Neuf conseils pour bâtir en ville

Jérôme Augereau
Mis à jour par
le 4 août 2020
Journaliste chez PAP.fr

Faire construire en secteur urbain ne s’improvise pas ! Des plans de la maison en passant par la démolition d’éventuels bâtiments, votre projet doit être bien préparé. Conseils et découverte en image de maisons très urbaines.

© Atec

Avec la lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, la politique d’urbanisme entend favoriser la densification de la construction et la rénovation. Dans cette logique, la maison neuve a une belle carte à jouer. Car elle sait s’adapter à la ville et aux petits terrains situés en milieu déjà bâti. Certains constructeurs sont même spécialisés dans ce type de projet. De leur côté, les familles qui misent sur ce type d’adresse bénéficient de la proximité de nombreux services. Mais attention : bâtir en ville, c’est tenir compte de contraintes plus importantes que celles d’un chantier classique. Nos conseils.

© Franck Paubel pour Booa

1•Choisir l’emplacement. L’adresse de votre maison, c’est évidemment une question de coup de cœur. L’environnement doit vous plaire, bien sûr. Mais ne négligez pas l’aspect pratique : proximité des écoles et des transports, présence d’espaces verts, sécurité du quartier, etc. N’oubliez jamais qu’une adresse de qualité va aussi valoriser votre maison et faciliter sa revente le moment venu. Bref, en ville comme partout ailleurs, respectez la règle de base de l’immobilier : choisissez un bon emplacement.

2•S’adapter au site. En ville, les parcelles font souvent moins de 400 m² et leur longueur de façade varie entre huit et dix mètres. Conséquence : l’implantation de la maison est généralement dictée par la taille et la forme du terrain, mais aussi par les constructions voisines. Afin de maximiser la surface habitable, les constructeurs conçoivent alors plusieurs niveaux comprenant un sous-sol et deux étages si les règles d’urbanisme le permettent.

© Yvelines Tradition

3•Visiter le terrain. Pour identifier les caractéristiques du site, une visite terrain est indispensable. C’est l’occasion de faire le point sur la végétation (arbres à conserver ou non), sur le voisinage pour limiter l’impact du chantier sur les constructions environnantes, ou encore sur l’organisation des travaux et leur coût. Si les camions ne peuvent pas accéder au terrain, le transport des matériaux à la main peut augmenter le prix de la maison, parfois de façon conséquente.

4•Optimiser les apports solaires. La réglementation thermique (RT 2012) exige une surface vitrée qui doit représenter au-minimum 1/6e de la surface habitable. Une exigence qui peut devenir problématique pour une maison qui sera bâtie en limite séparative de la parcelle ou mitoyenne d’un côté, voire des deux. La solution ? Prévoir des puits de lumière et des fenêtres de toit. Si les règles d’urbanisme le permettent, on peut créer une double-exposition au deuxième étage.

© Les Maisons Bell

5•Respecter les règles d’urbanisme. En centre-ville, votre projet architectural sera très encadré par les documents d’urbanisme de la commune. Le choix des matériaux de couverture, la forme du toit, la taille des fenêtres, la teinte de l’enduit de façade, peuvent vous être imposés. Et votre projet peut être soumis à l’autorité de l’Architecte des bâtiments de France (ABF).

6•Prévoir la démolition. Les terrains situés au cœur des villes abritent le plus souvent une construction abandonnée. Un ouvrage qu’il faudra raser ; vous aurez donc besoin d’un permis de démolir, une formalité à effectuer à la mairie. Côté technique, la plupart des chantiers se déroulent rapidement, sauf si le bâtiment contient de l’amiante. Le désamiantage nécessite l’intervention d’une entreprise spécialisée. Un chantier qui sera plus long et le surcoût atteint 15 000 €.

7•Se raccorder aux réseaux. Certains terrains doivent être viabilisés, c’est-à-dire raccordés aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement collectif). S’ils sont proches de la maison, comptez dans les 5 000 € et 15 000 € s’ils sont éloignés. Un chemin d’accès devra être prévu pour le passage des engins de chantier et la livraison des matériaux. Si la voie est trop exigüe, ces derniers devront être entreposés au bord de la rue et acheminés au fil du chantier. Ce qui augmentera la durée des travaux et le coût.

© Maisons Elian

8•Prévoir des fondations spécifiques. Elles peuvent être préconisées selon les caractéristiques techniques du terrain qui seront déterminées par une étude de sol. Réalisée par un bureau d’études géotechniques, cette dernière définit le type et les dimensions des fondations. Il s’agit le plus souvent d’un radier (dalle de béton coulée sur le terrain) ou de micropieux répartis en différents points de la maison qui peuvent être creusés jusqu’à une dizaine de mètres de profondeur.

9•Prévenir les voisins. Compte-tenu de l’exiguïté du terrain, la construction peut nécessiter de passer sur le terrain de son voisin pour édifier les murs si votre maison est construite en limite de propriété. Si légalement, ce dernier ne peut pas s’y opposer, mieux vaut obtenir son accord pour que le chantier se déroule sans anicroches. Bref, construire en ville, c’est aussi se montrer très urbain !

Une maison contemporaine bioclimatique en cœur de ville

Cette maison de 176 m² s'adapte à une parcelle très étroite de 506 m². © Pierre Guerville/Villasconcept.com/Villas La Provençale
Les volumes se chevauchent pour optimiser l'espace. © Pierre Guerville/Villasconcept.com/Villas La Provençale
La terrasse sait préserver son intimité. © Pierre Guerville/Villasconcept.com/Villas La Provençale
Capter la lumière et garder la fraicheur en été, le secret de la conception bioclimatique. © Pierre Guerville/Villasconcept.com/Villas La Provençale
Un intérieur très moderne, très graphique... © Pierre Guerville/Villasconcept.com/Villas La Provençale

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