Maison : où en est le marché ?

Les ventes de maisons individuelles reculent depuis plusieurs mois. En cause : les rudes conditions climatiques de ce début d’année, un effet de cycle après trois ans de forte croissance et surtout le recalibrage des aides à l’accession à la propriété. Analyse et conseils pour concrétiser votre projet de construction.

Cinq mois de baisse. La commercialisation des maisons individuelles neuves en secteur diffus enregistre un reflux de 18,7% en mars 2018 (par rapport à mars 2017). Sur le premier trimestre 2018, l’indicateur Markemétron (Caron Marketing LCA-FFB) montre un recul de 17% par rapport au premier trimestre 2017. A fin mars, l’évolution des ventes en glissement annuel révèle désormais un net repli, à hauteur de - 6,4% sur les douze derniers mois, les bons mois de 2017 n’arrivant plus à compenser la forte dégradation de ces dernières semaines.

Un recul général. Les ventes baissent un peu partout en France, particulièrement en Auvergne-Rhône-Alpes, Centre Val-de-Loire, Hauts-de-France, Normandie, Occitanie et Pays-de-la-Loire (- 20%). Ailleurs la baisse d’activité est plus modérée de l’ordre de 10%.

Des taux toujours très bas. Pourtant les taux d'intérêt sont encore à des niveaux extrêmement bas. « En ce début du mois de mai, nous observons de nouvelles baisses dans plusieurs établissements qui se traduisent par des taux moyens affichés dans nos baromètres à 1,41% sur 15 ans, 1,63% sur 20 ans et 1,83% sur 25 ans.  En moyenne, par rapport au mois dernier, les taux sont 0,05% plus bas », ne manque pas de préciser Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. Cette baisse des ventes n'est donc pas à aller chercher de ce côté mais plutôt du côté des mesures gouvernementales manifestement contre-productives.

Situation paradoxale. Avec 96.300 logements (en données brutes) autorisés à la construction (+ 3,7% par rapport à la même période d'avril 2016 à mars 2017), la promotion immobilière se porte plutôt bien. Pour la Fédération des promoteurs immobiliers, la production de logements neufs reste à un niveau élevé en France, de l’ordre de ce qu’on observait début 2012, et avant la crise de 2008. Malgré l'embellie économique constatée, force est de constater que la clientèle de maisons individuelles est, elle, beaucoup plus sensible aux mesures gouvernementales prises ces derniers mois.

Suppression APL accession et recadrage du PTZ. Pour Patrick Vandromme, président de LCA-FFB, « les effets de cycle (après trois années de croissance) et de base de comparaison (ventes élevées fin 2016-début 2017), ainsi que les conditions climatiques désastreuses de début d’année, sont indéniables, mais ne peuvent à eux seuls expliquer ces mauvais chiffres. Il est évident qu’une tendance lourde se dessine avec des candidats à l’accession, surtout les plus modestes, touchés de plein fouet par les mesures de réduction du prêt à taux zéro en zones B2 et C et plus encore par la suppression totale et brutale de l’APL Accession ». LCA-FFB prévoit une baisse des ventes comprises entre 8 et 10% pour 2018. Si cette chute à deux chiffres se confirmait, le secteur de la construction de maisons entrerait en récession durable. On s'éloigne des 170.000 ventes enregistrées en 2006.

8 solutions pour concrétiser votre projet de maison
De nombreuses formules, notamment financières, vous permettent de faire face à la baisse des aides qui touche le secteur de la maison neuve. Nos conseils pour réussir à poser votre première pierre en gardant les pieds sur terre.

  • Vérifiez vos moyens financiers. Calculez votre capacité d’endettement (votre mensualité de crédit ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges). Nombre de familles pensent que les portes de la construction leur sont fermées alors qu’elles en ont effectivement les moyens. Et vérifiez si vous avez droit aux aides. Même réduit de moitié en zones B2 et C, le PTZ peut vous permettre d’accéder à la propriété.
  • Visitez les constructeurs. Ils proposent des prix souvent compétitifs. En moyenne, les maisons se vendent dans les 1.400 €/m² TTC hors foncier et adaptation au terrain, l’entrée de gamme démarrant aux alentours de 1.000 €/m². Il n’est pas rare de trouver des maisons de 90 m² pour 100.000 € toujours hors foncier et adaptation au terrain.
  • Faites jouer la concurrence entre les banques. Avec un bon dossier (revenus réguliers, CDI, comptes bancaires bien tenus, un peu d’apport, etc.), vous avez de bonnes chances d’obtenir un taux inférieur à la moyenne, ce qui augmente votre pouvoir d’achat.
  • Employez un courtier. Le métier de cet intermédiaire, c’est de vous faire obtenir un crédit. Vous montez le dossier avec lui, il le présente aux banques et vous choisissez le financement le plus compétitif. Certains constructeurs sont aussi des courtiers. Dans ce cas, ils doivent être immatriculés à l’Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).
  • Utilisez les prêts bonifiés des banques. Certaines d’entre elles proposent des prêts complémentaires de 10 à 20.000 € sans intérêts à payer pour permettre aux acquéreurs bénéficiant d’un bon dossier de concrétiser leur projet.
  • Pensez aux partenariats banques/constructeurs. En s’associant, ces professionnels développent des crédits spécifiques assortis de taux bonifiés et de différés de remboursement. Des formules qui permettent de boucler des budgets construction.
  • Jouez sur la durée. Allonger votre remboursement augmente votre pouvoir d’achat. Pour 1.000 € par mois sur 15 ans à 1,50%, vous empruntez 161.097 € et vous payez 18.903 € d’intérêts. Avec la même mensualité à 1,90% sur 25 ans, le prêt monte à 238.662 €, les intérêts atteignant 61.338 €. A vos calculettes pour trouver le bon équilibre !
  • Evitez les pièges. Si vous vous éloignez des villes pour trouver un terrain moins cher, faites attention aux dépenses induites (déplacements notamment) et n’oubliez pas que les adresses isolées sont davantage sensibles à une baisse des prix de l’immobilier. Côté maison, méfiez-vous des prix trop bas qui peuvent cacher une mauvaise qualité ou une absence de garanties et d’assurances.
  • Raisonnez toujours en termes de rapport qualité/prix pour ce qui concerne le terrain, la maison, le financement et les services du constructeur. Souvenez-vous : ce qui est bon marché est toujours trop cher !
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