Le nouveau visage des lotissements

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Proches des centres urbains, les lotissements jouent la carte du développement durable en favorisant les déplacements en vélo et à pied. Ces nouveaux quartiers accueillent aussi écoles et commerces pour faciliter le quotidien des habitants.

Haro sur l’uniformité et le manque d’innovations ! Proches des centres urbains, les lotissements d’aujourd’hui ont délaissé leurs oripeaux pour renaître sous les efforts conjugués de collectivités et professionnels soucieux de concilier dynamisme économique et développement durable. Créés par des équipes pluridisciplinaires dans lesquelles interviennent urbanistes, architectes et paysagistes, ces nouveaux quartiers parviennent à se forger une identité forte en proposant des ensembles architecturaux de grande qualité et un cadre de vie équilibré et agréable.

Ces lotissements de dernière génération se placent également sous le sceau du développement durable. Au programme : verdure, gestion intelligente des eaux de pluie, voirie mixte (la circulation des voitures et celle des piétons sont séparées), mais aussi des terrains conçus pour favoriser l’architecture bioclimatique, garante de maisons économes en énergie. Autre particularité : ils se positionnent comme des acteurs à part entière sur le chemin de la transition écologique. Comment s’inventent ces nouveaux territoires à la démarche de plus en plus vertueuse et prisés par les acquéreurs ?

Les terrains en lotissement évoluent. Ils suivent la tendance du moment : ils sont plus écologiques. Dans les lotissements HQE, un diagnostic environnemental préalable est réalisé avant le premier coup de pioche. © Acturba

Où sont situés les lotissements ?

Les lotissements fleurissent depuis quelques années à proximité des centres urbains et non plus seulement dans les communes rurales. Ces opérations sont conçues comme de nouveaux quartiers complétant le tissu urbain existant qui privilégient la mixité de l'habitat réclamée par les élus. Son point fort ? Il offre une vision d’aménagement globale, imaginée en commun. « Nous associons dans nos équipes plusieurs compétences pour un résultat aussi performant que possible : les constructeurs, les géomètres, les paysagistes, les membres de la collectivité qui nous permettent de connaître d’emblée le territoire », explique l'Union nationale des aménageurs (Unam), une organisation qui regroupe les professionnels réalisant notamment des lotissements. Hors de ce contexte, certaines architectures contemporaines ne seraient pas autorisées, des équipements spécifiques ne pourraient pas être installés … « Le règlement du lotissement qui s’harmonise avec le Plu et le complète peut être vécu par les futurs acquéreurs comme des contraintes, mais tout le cadre de vie sera impacté positivement. » Le quartier sera toujours agréable à vivre. La valeur patrimoniale de leur acquisition sera préservée.

Quelle surface pour les terrains en lotissement ?

Le foncier se faisant plus rare près des pôles urbains, les terrains ont vu leur surface et leur prix diminuer. En Île-de-France, les aménageurs-lotisseurs proposent par exemple des parcelles de 200 à 250 m2 quand celles de leurs confrères implantés en région oscillent plutôt entre 400 et 450 m². Plus petits, ces biens ne rebutent pas pour autant les acquéreurs, comme le rappelle l'Unam et de nombreux constructeurs.

Cette course à la réduction des surfaces est évidemment liée à des questions de pouvoir d'achat immobilier et de critères d'octroi des crédits, mais aussi de confort de vie, les petits terrains proches des centres-villes bénéficient d'une desserte performante tant en voiture que par les transports en commun ou encore de politique d'urbanisme. « Aujourd’hui, les collectivités locales cherchent à rationaliser leur urbanisation en densifiant leur habitat, donc en diminuant la taille des lots. » Leurs objectifs : préserver les zones naturelles, limiter l’étalement urbain, protéger l’agriculture, économiser sur les transports, les réseaux d’assainissement… en résumé avec une petite parcelle, vous restreignez votre empreinte écologique et vous sauvegardez l’environnement.

Pour éviter l'étalement urbain, les lotissements denses sont aujourd'hui privilégiés. Il sont plus proches des villes, mais la surface des terrains diminue. © Bim E/Getty Images

Sous l'œil de l'architecte

Le lotissement est une opération globale, architecturalement cohérente. C’est tout un quartier qui se crée rappelle l'Unam. « Les élus sont également plus à l’écoute pour un projet d’ensemble qui va avoir un fort impact sur la vie de la commune que pour un projet individuel », souligne l’organisation professionnelle. Dans ces équipes pluridisciplinaires, il est évident que l’architecte a toute sa place. Depuis 2017, le projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement dont la surface de terrain à aménager est supérieure à 2 500 m² est établi par un architecte. L’objectif ? Améliorer la qualité de la conception des lotissements. Ce seuil de 2 500 m² est très faible. Le recours à l’architecte est donc quasi-systématique. Clairement la qualité architecturale des futures opérations est optimale.

Que peut-on bâtir sur ces parcelles plus petites ?

Toutes les architectures sont possibles et surtout les réalisations bioclimatiques. C’est d’autant plus vrai que la réglementation environnementale la RE 2020 privilégie les formes compactes, qui trouvent plus facilement leur place sur des espaces restreints. Seul bémol : il faut bien préparer le projet.  Il s’agit d’imaginer des plans intelligents pour proposer des volumes spacieux, confortables, tout près des maisons voisines, avec possibilité de parties mitoyennes et en orientant les ouvertures pour éviter les vis-à-vis.

