Maison neuve : un achat vraiment gagnant ?

L'analyse d'une étude gouvernementale très détaillée sur la maison neuve montre que cette forme d'habitat offre le meilleur rapport qualité/prix du marché immobilier.

Chaque année, le très sérieux Commissariat général au développement durable (CGDD), un organisme qui dépend du ministère de la Transition Ecologique et Solidaire, publie une étude très fouillée sur le prix des terrains et des maisons neuves. La dernière édition, publiée fin 2017, révèle qu’un projet de construction, terrain compris, revient en moyenne à 232.600 €, en hausse de 2,1% sur un an.

Combien coûte une maison ? Ces données sont confirmées par Les Constructeurs et aménageurs de la Fédération française du bâtiment (LCA-FFB), la principale organisation de professionnels du logement neuf. Elle estime que la maison neuve moyenne compte 95 m², trois chambres, pour un prix moyen de 135.000 € TTC. Avec le terrain plus les frais, un projet de construction revient en moyenne à 235.000 €.

Rapport qualité/prix. Au bout du compte, la construction d’une maison reste la forme d’habitat la plus compétitive. Pour 232.600 €, vous devenez propriétaire d’un appartement neuf d’une cinquantaine de mètres carrés, bien incapable d’accueillir une famille avec enfants. Dans l’ancien, vous pouvez acheter plus grand, mais vous n’aurez pas le confort du neuf. Saut à entreprendre une rénovation lourde, ce qui coûte plus cher que la construction. Pour calculer le vrai prix d'une maison neuve, cliquez ici.

Financer la maison : les chiffres
Pour financer un projet maison plus terrain de 232.600 € (prix moyen selon le Commissariat général au développement durable), une famille avec 20.000 € d’apport personnel doit emprunter 212.600 €. Sur vingt ans avec un taux à 2,10% assurance comprise (conditions de fin novembre 2017 pour un couple trentenaire non-fumeur en CDI), la mensualité s’établit à 1.086 €. Pour décrocher cet emprunt, notre famille doit gagner au moins 3.300 € par mois net de charges (elle doit respecter la règle des 33% de capacité d’endettement). Bien sûr, ces chiffres sont des moyennes. mais ils montrent que la construction d'une maison n'est pas réservée aux riches. Pour savoir comment financer votre projet dans les meilleures conditions, cliquez ici.

Valeur verte et plus-values. Au-delà du prix, votre maison neuve vous apportera un confort inégalé, avec de la lumière, des plans bien conçus, pas de perte de place, un habitat conçu et réalisé selon vos goûts et des économies de chauffage et d’eau chaude. Autre atout : la valeur verte. Les maisons affichant un A ou un B sur le diagnostic de performance énergétique (c’est le cas du neuf) se revendent plus cher que celles qui sont moins bien classées, comme l’a signalé, à l’automne 2017, l’association notariale Dinamic.

Le prix des pros. Autre enseignement de l’étude du Commissariat général au développement durable : le prix moyen des maisons hors terrain varie en fonction du type de professionnel qui mène le projet. Les architectes tournent à 1.620 €/m², les constructeurs à 1.361 €/m², les maîtres d’œuvre à 1.381 €/m², l’autoconstruction (maison réalisée par le particulier lui-même) à 1.251 €/m².

Pourquoi ces différences ? Avec un constructeur, le prix tient compte des sécurités liées au Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), le cadre juridique qu’utilisent ces professionnels. Ce contrat comporte une garantie de livraison à prix et délais convenus, une assurance qui a forcément un coût. Mais ce dernier est compensé par un gros volume de production, ce qui permet de faire des économies d’échelle et de négocier des tarifs très compétitifs auprès des fournisseurs.

Prix et garanties. Si les architectes sont plus chers, c’est parce qu’ils proposent des demeures au cas par cas, ce qui limite les économies d’échelle et les rabais auprès des fournisseurs. Ils ne travaillent pas en CCMI mais avec le contrat d’architecte. Les professionnels qui utilisent le contrat d'entreprise ou le contrat de maîtrise d’œuvre affichent des tarifs à peu près similaires à ceux des constructeurs mais offrent beaucoup moins de sécurité. Leur contrat relève du seul Code civil et pas du CCMI. La loi ne leur impose pas de fournir une garantie de livraison à prix et délais convenus. L'étude du CGDD est disponible ici.

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