Urbanisme : respectez les règles

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Vous souhaitez vous porter acquéreur d’un terrain ? Avant toute chose vous devrez vérifier s’il est constructible et si votre projet est compatible avec la parcelle convoitée. Autrement dit, si celui-ci satisfait aux règles d’urbanisme en vigueur. Explications.

 

Bien situé, idéalement exposé... vous croyez avoir enfin déniché la perle ? Pas de précipitation ! Une visite au service d’urbanisme de la commune concernée s’impose afin de vérifier la constructibilité du terrain convoité mais aussi les droits et les obligations qui y sont liés. Rappelez-vous que l’on ne peut pas construire n’importe quoi, n’importe où.

Chaque commune est en effet en droit de vous imposer des règles de construction plus ou moins strictes afin de satisfaire à leurs exigences d’aménagement et d’occupation des sols. Il est donc indispensable de connaître les règles d’urbanisme applicables localement mais aussi celles précisant la densité de construction autorisée par rapport à la surface ainsi que les contraintes d’aménagement des abords.

Certaines communes plus exigeantes peuvent même vous imposer des normes architecturales comme la forme de la toiture, la couleur des enduits, l’emploi de matériaux spécifiques ou encore un certain type de clôture...

Quelles règles d'urbanisme?

Pour connaître les règles d’urbanisme en vigueur sur votre commune, vous devez d’abord savoir s’il existe un Plan local d’urbanisme (Plu) ou à défaut une carte communale. En France, le Plu est le principal document de planification de l’urbanisme au niveau communal, voire intercommunal. Il définit et délimite les différentes parties de la commune quant à leur affectation (zones d’habitation, zones industrielles, zones agricoles...).

Il détermine aussi et surtout les conditions de l’occupation des sols et fixe de façon plus ou moins contraignante, la nature des constructions qui peuvent y être édifiées, leur implantation, leur volume, jusqu’à l’aspect extérieur des bâtiments. Dans certains secteurs, le nombre d’étages peut en effet être limité, la couleur de la façade ou des volets peut être imposée, tout comme la nature des matériaux de couverture, le degré d’inclinaison de la pente du toit ou la taille des ouvertures.

 

La loi Montagne impose entre autres une continuité urbanistique avec le bourg existant.


Quid de la surface constructible?

Le plan local d’urbanisme vous renseigne également sur le coefficient d’occupation des sols qui permet de fixer la surface de plancher constructible sur votre parcelle.

Pour l’obtenir, il suffit de multiplier la superficie du terrain par le Cos. Si sur un lot de 1.000 m2, le Cos est de 0,3 la surface que vous pourrez construire sera limitée à 1.000 x 0,3 soit un total de 300 m2. Une information essentielle à connaître avant de s’engager afin d’être sûr que la taille de la demeure envisagée est compatible avec la superficie de la parcelle.

Une petite entorse au règlement est toutefois consentie aux propriétaires de bâtiments plus respectueux de l’environnement. L’arrêté du 3 juillet 2007 octroie une bonification pouvant aller jusqu’à 20 % de superficie en plus, si vous respectez des critères stricts de performance énergétique.

 

Le territoire français est partagé en deux, d’une part les zones urbaines et de l’autre les zones naturelles. Dès lors qu’il n’existe aucun document d’urbanisme propre à la commune, la règle de la « constructibilité limitée » s’applique et interdit toute construction en dehors des parties déjà urbanisées, afin de limiter la dispersion des bâtiments, notamment dans les zones rurales.

Il existe toutefois une exception dont le principal but est d’éviter une diminution de la population. Un permis de construire pour une maison isolée pourra être accordé si la construction présente un intérêt pour la commune, si la décision est validée en conseil municipal, et s’il n’y a aucun compromis au détriment de l’agriculture ou de l’environnement. 

Afin de mieux gérer et aménager leur espace, près de 2.000 communes ont élaboré leur propre document d’urbanisme, dans lequel figure un plan de zonage. Pour le Plu, il existe quatre grands secteurs : les zones U (Urbanisées, et donc constructibles), les zones AU (À Urbaniser, constructibles à plus ou moins long terme en fonction des réseaux existants ou à créer), les zones A (Agricoles) et les zones N (Naturelles et forestières).

Seules les deux dernières sont inconstructibles. Le Plan indique également les emplacements dits « réservés », c’est-à-dire les terrains que la commune envisage d’acquérir, et les espaces boisés « classés », qui correspondent aux forêts et aux parcs à préserver.

Certaines communes ont élaboré leur propre document d’urbanisme. Mais toutes les dispositions locales doivent être compatibles avec les lois nationales, et notamment avec la loi Littoral et la loi Montagne. En France, les côtes et les massifs sont des secteurs particulièrement protégés, et les règles d’urbanisme y sont plus sévères.

La loi Littoral concerne toutes les communes riveraines de la mer, de l’océan, d’un estuaire ou d’un lac de plus de 1.000 hectares. Dès lors qu’une partie de la commune touche l’eau, c’est toute la ville qui est concernée par cette loi. Les constructions ne sont autorisées que dans la continuité de l’urbanisation déjà existante et par conséquent les maisons isolées sont interdites. Plus votre terrain est près de la côte, plus la loi est contraignante. De plus, la règle « des 100 mètres » délimite une zone inconstructible dans la bande littorale (100 mètres à compter de la limite haute du rivage). 

