Comment acheter en lotissement

Un lotissement, c’est une opération d’urbanisme qui propose des terrains à bâtir sur lesquels les particuliers construisent leur maison. Une solution qui offre de nombreux avantages. La parcelle est toujours constructible sur les plans juridiques et techniques. Elle est spécialement conçue pour accueillir des maisons neuves. Elle est obligatoirement bornée. Elle est viabilisée : les réseaux d'eau, de gaz, d'électricité et de tout-à-l'égout sont installés, ce qui est matérialisé par un coffret technique installé en limite séparative. De même, l'évacuation des eaux usées (assainissement) est également prévue. Un règlement de lotissement et un cahier des charges sont établis pour y organiser la vie commune, mais aussi encadrer l’architecture de votre maison pour assurer une cohérence urbanistique au lotissement.

L'achat du terrain en lotissement

L'adresse vous plaît, le prix vous convient : vous avez trouvé votre terrain en lotissement. Reste à l’acheter. Une démarche qui obéit à des règles précises définies par le Code de l’urbanisme. Leur but : vous offrir une grande protection.

La promesse de vente en lotissement. Avec ce type de terrain, vous signez une promesse de vente spécifique. Elle indique la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. En contrepartie, le vendeur peut exiger le versement d’une indemnité d’immobilisation d'un montant de 5 % du prix maximum. Cette somme est versée sur un compte bloqué. Elle est indisponible jusqu'à la conclusion de la vente. La promesse ne devient définitive qu’au-delà d’un délai de dix jours pendant lequel vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception. Les fonds devront alors vous être rendus dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Les terrains en lotissement évoluent : plus proches des villes, leurs surfaces diminuent tandis que leurs prix restent stables.© Maisons d'en France Bretagne

L’acte définitif de vente du terrain. Vous passez chez le notaire pour signer l’acte définitif environ trois mois après la signature de la promesse de vente. Vous versez alors le solde du prix et les frais engendrés par cette acquisition (5,80 % du prix plus quelques frais annexes, de l’ordre de 2 %). Pour l'essentiel, l'acte authentique reprend de manière approfondie ce qui est mentionné dans la promesse de vente.

Les garanties du lotisseur. Lorsque vous achetez un terrain en lotissement à un aménageur-lotisseur adhérent à l'Union nationale des aménageurs (Unam, ex-Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement), vous bénéficiez de garanties supplémentaires spécifiquement mises en place par ces professionnels du foncier constructible :

• ils offrent un grand choix de terrains avec des espaces verts paysagers bénéficiant des services communaux ;
• ils garantissent que les terrains proposés sont tous constructibles au regard des règles d’urbanisme ;
• ils garantissent, dès la réservation, la superficie des terrains au mètre carré près ;
• les terrains sont équipés de routes, de réseaux d’eau, de téléphone, de gaz, d’électricité et d’assainissement ;
• ils remettent systématiquement aux acquéreurs les certificats administratifs, les plans de situation, les bornages, etc. ;
• ils fournissent des informations sur la nature du sol grâce aux sondages réalisés lors de la fabrication du lotissement. Ces renseignements ne remplacent pas une étude de sol individuelle ;
• ils garantissent, par la souscription d’une assurance en responsabilité décennale, les ouvrages de viabilité qu’ils ont réalisés ;
• ils garantissent le bon fonctionnement des travaux d’équipement ;
• ils conseillent l’acheteur pour le financement de l’achat du terrain ;
• ils détaillent le prix demandé, avec le coût respectif du terrain et des taxes, ce qui permet à l’acquéreur d’évaluer le rapport qualité/prix.

Foncièrement vigilant. Ces garanties ne sont pas offertes par les aménageurs occasionnels, mais uniquement par les membres de l'Unam. Si vous faites appel à un lotisseur occasionnel (il a divisé un grand terrain en parcelles plus petites pour les vendre), soyez vigilant sur la consistance du terrain, ses caractéristiques techniques et juridiques et naturellement sur le prix.

Maison en lotissement : règles juridiques et techniques

En lotissement, les parcelles sont toujours constructibles et viabilisées.© Franck Paubel

La nature du sol. On l’a dit, les aménageurs-lotisseurs membres de l'Unam fournissent à leurs clients les informations sur la nature du sol qu’ils ont recueillies lors de la réalisation du lotissement. Des renseignements utiles ; mais dans l’absolu, mieux vaut faire réaliser une étude de sol de la parcelle par un géotechnicien. Le type de fondations à employer sera connu et le projet pourra être précisément chiffré. Le tarif : dans les 1 500 € en général. Pour les autres types de lotissement (et pour tous les types de terrains), l’étude de sol est vivement recommandée.

