Avec la lutte contre létalement urbain et lartificialisation des sols, la politique durbanisme entend favoriser la densification de la construction et la rénovation. Dans cette logique, la maison neuve a une belle carte à jouer. Car elle sait sadapter à la ville et aux petits terrains situés en milieu déjà bâti. Certains constructeurs sont même spécialisés dans ce type de projet. De leur côté, les familles qui misent sur ce type dadresse bénéficient de la proximité de nombreux services. Mais attention : bâtir en ville, cest tenir compte de contraintes plus importantes que celles dun chantier classique. Nos conseils.
1Choisir lemplacement. Ladresse de votre maison, cest évidemment une question de coup de cur. Lenvironnement doit vous plaire, bien sûr. Mais ne négligez pas laspect pratique : proximité des écoles et des transports, présence despaces verts, sécurité du quartier, etc. Noubliez jamais quune adresse de qualité va aussi valoriser votre maison et faciliter sa revente le moment venu. Bref, en ville comme partout ailleurs, respectez la règle de base de limmobilier : choisissez un bon emplacement.
2Sadapter au site. En ville, les parcelles font souvent moins de 400 m² et leur longueur de façade varie entre huit et dix mètres. Conséquence : limplantation de la maison est généralement dictée par la taille et la forme du terrain, mais aussi par les constructions voisines. Afin de maximiser la surface habitable, les constructeurs conçoivent alors plusieurs niveaux comprenant un sous-sol et deux étages si les règles durbanisme le permettent.
3Visiter le terrain. Pour identifier les caractéristiques du site, une visite terrain est indispensable. Cest loccasion de faire le point sur la végétation (arbres à conserver ou non), sur le voisinage pour limiter limpact du chantier sur les constructions environnantes, ou encore sur lorganisation des travaux et leur coût. Si les camions ne peuvent pas accéder au terrain, le transport des matériaux à la main peut augmenter le prix de la maison, parfois de façon conséquente.
4Optimiser les apports solaires. La réglementation thermique (RT 2012) exige une surface vitrée qui doit représenter au-minimum 1/6e de la surface habitable. Une exigence qui peut devenir problématique pour une maison qui sera bâtie en limite séparative de la parcelle ou mitoyenne dun côté, voire des deux. La solution ? Prévoir des puits de lumière et des fenêtres de toit. Si les règles durbanisme le permettent, on peut créer une double-exposition au deuxième étage.
5Respecter les règles durbanisme. En centre-ville, votre projet architectural sera très encadré par les documents durbanisme de la commune. Le choix des matériaux de couverture, la forme du toit, la taille des fenêtres, la teinte de lenduit de façade, peuvent vous être imposés. Et votre projet peut être soumis à lautorité de lArchitecte des bâtiments de France (ABF).
6Prévoir la démolition. Les terrains situés au cur des villes abritent le plus souvent une construction abandonnée. Un ouvrage quil faudra raser ; vous aurez donc besoin dun permis de démolir, une formalité à effectuer à la mairie. Côté technique, la plupart des chantiers se déroulent rapidement, sauf si le bâtiment contient de lamiante. Le désamiantage nécessite lintervention dune entreprise spécialisée. Un chantier qui sera plus long et le surcoût atteint 15 000 €.
7Se raccorder aux réseaux. Certains terrains doivent être viabilisés, cest-à-dire raccordés aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement collectif). Sils sont proches de la maison, comptez dans les 5 000 € et 15 000 € sils sont éloignés. Un chemin daccès devra être prévu pour le passage des engins de chantier et la livraison des matériaux. Si la voie est trop exigüe, ces derniers devront être entreposés au bord de la rue et acheminés au fil du chantier. Ce qui augmentera la durée des travaux et le coût.
8Prévoir des fondations spécifiques. Elles peuvent être préconisées selon les caractéristiques techniques du terrain qui seront déterminées par une étude de sol. Réalisée par un bureau détudes géotechniques, cette dernière définit le type et les dimensions des fondations. Il sagit le plus souvent dun radier (dalle de béton coulée sur le terrain) ou de micropieux répartis en différents points de la maison qui peuvent être creusés jusquà une dizaine de mètres de profondeur.
9Prévenir les voisins. Compte-tenu de lexiguïté du terrain, la construction peut nécessiter de passer sur le terrain de son voisin pour édifier les murs si votre maison est construite en limite de propriété. Si légalement, ce dernier ne peut pas sy opposer, mieux vaut obtenir son accord pour que le chantier se déroule sans anicroches. Bref, construire en ville, cest aussi se montrer très urbain !