L’incroyable résilience de la maison neuve

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Contre toute attente, le marché de la construction de maisons a plutôt bien résisté à la crise de la Covid-19 en 2020. Et les conditions pour poser sa première pierre sont meilleures en 2021 !

La résilience, c’est tendance. Le mot est d’ailleurs accommodé à toutes les sauces. Mais s’il est un domaine, un secteur d’activité qui mérite d’être ainsi qualifié, c’est bien la construction de maisons. Lors de la très atypique année 2020, marquée par une crise sanitaire et économique sans précédent, les constructeurs ont enregistré 114.900 ventes, en baisse de seulement 8,5% par rapport à la bonne année 2019 révèle le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment. Les promoteurs, autres grands spécialistes du neuf, ne peuvent pas en dire autant. Ils ont vendu 99.500 logements l’an dernier, une dégringolade de 24,1% par rapport à 2019 selon le ministère de la Transition écologique…

Financement. Le résultat 2020 des constructeurs est d’autant plus honorable que l’an dernier, les banques ont resserré l’accès au financement. Elles ont appliqué de façon stricte les recommandations de réduction des risques du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF, le gendarme du crédit). En 2020, la part des revenus consacrée à la mensualité ne pouvait pas dépasser le tiers des revenus (taux d’effort plafonné à 33%) et la durée des emprunts était plafonnée à vingt-cinq ans (vingt-trois ans plus deux ans pour tenir compte des travaux). Résultat : de nombreux candidats à la construction n’ont pas pu emprunter.

Performance. La bonne tenue des ventes de maisons à bâtir s’explique par leur excellent rapport qualité/prix. Toutes filières confondues (constructeurs en Contrat de construction-loi de 1990, architectes, maîtres d’œuvre, etc.), la maison moyenne ressort à 181.000 € pour 123 m². Avec un terrain moyen d’environ 900 m² à 82.000 € selon le ministère de l’Ecologie, un projet de construction tourne autour de 260.000 €. De quoi s’offrir un appartement neuf de 60 m². Où un bien ancien plus grand, mais dont la remise à niveau en termes de confort et de technique coutera plus cher que la construction.

Le CCMI gagne du terrain
En 2020, 65 % des maisons neuves ont été bâties sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-Loi de 1990), contre 64 % en 2019 et 59 % en 2010. Si ce contrat remporte des parts de marché, c’est parce que ses qualités sécurisantes (garantie de livraison à prix et délais convenus notamment) sont mieux connues. Des vertus protectrices qui séduisent aussi les banques, qui acceptent plus facilement ce type de projet. Certains d’entre elles refusent même de financer les autres types de contrat. Au résultat, il y a de fortes chances pour que le CCMI-loi de 1990 gagne encore du terrain dans les prochaines années.

Perspectives. La question, c’est de savoir ce qui attend les candidats à la construction en 2021. Selon le Pôle Habitat de la FFB, la demande reste forte. Confinements obligent, les Français ont de plus en plus envie de confort, de calme, bref, de maisons. Les conditions de financement s’améliorent : le PTZ (la principale aide à l’accession à la propriété) est prolongé, les taux n’ont jamais été aussi bas, le HCSF a assoupli les critères de prêt (taux d’effort maximal à 35 %, durée plafond qui passe à vingt-sept ans (vingt-cinq ans plus deux ans de travaux), tandis que les banques, qui veulent prêter, cherchent des emprunteurs.

Professionnalisme. De leur côté, les constructeurs font feu de tout bois pour satisfaire la demande. Ils proposent des gammes de maisons adaptées à tous les budgets, une multitude d’architectures, de plans, de prestations et d’équipements. Ils facilitent les projets des familles en les aidant à trouver leur terrain et leur financement, en prenant les formalités en charge, en proposant des opérations terrain plus maison aux prix optimisés. Ils utilisent les nouveaux outils numériques pour permettre à leurs clients de se projeter dans leur nouvelle maison, ou pour gérer sans difficultés leur projet de construction.

Fenêtre de tir. Autre point qui compte : l’entrée en vigueur de la Réglementation Environnementale RE 2020 a été reportée à 2022 alors qu’au départ, cette nouvelle norme verte devait s’appliquer dès cet été. Prônant la décarbonation des constructions, cette RE 2020 fera monter les prix. Une inflation qui épargnera ceux qui se lanceront cette année. Une raison supplémentaire pourrait bien pousser les familles à poser rapidement leur première pierre. Avec l’objectif de zéro artificialisation nette des sols visé par les pouvoirs publics, les terrains à bâtir risquent de se raréfier dans les prochaines années.