Les candidats à l’emprunt immobilier ont de quoi se réjouir en ce début d’année. « Le coût du crédit n’a jamais été aussi bas. D’ailleurs nous remarquons une hausse de 10 % des demandes des crédits immobiliers en janvier 2021 par rapport à janvier 2020, qui était déjà un mois exceptionnel », avance Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole du courtier Meilleurtaux. Le moment est d’autant plus propice que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF, le régulateur du crédit en France) assouplit les conditions d’accès au financement. De leur côté, les banques sont réactives et desserrent leurs critères pour recruter davantage de clients. Logique : elles font le maximum pour atteindre le plus tôt possible leurs objectifs commerciaux de l’année. « L’ensemble des emprunteurs éligibles et respectant les conditions strictes d'endettement bénéficient aujourd'hui de conditions remarquables », résume Sandrine Allonier, directrice de la communication du courtier Vousfinancer.
Conditions favorables. Fin 2020, le HCSF recommande un taux d'endettement (part des revenus consacrés à la mensualité) maximum à 35 % contre 33 % l’an dernier, une durée de crédit maximale de 27 ans (25 ans en 2020), les banques pouvant se montrer encore plus conciliantes pour 20 % des dossiers au lieu de 15 % en 2020. « Ces nouveaux seuils se présentent après une année 2020 pendant laquelle le même HCSF avait resserré les conditions d'octroi », précise Damien Freund, directeur de Privilège Courtage Bourgogne Franche-Comté. Et de poursuivre, « la crise sanitaire est venue indéniablement rebattre les cartes des règles alors fixées, pour encourager la reprise économique ».
Assouplissement et resolvabilisation. Résultat : une plus grande capacité d’emprunt et des ménages qui voient à nouveau s’ouvrir les portes du crédit. La hausse du ratio d’endettement de 33 à 35 % et le rallongement de la durée maximale des prêts de 25 à 27 ans pour le neuf permettent en effet d’emprunter davantage à mensualité équivalente. Selon Artemis Courtage, un couple qui gagne 5 000 € par mois et emprunte à 1,3 % sur 25 ans dispose de 50 000 € de plus s’il achète dans le neuf. « Les mesures d’assouplissement prises par le HCSF permettent de rendre finançables de nombreux candidats à la construction », s’enthousiasme Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis courtage
Les taux immobiliers au plus bas !
En février 2021, les taux des crédits immobiliers poursuivent leur baisse entamée à l’automne 2020. Du coup, l'argent est particulièrement abordable. « Les banques pratiquent en ce moment des taux inférieurs aux plus bas historiques de décembre 2019 », déclare Pierre Chapon, président du courtier Pretto. « On peut dire que les records sont même pulvérisés sur l’ensemble des durées d’emprunt », abonde Maël Bernier chez Meilleurtaux. Le courtier communique des taux moyens similaires à ceux constatés par Pretto : 0,82 % sur 15 ans, 1,02 % sur 20 ans et 1,28 % sur 25 ans.
Des critères d’apport moins stricts. Toujours déterminant dans l’octroi du prêt, le montant de l’apport personnel est revu à la baisse dans certains cas. Des courtiers signalent que des banques accordent des crédits à des clients qui ne placent que 5 % d’apport dans leur projet. En 2020, un minimum de 10 % était presque toujours requis. « Aujourd'hui, certaines banques acceptent de prêter à nouveau plus de 100 % de la valeur du bien, sans apport personnel donc, mais uniquement aux emprunteurs qui ont des revenus élevés ou à certains jeunes à fort potentiel professionnel », ajoute Sandrine Allonier. En 2020, ces emprunts à 110 % avaient pratiquement disparu, compliquant les projets de nombreux jeunes ménages.
