Un règlement national d’urbanisme à décrypter pour sa maison

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La construction d’une maison n’est pas des plus faciles dans une commune concernée par le Règlement national d’urbanisme (RNU) ! Ces règles qui impactent le projet sont en effet soumises à l’interprétation du service, chargé d’instruire le permis de construire.

 

Si les Plans locaux d’urbanisme sont parfois jugés très contraignants par les acquéreurs qui font construire leur maison, encore ont-ils le mérite d’être clairs ! Ce qui est loin d’être le cas du Règlement national d’urbanisme, le RNU.

Un cadre peu directif. Ce texte, issu du Code de l’urbanisme qui s’applique aux communes dépourvues de cartes communales ou de plans locaux d’urbanisme (Plu), contient des règles qui se précisent d’année en année avec la jurisprudence, cette dernière étant constituée des décisions rendues par les juges lors de contentieux. « Le RNU n’est pas l’idéal pour construire car c’est un cadre peu précis », confirme Cécile Taffin, vice-présidente de l’Union nationale des géomètres-experts (UNGE). « Le RNU concerne surtout des communes rurales n’ayant pas adopté de document d’urbanisme ou des communes qui n’ont pas réactualisé leur plan d’occupation des sols (Pos). Ces derniers sont alors devenus caducs. Il y a de moins en moins de territoires concernés par le RNU, l’État souhaitant que ces collectivités locales se dotent de documents d’urbanisme. Le RNU doit être l’exception ! »

Une constructibilité à vérifier. Le RNU fixe les règles générales relatives à la localisation de la construction, la desserte du terrain, l’implantation du bâtiment sur la parcelle, la volumétrie de l’habitation, l’architecture ainsi que son aspect. Un projet de construction d’une maison, situé dans une commune couverte par le RNU, est soumis au principe de la constructibilité limitée. « Le particulier pourra construire uniquement dans la partie urbanisée de la commune », explique Cécile Taffin. Encore faut-il savoir identifier ces secteurs ! « Quelques maisons implantées dans un hameau constituent-elles une partie urbanisée de la commune ? », s’interroge la géomètre-expert. « Mieux vaut vérifier à la mairie la localisation de la parcelle pour voir si elle est constructible avant de l’acheter. » Et si les acquéreurs n’ont pas le temps de vérifier, il est fortement conseillé de mentionner dans la promesse de vente signée avec le vendeur l’obtention du permis de construire comme condition suspensive pour éviter les mauvaises surprises. Si la construction de la maison est refusée, le particulier pourra ainsi renoncer à l’acquisition du terrain sans aucun frais. 

Une accessibilité encadrée. Le permis de construire devra également respecter des règles permissives et impératives sous peine d’être refusé par le service d’urbanisme, en charge de son instruction. Les règles permissives exigent le respect de certaines prescriptions comme celles concernant l’accessibilité au terrain. Le nombre d’accès d’une parcelle sur la voie publique peut ainsi être limité pour des raisons de sécurité. Si le terrain est desservi par plusieurs accès, le projet sera autorisé sous réserve que l’accès soit créé sur la voie où la gène sera la moindre pour la circulation routière.

Une maison à la bonne place. Les règles impératives concernent notamment l’implantation de la construction sur la parcelle. Le calcul du retrait par rapport aux limites de propriété du terrain est ainsi imposé. Des règles que l’on retrouve habituellement dans les Plans locaux d’urbanisme (PLU). L’aspect de la future maison est, lui aussi, réglementé. Par exemple, les murs séparatifs de la maison, s’ils ne sont pas construits avec les mêmes matériaux que les murs de façade, doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec ces derniers. « Le RNU, c’est vraiment du cas par cas selon les communes », constate Cécile Taffin. « Les règles sont soumises à l’interprétation du service instructeur du permis de construire. Mieux vaut se renseigner en mairie avant de déposer son permis. »

L’œil des ABF. Sans oublier l’intervention des architectes des Bâtiments de France (ABF) ! Ces professionnels exerceront en effet un droit de contrôle sur votre projet de construction si ce dernier est situé près d’un monument protégé comme une église, une porte ou un château. L’architecte peut alors exiger l’utilisation de certains matériaux comme la tuile terre cuite ou des fenêtres de dimensions particulières qui seraient plus hautes que larges pour faciliter l’intégration de votre maison dans le paysage architectural. Des contraintes qui s’ajouteront à celles du RNU.