Le vrai prix d'un terrain

L'acquisition d'un terrain en secteur diffus peut engendrer des surcoûts non négligeables et souvent non prévus. Des sommes qu'il vaut mieux connaître pour éviter de désagréables surprises.

A moins d'acheter votre terrain en lotissement, où tout est compris, l'acquisition de votre parcelle en secteur diffus risque d'entraîner des frais annexes qu'il vaut mieux connaître avant de se lancer. Souvent sous-évaluées, voire ignorées, les sommes que vous allez devoir débourser vont se greffer sur le prix initial de l'acquisition.

Prix du terrain : les frais pour démolir et reconstruire

Des frais variables selon la démolition. En milieu urbain dense, les terrains à bâtir se font rares, il faut parfois démolir une maison pour en reconstruire une autre. C'est le principe de la démolition-reconstruction. Si une démolition ne coûte pas très cher au regard du projet global, il n'en reste pas moins qu'il faudra budgéter entre 10.000 € et 20.000 € selon le volume de la maison à démolir. Les tarifs varieront selon le travail demandé, le nombre de mètres carrés à démolir, l'outillage nécessaire à la démolition, l'accessibilité de votre terrain, l'évacuation des gravats et la présence ou non d'amiante, de plomb, etc. Ces gravats devant être stockés en décharge spécialisée.

Les frais de désamiantage. Durant des décennies, l'amiante a été considérée comme un matériau miracle. Il n'est pas rare d'en trouver dans les maisons bâties dans les années 30 à 60. Attention, l'amiante, classée dangereuse pour la santé et hautement cancérigène, a longtemps été utilisée dans la construction et l'isolation. Depuis le 1er janvier 2002 le désamiantage est obligatoire avant toute démolition d'un bâtiment construit avant le 1er juillet 1997. Le diagnostic amiante doit se faire rapidement ; il est en effet nécessaire que le maître d'œuvre reçoive la copie des documents plus de 1 mois avant le début de la démolition. Si des traces d'amiante sont décelées, il faudra procéder à leur élimination. Ce travail peut coûter jusqu'à 500 € la tonne.

En achetant en lotissement, il n'y a pas de surcoût !
En optant pour un terrain en lotissement il n'y a pas de mauvaises surprises. Les terrains sont prêts à bâtir. C'est l'un des avantages de ce type d'opération d'aménagement. Les parcelles sont parfaitement bornées, une étude géologique a été réalisée par l'aménageur, pas sur toutes les parcelles de l'opération, mais il y a en général suffisamment de points de sondage pour connaître la nature du sous-sol de l'opération. Cela ne vous interdit pas néanmoins de faire une étude de sol sur votre parcelle et construire ainsi sans risques. Quant aux VRD (voirie et réseaux divers) ils sont prévus ! Les différents boîtiers de raccordements électriques (gaz quand c'est possible), ainsi que le réseau d'assainissement et d'eau potable sont installés. Il n'y aura plus qu'à raccorder la maison.

Prix du terrain : les frais d'adaptation de la maison

L'étude de sol. Tous les terrains ne se valent pas ! Même un sol plat peut réserver de mauvaises surprises. Seule solution pour en avoir le cœur net : faire réaliser une étude de sol préalable. Elle déterminera précisément la nature du sous-sol et préconisera les adaptations éventuelles. Là encore mieux vaut savoir ce que réserve le terrain convoité. Des fondations spéciales, des drains ou encore des travaux de terrassement peuvent coûter très cher. La réalisation de fondations spéciales représente un surcoût de 5.000 à 15.000 € en fonction du problème rencontré.

Le coût d'une étude de sol : environ 1 % du prix de la maison. Une somme qui sera intégrée dans le crédit immobilier et sera quasi invisible dans le montant du prêt. Ce coût sera en partie amorti par la réduction de l'assurance dommages-ouvrage. Si votre maison est en zone sismique vous serez dans l'obligation d'adapter votre projet aux normes parasismiques. Attention cela peut coûter cher ! www.macommune.prim.net/gaspar/sismique.php

Une étude de sol permettra d'identifier précisément la nature du sous-sol. Comptez environ 1 % du prix de la maison.

