Les candidats à lemprunt immobilier ont de quoi se réjouir en ce début dannée. « Le coût du crédit na jamais été aussi bas. Dailleurs nous remarquons une hausse de 10 % des demandes des crédits immobiliers en janvier 2021 par rapport à janvier 2020, qui était déjà un mois exceptionnel », avance Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier Meilleurtaux. Le moment est dautant plus propice que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF, le régulateur du crédit en France) assouplit les conditions daccès au financement. De leur côté, les banques sont réactives et desserrent leurs critères pour recruter davantage de clients. Logique : elles font le maximum pour atteindre le plus tôt possible leurs objectifs commerciaux de lannée. « Lensemble des emprunteurs éligibles et respectant les conditions strictes d'endettement bénéficient aujourd'hui de conditions remarquables », résume Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer.
Conditions favorables. Fin 2020, le HCSF recommande un taux d'endettement (part des revenus consacrés à la mensualité) maximum à 35 % contre 33 % lan dernier, une durée de crédit maximale de 27 ans (25 ans en 2020), les banques pouvant se montrer encore plus conciliantes pour 20 % des dossiers au lieu de 15 % en 2020. « Ces nouveaux seuils se présentent après une année 2020 pendant laquelle le même HCSF avait resserré les conditions d'octroi », précise Damien Freund, directeur de Privilège Courtage Bourgogne Franche-Comté. Et de poursuivre, « la crise sanitaire est venue indéniablement rebattre les cartes des règles alors fixées, pour encourager la reprise économique ».
Assouplissement et resolvabilisation. Résultat : une plus grande capacité demprunt et des ménages qui voient à nouveau souvrir les portes du crédit. La hausse du ratio dendettement de 33 à 35 % et le rallongement de la durée maximale des prêts de 25 à 27 ans pour le neuf permettent en effet demprunter davantage à mensualité équivalente. Selon Artemis Courtage, un couple qui gagne 5 000 par mois et emprunte à 1,3 % sur 25 ans dispose de 50 000 de plus sil achète dans le neuf. « Les mesures dassouplissement prises par le HCSF permettent de rendre finançables de nombreux candidats à la construction », senthousiasme Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis courtage
Les taux immobiliers au plus bas !
En février 2021, les taux des crédits immobiliers poursuivent leur baisse entamée à lautomne 2020. Du coup, l'argent est particulièrement abordable. « Les banques pratiquent en ce moment des taux inférieurs aux plus bas historiques de décembre 2019 », déclare Pierre Chapon, président du courtier Pretto. « On peut dire que les records sont même pulvérisés sur lensemble des durées demprunt », abonde Maël Bernier chez Meilleurtaux. Le courtier communique des taux moyens similaires à ceux constatés par Pretto : 0,82 % sur 15 ans, 1,02 % sur 20 ans et 1,28 % sur 25 ans.
Des critères dapport moins stricts. Toujours déterminant dans loctroi du prêt, le montant de lapport personnel est revu à la baisse dans certains cas. Des courtiers signalent que des banques accordent des crédits à des clients qui ne placent que 5 % dapport dans leur projet. En 2020, un minimum de 10 % était presque toujours requis. « Aujourd'hui, certaines banques acceptent de prêter à nouveau plus de 100 % de la valeur du bien, sans apport personnel donc, mais uniquement aux emprunteurs qui ont des revenus élevés ou à certains jeunes à fort potentiel professionnel », ajoute Sandrine Allonier. En 2020, ces emprunts à 110 % avaient pratiquement disparu, compliquant les projets de nombreux jeunes ménages.
Les primo-accédants ciblés. Ces conditions moins strictes montrent que les banques, en 2021, ne se concentrent plus uniquement sur les profils à hauts revenus dotés dun apport conséquent. « Ce sera le premier gros effet pour 2021 », confirme Damien Freund. « Après avoir été pénalisés en 2020, les primo-accédants pourront de nouveau emprunter. » Une tendance confirmée par le courtier Cafpi, qui observe depuis plusieurs semaines « un retour de cette catégorie dacquéreurs (69 % en janvier contre 63 % en décembre). » Un come-back également favorisé par un maintien des taux à un niveau historiquement bas. « On parvient dans certains cas à obtenir des emprunts sur 25 ans à moins de 1 % », indique-t-on chez Cafpi.
