Crédit : la nouvelle donne pour emprunter

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Si les taux d’intérêt sont quasiment au plus bas, les banques serrent la vis sur certains critères d’obtention des prêts immobiliers. Analyse et conseils de spécialiste pour trouver du crédit.

Timides baisses, très légères hausses ou stabilisation ? Début mars 2021, les opinions des courtiers sur l’évolution des taux d’intérêt sont pour le moins variables. Mais au bout du compte, tous ces intermédiaires spécialisés dans le financement immobilier partagent le même point de vue : le prix du crédit reste finalement très bon marché. Pour les emprunts sur vingt ans, par exemple, la moyenne actuelle tourne autour de 1,20 % sans compter les assurances et les frais annexes (taux bruts). Sur vingt-cinq ans, même donne, avec une moyenne brute de l’ordre de 1,50 %. Fin 2019, lors du record historique à la baisse, le vingt ans brut s’établissait à 1,10 %, le vingt-cinq ans brut à 1,40 %...

Critères bancaires. L’autre bonne nouvelle est venue du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Fin 2020, cette instance du ministère des Finances qui régule le crédit en France a assoupli certains critères bancaires. La part maximale des revenus consacrée à la mensualité (taux d’effort) passe de 33 à 35 %. La durée de remboursement est désormais fixée à 27 ans contre 25 ans l’an dernier. De quoi redonner un peu d’air aux candidats à la construction. Pour autant, avec la crise, les banques restent très vigilantes dans l’attribution des crédits. Le point sur les critères des banques avec Frank Roullier, président de la Compagnie Européenne de Crédit (Empruntis, Immoprêt, ACE Crédit).

Construiresamaison.com : des taux immobiliers très bas, c’est forcément une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?
Frank Roullier : Bien sûr. Des taux bas ne peuvent que favoriser le pouvoir d’achat immobilier. Pour autant, la vraie question, c’est d’obtenir le crédit. Certes, le HCSF a assoupli ses exigences fin 2020. Mais avec la crise économique, les banques restent très prudentes. Elles prêtent avant tout à ceux qui offrent de solides garanties : au moins 10 % d’apport personnel, finances personnelles bien tenues, reste à vivre suffisant, situation professionnelle stable et peu ou pas impactée par la crise… Elles demandent aussi aux emprunteurs de garder de l’argent de côté une fois le crédit obtenu. Cette épargne résiduelle peut compter pour six mois de mensualités, par exemple.

Les particuliers sont-ils bien informés sur ces critères bancaires ? 
Pour leur majorité oui. Nombre d’emprunteurs agissent en consommateurs avertis et se renseignent en profondeur sur les critères d’emprunt avant de se lancer. Mais une forte minorité ne connaît pas les conditions de prêt. Ces particuliers, par exemple, ignorent que leur tenue de compte doit être irréprochable, sans découverts, ni incidents de paiement. Et le nombre de crédits à la consommation doit être limité au strict minimum. Du coup, ces candidats à l’emprunt se présentent avec des finances dans le rouge, ce qui les mène directement au refus de crédit…  

Comment faire pour réduire le risque de refus de prêt ? 
Les emprunteurs doivent d’abord bien s’informer sur les critères des banques. Ils disposent d’abondantes sources, qu’il s’agisse d’organismes officiels comme leur Agence départementale d’information sur le logement, leur banque, la presse spécialisée ou encore les courtiers en crédits immobiliers. Les particuliers doivent aussi nettoyer leurs comptes au moins trois mois avant de se lancer, en purgeant leurs découverts et en soldant leurs crédits à la consommation. Ils prendront également soin de constituer un apport personnel et de garder cette épargne résiduelle qui rassure les banques.

Quelques conseils pour les emprunteurs ? 
Au-delà de la recherche d’information et de tenue de compte, ils doivent garder en tête que les banques cherchent à sécuriser au maximum les remboursements. Mieux vaut emprunter en couple, par exemple. Dans ce cas, le risque est réparti sur deux personnes. Autre conseil : mieux vaut se préparer à l’avance et faire réaliser une étude de faisabilité par une banque ou un courtier pour vérifier si l’on est finançable, si l’on cadre avec les critères bancaires. Enfin, il ne faut pas oublier que les banques privilégient les particuliers qui signent un Contrat de construction-loi de 1990. Avec ses nombreuses protections (notamment sa garantie de livraison à prix et délais convenus), ce cadre juridique les rassure. D’ailleurs, de nombreux établissements ne financent plus que ce type de projet.

Trouvez du crédit ! Nous avons consacré un grand dossier aux critères des banques pour emprunter. Etayé et détaillé, il vous donne de nombreux conseils pour maximiser vos chances d’obtenir votre financement.