La loi Montagne, quant à elle, peut concerner une commune entière ou un simple secteur situé dans l’un des sept massifs reconnus par la loi : les Alpes du Nord, les Alpes du Sud, la Corse, le Massif central, les Pyrénées, le Jura et les Vosges. La loi Montagne est plus souple que la loi Littoral, et peut autoriser la construction de maisons isolées.

Le défi pour faire construire la maison de ses rêves ? Réussir à concilier ses envies avec une réglementation parfois stricte.

 

Les terrains installés à proximité d’un bâtiment classé Monument historique (qui génère un périmètre de protection d’un rayon de 500 mètres), ou situés sur un site protégé ou en secteur sauvegardé obéissent à des règles d’urbanisme plus strictes.

Toute demande de permis de construire déposée pour une parcelle située dans ces zones est, effet, soumise à l’avis des architectes des Bâtiments de France (ABF). Pour savoir si votre terrain est concerné, reportez-vous au document d’urbanisme de la commune, dans la partie intitulée « servitudes » ou contactez directement le Service départemental de l’architecture et du patrimoine (SDAP).

Les ABF peuvent fixer de nombreuses obligations pour préserver la qualité architecturale, urbaine et paysagère du lieu.Si votre terrain est concerné, vous devez alors vous plier à ces règles d’urbanisme plus strictes afin de favoriser l’insertion harmonieuse de votre construction dans son environnement.

Implantation, style architectural, façade, toiture, matériaux, couleur, clôture… Le permis de construire doit respecter ces prescriptions particulières si vous désirez l’obtenir. Mais pas de panique ! Si un terrain soumis aux ABF peut faire peur, vous n’êtes pas seul. Le SDAP est un service public et gratuit qui vous accueille, sur rendez-vous, afin de vous conseiller et de vous orienter.

 

Assurez-vous aussi de la nature des éventuelles servitudes qui pourraient grever votre terrain et donc limiter votre occupation du sol. Celles relevant du droit privé (tels d’éventuels droit de vues et droit de passage du voisin sur votre propriété) comme celles d’utilité publique.

Ces dernières, si elles sont relatives à l’utilisation de certaines ressources et d’équipements, autorisent par exemple la commune à faire passer des lignes électriques aériennes au-dessus des propriétés privées ou à y enfouir des canalisations souterraines de gaz.

Elles peuvent également vous contraindre à recueillir les eaux naturelles provenant de la voie publique ou d’un terrain situés au-dessus du vôtre. Les servitudes relatives à la salubrité publique peuvent quant à elle imposer des règles de construction spécifiques.

Si votre terrain est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles, votre projet devra se conformer à un strict cahier des charges (taille des fondations, joints de dilatation, séparation de la maison en plusieurs volumes, chaînage d’angle...).

Vérifiez également que le bien n’est pas concerné par un droit de préemption qui permettrait à la collectivité d’acheter en priorité ou qu’il n’est pas frappé d’alignement. Dans ce cas, la commune pourrait exiger la cession d’une partie du terrain en vue de l’élargissement, du redressement ou de la réalisation de voies publiques.

Celle-ci sera gratuite si l’emprise n’excède pas 10 % de la surface initiale mais donnera lieu à indemnité au-delà (basée sur la valeur du seul terrain nu à céder) toujours dans les limites déterminées par le plan d’alignement.

Un terrain en lotissement n’échappe pas à l’application des règles d’urbanisme. Bien au contraire… Dans le but de garantir un minimum d’unité des constructions, celui-ci est souvent régi par un règlement spécifique, auquel chaque lot doit se conformer, tant en matière d’architecture (matériau, coloris, hauteur de faîtage) que d’aménagement du terrain (implantation de la maison, clôtures, arbres et haies).

Souvent plus contraignant que la loi, il peut aller jusqu’à imposer des normes environnementales comme la récupération des eaux de pluie ou l’utilisation d’énergies renouvelables. Demandez toujours à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l’arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet de construction est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient.

Facultatif, le règlement de lotissement, élaboré par les aménageurs lotisseurs, est l’une des pièces maîtresses de l’opération. Grâce au cahier des charges, l’acquéreur et son constructeur ont toutes les règles d’urbanisme entre les mains, celles de la commune et celles du lotissement. Ils savent non seulement ce qu’ils peuvent bâtir mais aussi à quelle distance de la voirie ils peuvent construire, ou s’il y a une possibilité de réaliser un sous-sol.

Dans certains cas, le lotisseur peut s’en remettre aux règles d’urbanisme en vigueur, donc au Plu, si la commune en est dotée. Sinon, ce sont les règles générales du Code de l’urbanisme qui s’imposent. Sachez que les aménageurs, membres du l'Unam travaillent en équipe pluridisciplinaire composée notamment d’un architecte. Celui-ci peut donc vérifier votre demande de permis de construire avant qu’elle ne soit déposée