Une vigilance maintenue. Si depuis le début de lannée, on note une certaine détente dans les conditions doctroi, dont le degré varie toutefois dune banque à lautre, les vannes du crédit ne sont pas pour autant grandes ouvertes. Une situation professionnelle stable (au moins un CDI ou un fonctionnaire par couple emprunteur) facilite grandement lobtention du prêt. En cas de chômage partiel, la banque va examiner la santé financière de lentreprise et va demander une attestation de retour au travail à temps plein. Et Sandrine Allonier dajouter : « les banques demandent aux emprunteurs de garder une marge de manuvre financière pour faire face aux éventuels imprévus ». Une somme qui sajoute à lapport personnel. « La gestion des comptes doit être irréprochable, sans découverts ni incidents de paiement », confirme Damien Freund.
Crédit et construction : règles à suivre
En matière de maison neuve, les banques donnent la préférence aux projets conduits dans le cadre du Contrat de construction dune maison individuelle (CCMI-Loi de 1990). Ce contrat inclut toujours une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec elle, lemprunteur est assuré de disposer de sa nouvelle maison dans les temps et sans surcoût. Or cette maison, cest aussi la garantie du crédit par lintermédiaire de lhypothèque ou du cautionnement. Bref, avec un CCMI, la banque est certaine de détenir la garantie du crédit quelle accorde. Ce qui réduit les risques et facilite lobtention du prêt. Avec les autres types de contrat, les banques demandent davantage dapport, prêtent sur moins longtemps et refusent plus facilement la demande si le dossier est ric-rac.
Attention au reste à vivre. Les banques veillent également au reste à vivre, soit la somme dont lemprunteur dispose une fois la mensualité acquittée. Lidée, cest de permettre au ménage de vivre correctement tout en assumant ses échéances de prêt. Attention : chaque banque applique ses propres règles concernant le calcul du reste à vivre. Mieux vaut sinformer en amont du projet pour éviter les mauvaises surprises. Les locataires qui achètent pour la première fois, eux, feront attention au saut de charges. Leur future mensualité de crédit doit rester très proche du loyer actuel, sans quoi les banques risquent bien de retoquer la demande.
Assurance emprunteur incluse. Après des nouvelles recommandations en faveur de lemprunt, le HCSF impose une nouvelle condition qui pourrait bien assombrir lembellie de ce début dannée. Les banques ont désormais lobligation dinclure le coût de lassurance de prêt dans les charges annuelles de crédit pour calculer lendettement des futurs emprunteurs. « Le fait dinclure le coût de lassurance prêt dans les charges annuelles augmente automatiquement le TAEG (Taux annuel effectif global) », détaille Maël Bernier. Un rappel à lordre qui risque décarter les jeunes primo-accédants ou les candidats dont la santé est considérée comme à risque, ces derniers payant cette garantie au prix fort. « Prendre en compte lassurance absorbe le gain de capacité demprunt dû à la hausse de lendettement », estime Maël Bernier. Cest le retour à la case départ. »
Choisir une délégation dassurance. Pour déjouer les blocages bancaires, il peut être judicieux de passer par la délégation dassurance. Grâce à la loi Lagarde de 2010, lemprunteur peut choisir une autre assurance décès-invalidité que celle proposée par la banque (son contrat groupe en jargon financier). Le fait de délier son crédit et son assurance permet selon les courtiers d'économiser en moyenne 15.000 sur la durée totale du prêt et surtout de faire baisser le taux deffort. « Choisir une délégation dassurance peut permettre à de nombreux emprunteurs de concrétiser leur projet mais ils ont rarement la main, quantité de banques imposant leur contrat groupe », regrette Sandrine Allonier.
Quelles prévisions pour le crédit ? Si les conditions de financement sont actuellement favorables, la question, cest de savoir si ça va durer. Côté taux, pas de hausse en vue. La Banque centrale européenne a confirmé quelle continuerait à appliquer sa politique dargent bon marché au moins jusquen mars 2022. Les banques, elles, cherchent de nouveaux clients et leur seul outil pour les séduire, cest le crédit immobilier. Elles devraient donc se montre conciliantes au moins pour les six à huit prochains mois. « La grande inconnue est donc lévolution de la situation économique et de lemploi, mais le fait que limmobilier soit une valeur refuge devrait contribuer au dynamisme du marché cette année », conclut Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Tout savoir sur le crédit et la maison neuve
Financer un projet de construction nécessite une bonne information. Pour bien vous préparer, vous pouvez consulter nos nombreux dossiers sur ce sujet qui compte, comme Les critères des banques, mais aussi Bâtir votre dossier de prêt, ou encore Comment décrocher le meilleur crédit. Et noubliez pas les coups de pouce financiers comme le PTZ, un crédit gratuit qui peut atteindre 138.000 .