioclimatique (coefficient Bbio) de 46, alors que la RT 2012 leur impose de ne pas dépasser 56. De même, les plafonds de consommations imposés par cette même RT 2012 doivent rester en dessous de 49 kWh/m²/an. Dans la réalité, la moyenne est à 44 kWh/m²/an et nombre de constructeurs proposent des maisons encore plus économes.

Des maisons aux circulations plus fluides

Côté architecture, quelle est la tendance ? « Nous construisons beaucoup de maisons de plain-pied, ce qui est plus pratique et plus facile à faire puisque les terrains sont plus grands et les contraintes (orientation par rapport au soleil, limites séparatives, etc.) sont beaucoup moins pesantes, répond Jacques Pelliccia. Du côté de Montauban, les maisons sont plutôt traditionnelles, il y a peu de toits-terrasses trop contemporains. »

Pour autant, la toiture simple à deux pans ne fait pas l’unanimité, dans une région qui ne connaît ni les chambres mansardées ni les chiens assis : « Nous travaillons sur des jeux de toitures pour personnaliser la maison, par exemple avec des petits porches ou un abri de terrasse », indique-t-il.

Globalement, « les demandes ne portent pas sur des éléments techniques, mais sur la personnalisation, souligne Aude-Lyne Castiglione. Qui va forcément pouvoir se faire, mais en fonction du budget dont dispose le futur propriétaire. Par exemple, une toiture-terrasse, c’est un budget supérieur de 10 à 15% par rapport au coût total de la maison, et non de la seule toiture ».

Pour obtenir une maison facile à vivre, il faut travailler sur le plan et l’orientation et rompre avec la monotonie. « Par exemple, on peut créer plusieurs blocs nuit, selon les usages des occupants. La chambre isolée d’un adolescent, surtout s’il dispose d’une salle d’eau ou d'une salle de bains adjacente, pourra être très facilement transformée en chambre d’amis une fois qu’il aura quitté le nid, chacun disposant ainsi de son intimité. Ou alors, on peut créer un patio intérieur pour disposer d’un lieu calme et intime », cite-t-elle.

Autre possibilité, « pendant un moment, il y a eu une petite tendance au style méditerranéen, avec une tour (c’est-à-dire un étage au centre de la maison) et quelques colonnades en façade », note Jacques Pelliccia. Des solutions qui aujourd’hui perdent du terrain au profit de styles plus sobres.  

Des maisons bien agencées

Ce sont vraiment les espaces intérieurs qui préoccupent les acquéreurs. La cuisine et la salle de bains sont les deux pièces phares de la maison. Dans la salle de bains, les constructeurs préfèrent installer des receveurs extra-plats plutôt que des douches à l’italienne : le rendu final est le même, il est possible d’installer de grandes unités (jusqu’à 1,80 m de largeur), mais le bac requiert un entretien moins contraignant : « Le problème, c’est que les acquéreurs ne sont pas assez vigilants avec les douches à l’italienne : il faudrait refaire les joints tous les ans, souffle Arnaud Paraire. Ils ne le font pas et se retrouvent après avec des problèmes d’étanchéité et d’humidité, a fortiori s’ils ne ventilent pas correctement les pièces d’eau. »

Peu d’acquéreurs hésitent sur la création d’un cellier buanderie jouxtant la cuisine et d’un dressing adjacent à la chambre des parents. Mieux vaut éviter le grand placard aveugle, car le dressing peut concentrer la poussière, les acariens et l’humidité : il faut au contraire en faire une pièce bien ventilée, avec une ouverture, au moins une fenêtre de toit ou un puits de lumière. « Aujourd’hui en plus, ça ne coûte pas plus cher de choisir un modèle domotisé, alors autant en profiter, indique Aude-Lyne Castiglione. Nous effectuons une veille permanente avec nos architectes pour connaître et proposer de nouveaux produits et coloris pour les finitions. Par exemple, le carrelage est très pratique, mais on peut obtenir un bel effet de rendu avec une pièce à vivre ornée de béton ciré ou de véritable parquet ou des menuiseries mixtes alu et bois. » A chacun d’apporter sa touche de personnalité.

Sophie Fichepain