Maison neuve : ce qui compte pour emprunter

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Comment convaincre les banques d’accorder un crédit immobilier ? Quels sont les critères les plus importants pour financer un projet de construction ? Un spécialiste répond !

Ce n’est pas un secret : depuis le début 2022, les taux d’intérêt augmentent. Pour les emprunts sur vingt ans, par exemple, la moyenne sur vingt ans est passée de 1,10 % en janvier à 1,90 % en août (taux brut, c’est-à-dire hors assurances et frais annexes). Une hausse qui a forcément un impact sur la capacité d’emprunt. Juste un exemple : avec une mensualité de 1.000 € sur vingt ans à 1,90 %, le crédit atteint 199.537 €. En janvier dernier, la même mensualité permettait d’emprunter 215.346 € à 1,10 % sur vingt ans. Mais au-delà de cette augmentation du prix de l’argent, ce qui compte le plus, c’est d’obtenir le crédit. Car les banques ne prêtent pas à n’importe qui. Pour limiter le risque d’impayés, elles accordent des prêts uniquement à ceux qui sont en mesure de faire face à leurs engagements. Les explications de Didier Laporte, dirigeant du courtier Universal Broker Services.  

Construiresamaison.com : pour un candidat à l’emprunt immobilier, quel est le point le plus important pour obtenir le crédit  ?
Didier Laporte : Comprendre les banques. Pour elles, le crédit immobilier est un investissement qui associe sécurité et rentabilité. Donc, pour décrocher son prêt, l’emprunteur doit d’abord les rassurer en leur prouvant qu’il est capable de les rembourser. Il insistera sur la stabilité de ses revenus, la bonne gestion de ses comptes, la capacité à garder un reste à vivre suffisant… Ce qu’il faut retenir : plus les banques estiment le projet risqué, plus le taux d’intérêt augmente et plus le crédit coûte cher. Et lorsqu’elles estiment le risque trop important, les banques refusent purement et simplement le prêt.

Concrètement, comment l’emprunteur peut-il rassurer les banques, comment peut-il leur prouver qu’il est fiable ?
Un emploi en CDI, des comptes sans découverts, ni incidents de paiement, un apport personnel égal à 10 % minimum du montant du projet les tranquillise. Les banques vont aussi demander une épargne résiduelle, une somme qui permet de faire face à des imprévus. Dans la même logique, elles préfèrent financer les projets menés dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). Avec lui, la maison sera forcément terminée puisqu’il intègre une garantie de livraison à prix et délais convenus. Or la maison vient en garantie du prêt via l’hypothèque ou la caution. Donc, avec ce contrat, les banques sont assurées de la réalité de leur garantie. Ce qui, forcément, les sécurise et facilite l’obtention du crédit.

Et la rentabilité de l’emprunteur ? Comment les banques l’envisagent-elles ?
Lorsque les banques prêtent de l’argent, c’est le taux d’intérêt qui les rémunère. Plus le dossier de l’emprunteur est rassurant, plus le risque est faible, plus le taux est bas. Mais dans ce cas, les banques gagnent moins d’argent sur le prêt. Elles vont ainsi chercher à rentabiliser l’opération en vendant à l’emprunteur des produits financiers, des services, sur lesquelles elles perçoivent une marge… Le particulier qui place son épargne résiduelle chez l’établissement prêteur, qui lui achète sa multirisque habitation, par exemple, pourra obtenir une décote sur son taux ou encore une réduction des frais de dossier.

Quelques conseils pour ceux qui comptent faire construire ?
L’emprunteur commencera par s’informer sur tous les aspects du crédit immobilier. Quatre à cinq mois avant de se lancer, il nettoiera ses comptes. Il purgera ses découverts et soldera si possible ses crédits à la consommation. Il constituera son apport personnel et gardera de l’argent de côté pour avoir suffisamment d’épargne résiduelle. Puis, il rendra visite à sa banque ou à un courtier, un professionnel du financement qui connaît les pratiques bancaires et qui apporte des conseils en toute indépendance. A cette occasion, une étude de faisabilité de l’assurance de prêt sera également réalisée pour connaître le coût et les garanties de cette protection. Avec cette stratégie d’anticipation, le particulier sait s’il peut emprunter et combien il peut obtenir. De quoi éviter bien des mauvaises surprises !

Pour en savoir plus sur le crédit immobilier, vous pouvez consulter Les critères des banques ou encore Comment obtenir le meilleur crédit pour financer votre maison.