La taxe d'aménagement
La taxe d'aménagement se substitue à d'anciennes taxes. Elle remplace notamment la taxe locale d’équipement (TLE), la taxe complémentaire à la TLE en région Île-de-France, la taxe départementale des espaces naturels et sensibles (TDENS), la taxe départementale destinée au financement des conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (TDCAUE), la taxe spéciale d’équipement du département de la Savoie (TSES) et le programme d’aménagement d’ensemble (PAE). Elle est instituée de plein droit dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou d’un plan d’occupation des sols (POS) et dans les communautés urbaines, par délibération dans les autres communes.

Prix du terrain : les frais de bornage

Les frais de recours à un géomètre-expert. Etes-vous réellement sûr des dimensions de votre terrain ? L'erreur la plus fréquente consiste à se baser sur la haie ou le vieux grillage existants qui, posés ou plantés sans grandes précautions il y a des décennies, suivent plus ou moins fidèlement les limites cadastrales de la parcelle. Si vous construisez en limite séparative, il y a un risque réel de conflit avec votre voisin. Or les tribunaux appliquent à la lettre l’article 555 du Code civil, lequel sanctionne sévèrement l’empiètement sur le terrain d’autrui (ils n’hésiteront pas à vous demander de modifier voire de raser votre construction en cas d'empiètement sur le terrain du voisin. Méfiez-vous aussi du plan cadastral disponible en mairie, il est parfois erroné. Seule solution pour prévenir tout litige : faire borner son terrain par un géomètre expert. Facturé entre 750 € et 1.500 €. L'acte sera officialisé par un procès-verbal et enregistré à la conservation des hypothèques. Inattaquable.

Prix du terrain : les frais d'accès aux différents réseaux

Les frais de raccordement. Lors de votre première visite vérifiez que votre futur terrain est raccordé ou bénéficie de la proximité des réseaux : eau, électricité, gaz, téléphone sans oublier l'assainissement collectif. En milieu urbain les réseaux sont souvent présents dans la rue, sauf lorsque le terrain est en deuxième rang. Une tendance qui commence à s'étendre avec le développement des divisions parcellaires. Si c'est le cas, la facture varie entre 3.000 et 4.000 €. Il faudra ensuite réaliser les branchements entre ces réseaux et l'implantation de votre maison sur le terrain. Il faut faire une demande auprès d'ERDF, filiale d'EDF ou GRDF pour le gaz.

Des surcoûts en fonction du terrain. Cependant, certains secteurs ne sont desservis ni par ERDF ni par GRDF mais par une entreprise locale. Dans ce cas, c'est auprès de cette dernière que vous devrez vous renseigner pour connaître les formalités afin de procéder au raccordement. En revanche, si les réseaux sont éloignés de votre parcelle, attention à la facture ! Les différents concessionnaires vont devoir les amener en limite de la propriété. Plus la distance sera longue plus la note montera. Une tranchée à creuser ou des poteaux à planter peuvent coûter cher.

Les frais de notaire
Lorsque vous achetez un terrain, vous payez en plus des droits de mutation (5,80 % du prix) et des frais de notaire. Au total, comptez 7 à 8 % du prix de la parcelle. Par ailleurs, informez-vous sur le niveau des impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation) pour éviter les mauvaises surprises.

Si votre maison ne peut pas être raccordée à l'assainissement collectif qui traite les eaux usées, vous devrez prévoir un assainissement dit autonome qui sera choisi à l'issue d'une étude pédologique. Selon ses caractéristiques (imperméabilité, pente), les solutions retenues seront plus ou moins onéreuses. Comptez 4.000 € pour une fosse toutes eaux avec un épandage classique et jusqu'à 12.000 € pour un tertre d'infiltration.

Desserte aérienne sous condition
Une desserte aérienne du téléphone est possible à deux conditions. D’une part, la hauteur de raccordement en façade doit être supérieure à 4 mètres, et d’autre part vous devez obtenir l’autorisation du gestionnaire de voirie, autrement dit la commune. Pour des raisons de coût et d’esthétique, il est plutôt conseillé de prévoir une bonne coordination des travaux. L'objectif étant de profiter des travaux de terrassement pour réaliser plus ou moins en même temps les différents fourreaux de raccordement enterrés (électricité, gaz, téléphone, fibre optique...).

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