Maison : pourquoi acheter un terrain issu d'une division parcellaire

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De plus en plus de particuliers vendent une parcelle issue de leur terrain. Cette division parcellaire permet d'acheter un terrain pour faire construire sa maison. Philippe Jamin, président régional Ile-de-France de l’Union nationale des géomètres-experts (UNGE), détaille les avantages de ces terrains.

 

Président régional Ile-de-France de l’Union nationale des géomètres-experts (UNGE), Philippe Jamin nous détaille le déroulement d’une division parcellaire. Cette dernière permet de détacher un ou plusieurs lots d'un terrain en vue de la construction d'une maison individuelle.

Construire sa maison : Quel est le rôle du géomètre-expert lors d’une division parcellaire d’un terrain envisagée par un particulier ?
Philippe Jamin : Le géomètre-expert l’accompagnera dans son projet. Plusieurs démarches doivent être en effet accomplies comme une demande d’autorisation d’urbanisme concernant la déclaration préalable de division du terrain. Cette dernière doit être demandée au service instructeur. Le lot qui sera issu de la division parcellaire devra faire l’objet d’un bornage conformément à la loi SRU. Le géomètre-expert établira en outre un document modificatif du parcellaire cadastral (DPMC) qui mettra à jour le plan du cadastre. Ce terrain sera alors identifié par un numéro au cadastre et pourra faire ensuite l’objet d’un acte notarié.

Le géomètre-expert peut-il conseiller le particulier dans la division parcellaire ?
Oui. Il conseille le particulier en réalisant une pré-étude qui évaluera ce qui est possible de construire selon les règles du plan local d’urbanisme. Ces dernières sont d’ailleurs devenues plus difficiles à comprendre et à interpréter. Et les obligations ne sont pas toujours très claires et parfois contradictoires. La pré-étude indiquera notamment la hauteur maximale de la future construction, la zone de constructibilité… Si le terrain est suffisamment grand, il pourra conseiller au particulier d’avoir deux lots au lieu d’un.

Quels sont les avantages pour un particulier souhaitant acheter un terrain issu d’une division parcellaire ?
Il aura toutes les garanties qu’il n’aurait pas eues s’il avait acheté un terrain à bâtir. Car un terrain issu d’une division parcellaire est borné, ce qui n’est pas le cas des autres parcelles en vente, car le bornage n’est pas obligatoire (sauf en lotissement ou en Zac). Le plan de bornage lui étant remis, les limites de son terrain sont clairement identifiées et garanties. Ce qui évite de construire chez le voisin. La jurisprudence est d’ailleurs claire à ce sujet. En cas d’empiètement d’une construction sur la propriété du voisin, le juge ordonne dans la plupart des cas la démolition du bâtiment construit. Grâce au relevé géométrique effectué par le géomètre-expert, les dimensions du terrain s'avéreront exactes. Ce qui paraît important pour les projets de maisons prévus sur de petits terrains. Son projet pourra être réalisé au centimètre carré ! Il faut savoir que certains permis de construire de maisons sont déposés après la seule consultation du cadastre. Or l’échelle de ce document étant petite, il y a un risque de mauvaise appréciation des dimensions. Les acquéreurs se trompent parfois de 10 ou 20 cm sur la largeur du terrain !

Un particulier souhaitant acheter ce type de terrain peut-il être conseillé par un géomètre-expert ?
Oui. Il peut notamment attirer son attention sur la présence de servitudes qui grèvent le terrain comme le droit de passage. Ce dernier permet au propriétaire d’une parcelle de circuler sur une partie du terrain pour accéder à la voirie.

Les servitudes doivent pourtant figurer sur le titre de propriété du vendeur ?
Oui. Mais il arrive que les anciens plans de servitude ne soient pas retrouvés ou pas communiqués. L’acquéreur ne sait pas quelle partie du terrain y est soumise. Dans le cas de la présence d’une servitude, nous demandons au notaire du vendeur de nous communiquer les informations manquantes. Et si les documents fournis comme les plans ne sont pas probants, nous clarifions la servitude en la faisant approuver par le vendeur et le bénéficiaire de cette servitude.