Les règles de construction. Le cahier des charges, c'est le document qui régit le fonctionnement du lotissement (voir ci-après). Il peut définir des règles de construction particulières. Il peut s’agir de prescriptions architecturales (sens de faîtage des toitures, matériaux, couleurs des façades et/ou des volets), mais aussi de dispositions techniques (recours aux énergies renouvelables par exemple). Souvent plus contraignant que le Plan local d’urbanisme de la commune, ce cahier des charges garantit l’unité architecturale du lotissement et sa bonne insertion dans l’environnement. Pour le constructeur, c'est un atout : il connaît le cahier des charges et peut spécifiquement adapter son offre de maisons à la parcelle.

Lotissement : bâtir avec un constructeur

Si vous achetez en lotissement, vous êtes protégé par de nombreuses garanties et vous bénéficiez d'un droit de rétractation.© @geoterre

Dans la plupart des cas, les terrains en lotissement sont vendus avec la mention « libre choix du constructeur ». Encore faut-il savoir à qui vous avez affaire car tous les professionnels n’exercent pas sous le même cadre juridique et n’offrent pas les mêmes garanties. Le plus souvent, ce sont eux qui interviennent dans les lotissements. Leur particularité : ils travaillent dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI). C'est le seul régime juridique à être spécifiquement encadré par la loi, en l’occurrence celle de 1990 (on parle de CCMI-loi de 1990).

Contrat protecteur. Ce document vous offre de nombreuses protections. Les principales : le prix est global, forfaitaire et définitif ; le contrat est accompagné d'une notice descriptive qui détaille tous les éléments de la maison ; les sous-traitants sont assurés d'être payés, etc. Surtout, le CCMI-loi de 1990 vous fait bénéficier d'une garantie de livraison à prix et délais convenus. Si le constructeur est défaillant, son assureur (le garant) trouve et paie un autre constructeur pour finir le chantier dans les temps et sans surcoût. L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire, est dans la plupart des cas incluse dans le CCMI.

Mentions obligatoires. Le contrat, rédigé par écrit, sous peine de sanctions pénales, doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires destinées à protéger l’acquéreur par une meilleure information. Elles concernent notamment la désignation du terrain sur lequel va être édifiée la maison, l’affirmation que le projet est conforme aux règles de construction, la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ou encore la justification de la garantie de remboursement en cas de défaillance du constructeur, etc.

Lotissements, architectes et maîtres d’œuvre

Les architectes. Rien ne leur interdit de bâtir en lotissement. Dans le cadre d’une mission complète, ils réalisent les plans et sélectionnent les artisans avec lesquels vous signez des contrats d’entreprise pour chaque lot. L’architecte supervise également le chantier. Contrairement au CCMI, vous ne bénéficiez pas de la garantie de livraison à prix et délais convenus. Et vous devez souscrire l’assurance dommages-ouvrage à titre individuel. Notez que les architectes ont renforcé la protection offerte par leur contrat.

Les maîtres d’œuvre. Eux aussi peuvent exercer en lotissement. Leur contrat n’est pas réglementé par la loi et les clauses sont négociables selon les règles du Code civil. Ils conçoivent le projet et vous assistent dans sa réalisation. Ils vous conseillent dans le choix des artisans avec lesquels vous signez des contrats d’entreprise pour chaque lot de travaux. Le maître d’œuvre ne peut pas intervenir en votre nom et par exemple sélectionner les entreprises à votre place. Comme les architectes, ils ne peuvent pas s’engager dès le départ sur un coût de construction précis, mais ils doivent respecter votre budget. Contrairement au CCMI des constructeurs, vous ne bénéficiez pas d’une garantie de livraison à prix et délais convenus. Là encore, vous devez souscrire l’assurance dommages-ouvrage à titre individuel.

Le plus souvent, les maisons en lotissement sont bâties sous le régime du CCMi-loi de 1990.© Franck Paubel

Les équipements communs du lotissement

Un lotissement possède des équipements communs (voiries, espaces verts, etc.). Ils peuvent être cédés ou non à la commune. Il existe sur ce point trois solutions.

Les colotis maîtres chez eux. Les habitants du lotissement (colotis) préfèrent ne pas céder à la commune les équipements communs du lotissement. Ils en conservent dans ce cas la charge et l’entretien. Corrélativement, ces équipements restent la propriété privée des colotis. Les aires de jeux et de stationnement, par exemple, peuvent être fermées au public.