Un quotidien facilité

Depuis plusieurs années déjà, les aménageurs œuvrent pour offrir aux futurs résidents une meilleure qualité environnementale. La gestion de la circulation automobile et le stationnement sont notamment des points essentiels. Les futurs habitants disposent d'un environnement apaisé avec des places de stationnement situées à l'extérieur pour éviter les engorgements. Sans oublier des modes de circulation douce qui font la part belle aux cheminements piétons et aux pistes cyclables, distincts des voies réservées aux voitures pour assurer une plus grande sécurité aux utilisateurs.

Dans ces opérations, des équipements commerciaux, des écoles et des espaces verts facilitent le quotidien des habitants. Autre point fort des lotissements : la collecte des déchets centralisée pour réduire les nuisances sonores liées au passage des camions. Ou des systèmes d’éclairage plus économes en énergie. Les lampadaires possèdent par exemple leur propre réglage d’intensité lumineuse. Leur fonctionnement peut être programmé en fonction des saisons. 

Mail piéton et circulation douce sont au programme des nouveaux lotissements. © Poitou-terrains

La nature préservée

Les lotissements se proposent de plus en plus souvent de conserver et même de ramener la biodiversité en ville, là où elle avait disparu. La plupart du temps, les terres agricoles sont vidées de leur flore et de leur faune. Quand elles deviennent urbanisables grâce aux haies et aux espaces verts, les insectes et les oiseaux reviennent. Les opérations d’aménagement ne sont pas destructrices de la biodiversité, au contraire. « L'Unam s’efforce de promouvoir la flore propice à ces développements, par exemple en publiant un guide des plantes qui explique comment les haies paysagères doivent être conçues. » Plusieurs variétés de végétaux seront plantées au lieu du sempiternel thuya qui n’a que peu d’intérêt, écologiquement parlant. Non seulement elles seront plus agréables à l’œil, mais elles pourront offrir de la nourriture aux oiseaux et leur servir d’abri.

Une nouvelle gestion des eaux pluviales

La gestion des eaux pluviales s'affirme également depuis quelques années comme l'un des principaux axes de travail des lotisseurs. Les bassins de rétention qui jouaient un rôle de tampon entre la maison et le milieu naturel ne sont plus imposés par les élus. À la place, des espaces verts dont le sol composé de matériaux drainants facilite l'infiltration des eaux pluviales tout en réduisant les rejets dans le ruisseau. Des noues paysagères – des fossés qui retardent la pénétration de l'eau dans le sol – sont également aménagées le long des voies du lotissement. Autant d'ouvrages qui limitent aussi les coûts de construction du lotissement. « Nous avons beaucoup travaillé pour trouver une gestion alternative. »

Le volet paysager occupe une grande place dans la conception des lotissements. Aujourd'hui, les acquéreurs y sont très sensibles. © Poitou-terrains

Le lotissement : nouvel écosystème ?  

Urbanisation, artificialisation, imperméabilisation, menace sur les terres agricoles et sur la biodiversité…, le procès fait à la maison individuelle pourrait bien tourner court avec le projet mené par Conceptions Urbaines. Au sud de Clermont-Ferrand, cet aménageur réinvente le lotissement. Avec Les Rives de la Monne, il recycle une friche commerciale pour la métamorphoser en opération de 35 terrains à bâtir de 440 m² en moyenne. Il recréé également des espaces naturels qui préservent la biodiversité, des modes de circulation doux, la récupération des eaux de pluie… Prix des parcelles : à partir de 75 900 €. L’ensemble devant également permettre des logements familiaux accessibles et en accession.

« Nous renouvelons la vision de la maison en secteur rural, en proposant des terrains plus petits sur un terrain recyclé pour éviter l’étalement urbain », explique Cyrille Revel, président de Conception Urbaines. « Nous n’oublions pas l’accessibilité financière : certains lots affichent 15 mètres de façade pour installer des maisons de plain-pied qui sont moins chères à bâtir. Nous misons sur un aménagement paysager très qualitatif. Le cahier des charges et le règlement de lotissement sont axés sur la préservation de cet écosystème. Et tous les terrains sont raccordés à la fibre pour faciliter le télétravail. » Fin 2022, ce projet exemplaire était malheureusement bloqué pour d'obscures raisons administratives, au grand dam de son créateurs et des familles en quête de cadre de vie de qualité.

Respect de la nature, biodiversité, matériaux, relations humaines

Telles sont les bases qui ont également servi à l’élaboration du projet Ecopernic à Pau. « L’écolieu » présente une forme originale de lotissement qui mêle habitat privé individuel et partie collective, un peu comme dans les habitats coopératifs. Chacun achète une parcelle viabilisée et construit dans le respect de la charte écologique d’usage. Il est proposé un maximum d’espaces sans voitures et  un espace de nature pour des jardins. 

Un lotissement, c'est aussi une conception environnementale. Ce n'est qu'au bout de quelques années que les acquéreurs commencent à s'en rendre compte. © @geoterre

Acheter en lotissement
Le lotissement regroupe des parcelles prêtes à bâtir. Juridiquement constructibles, elles sont toujours viabilisées, c'est-à-dire reliées en bordure aux différents réseaux (eau potable, eaux usées, électricité, gaz, téléphone). Elles sont également bornées et bénéficient d'un accès à la voie publique. En lotissement, vous signez d’abord un avant-contrat et vous bénéficiez d’un droit de rétractation de dix jours. Quelques semaines plus tard, vous signez l’acte authentique devant notaire. Vous payez des droits de mutation à 5,80 % et des frais divers, ce qui revient au total à 7 ou 8 % du prix. A noter : les terrains en lotissement vendus par les membres de l'Unam sont assortis de nombreuses protections dont la garantie de surface au mètre carré près.