Les équipements vont à la commune. Le lotisseur a prévu le transfert direct de ces équipements à la commune. Ce transfert ne peut se faire contre la volonté du conseil municipal. Le lotisseur devra donc engager le plus tôt possible des négociations avec la commune pour conclure une convention de transfert (ou de classement). Cette convention, si elle est conclue, sera arrêtée dès l’autorisation de lotir. Cette cession est toujours réalisée gratuitement. Dans ce cas, la création d’une association syndicale libre n’est pas obligatoire puisque la propriété des équipements collectifs passera directement du lotisseur à la commune. Le conseil municipal étant seul juge de l’opportunité de recueillir ces espaces, il pourra imposer certaines caractéristiques techniques. Par ailleurs, il n’acceptera les équipements que si ceux-ci sont achevés et en bon état, ce qui sera constaté par un procès-verbal de réception.

Les colotis cèdent les équipements. La cession des équipements communs peut intervenir ultérieurement, à la demande des colotis. Cette décision doit être prise par l’assemblée générale des colotis statuant à la majorité prévue dans les statuts ou à défaut à l’unanimité. Ce transfert fera également l’objet d’une convention avec la mairie après acceptation par le conseil municipal du classement et des conditions financières et matérielles.

Vivre dans un lotissement

Habiter un lotissement implique le respect de certaines règles fixées dans le cahier des charges. Et pour gérer le lotissement, le lotisseur doit mettre en place un organe appelé association syndicale libre (ASL).

L’association syndicale libre ou ASL. La réalisation d’un lotissement suppose la création d’un certain nombre d’équipements collectifs : voirie, éclairage des rues, aires de stationnement et de jeux et espaces verts. Leur entretien va générer des frais. Il va donc falloir gérer la participation de chacun à ces dépenses. C’est pourquoi la loi impose la constitution d’une association syndicale libre. Ainsi, lorsque des équipements communs sont prévus, le lotisseur s’engage dans le cahier des charges à constituer cette association à qui est transférée la propriété des équipements ainsi que leur gestion et leur entretien jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine public (voir encadré).

ASL : cotisation obligatoire. L'ASL, c'est une association personne morale de droit privé. Elle est créée par l’aménageur-lotisseur dès la vente du premier lot. Chaque acquéreur adhère ensuite de plein droit à l’association. En d’autres termes, vous ne pouvez pas vous soustraire à cette adhésion. Chaque coloti (l’habitant du lotissement) devra verser à l’association syndicale une cotisation qui sera fonction de la répartition des dépenses prévue au cahier des charges et approuvée par l’assemblée générale des colotis. Le versement de cette cotisation est obligatoire.

Les terrains en lotissement sont spécialement conçus pour accueillir des maisons neuves.© GPM Immobilier

Le fonctionnement de l’ASL. Les statuts de l’association, rédigés en principe par l’aménageur-lotisseur, sont annexés au dossier de permis d’aménager ou de déclaration préalable. Ils prévoient notamment les modalités de désignation des organes de l’association et leur rôle. Par ailleurs, le lotisseur s’engage à provoquer la première réunion de l’association dès lors que la moitié des lots est vendue et au plus tard dans le délai d’un an suivant la vente du premier lot.

ASL : lotisseur sous surveillance. Outre la gestion des équipements, l’association est chargée de veiller au respect des obligations du lotisseur. Le plus souvent, en effet, les terrains sont livrés alors que les travaux de viabilité ne sont pas achevés. Il reste généralement les finitions à effectuer (voirie par exemple). L’association sera chargée de veiller précisément à ce que ces finitions soient réalisées.
Bon à savoir : lorsque l’arrêté de lotir a prévu le transfert direct et immédiat des équipements communs à la mairie, la constitution d’une ASL n’est pas obligatoire.

Le cahier des charges. C’est un document contractuel établi par l’aménageur-lotisseur qui s’impose aux acquéreurs et qui fixe leurs droits et obligations vis-à-vis du lotisseur et entre colotis. Ainsi en est-il des activités autorisées, de la répartition des charges communes, etc. Ce document est joint pour information à la demande d’autorisation de lotir mais n’est pas soumis à l’approbation de la mairie. Il doit en revanche être joint à toute promesse ou acte de vente d’un lot. Ainsi, quand vous serez chez vous et si vous voulez agrandir votre maison, construire une piscine, un abri de jardin, une véranda, un garage, vous devrez nécessairement vous reporter au cahier des charges et au règlement de lotissement.