Les primo-accédants ciblés. Ces conditions moins strictes montrent que les banques, en 2021, ne se concentrent plus uniquement sur les profils à hauts revenus dotés d’un apport conséquent. « Ce sera le premier gros effet pour 2021 », confirme Damien Freund. « Après avoir été pénalisés en 2020, les primo-accédants pourront de nouveau emprunter. » Une tendance confirmée par le courtier Cafpi, qui observe depuis plusieurs semaines « un retour de cette catégorie d’acquéreurs (69 % en janvier contre 63 % en décembre). » Un come-back également favorisé par un maintien des taux à un niveau historiquement bas. « On parvient dans certains cas à obtenir des emprunts sur 25 ans à moins de 1 % », indique-t-on chez Cafpi.
Une vigilance maintenue. Si depuis le début de l’année, on note une certaine détente dans les conditions d’octroi, dont le degré varie toutefois d’une banque à l’autre, les vannes du crédit ne sont pas pour autant grandes ouvertes. Une situation professionnelle stable (au moins un CDI ou un fonctionnaire par couple emprunteur) facilite grandement l’obtention du prêt. En cas de chômage partiel, la banque va examiner la santé financière de l’entreprise et va demander une attestation de retour au travail à temps plein. Et Sandrine Allonier d’ajouter : « les banques demandent aux emprunteurs de garder une marge de manœuvre financière pour faire face aux éventuels imprévus ». Une somme qui s’ajoute à l’apport personnel. « La gestion des comptes doit être irréprochable, sans découverts ni incidents de paiement », confirme Damien Freund.
Crédit et construction : règles à suivre
En matière de maison neuve, les banques donnent la préférence aux projets conduits dans le cadre du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-Loi de 1990). Ce contrat inclut toujours une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec elle, l’emprunteur est assuré de disposer de sa nouvelle maison dans les temps et sans surcoût. Or cette maison, c’est aussi la garantie du crédit par l’intermédiaire de l’hypothèque ou du cautionnement. Bref, avec un CCMI, la banque est certaine de détenir la garantie du crédit qu’elle accorde. Ce qui réduit les risques et facilite l’obtention du prêt. Avec les autres types de contrat, les banques demandent davantage d’apport, prêtent sur moins longtemps et refusent plus facilement la demande si le dossier est ric-rac.
Attention au reste à vivre. Les banques veillent également au reste à vivre, soit la somme dont l’emprunteur dispose une fois la mensualité acquittée. L’idée, c’est de permettre au ménage de vivre correctement tout en assumant ses échéances de prêt. Attention : chaque banque applique ses propres règles concernant le calcul du reste à vivre. Mieux vaut s’informer en amont du projet pour éviter les mauvaises surprises. Les locataires qui achètent pour la première fois, eux, feront attention au saut de charges. Leur future mensualité de crédit doit rester très proche du loyer actuel, sans quoi les banques risquent bien de retoquer la demande.
Assurance emprunteur incluse. Après des nouvelles recommandations en faveur de l’emprunt, le HCSF impose une nouvelle condition qui pourrait bien assombrir l’embellie de ce début d’année. Les banques ont désormais l’obligation d’inclure le coût de l’assurance de prêt dans les charges annuelles de crédit pour calculer l’endettement des futurs emprunteurs. « Le fait d’inclure le coût de l’assurance prêt dans les charges annuelles augmente automatiquement le TAEG (Taux annuel effectif global) », détaille Maël Bernier. Un rappel à l’ordre qui risque d’écarter les jeunes primo-accédants ou les candidats dont la santé est considérée comme à risque, ces derniers payant cette garantie au prix fort. « Prendre en compte l’assurance absorbe le gain de capacité d’emprunt dû à la hausse de l’endettement », estime Maël Bernier. C’est le retour à la case départ. »
Choisir une délégation d’assurance. Pour déjouer les blocages bancaires, il peut être judicieux de passer par la délégation d’assurance. Grâce à la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur peut choisir une autre assurance décès-invalidité que celle proposée par la banque (son contrat groupe en jargon financier). Le fait de “ délier ” son crédit et son assurance permet selon les courtiers d'économiser en moyenne 15.000 € sur la durée totale du prêt et surtout de faire baisser le taux d’effort. « Choisir une délégation d’assurance peut permettre à de nombreux emprunteurs de concrétiser leur projet mais ils ont rarement la main, quantité de banques imposant leur contrat groupe », regrette Sandrine Allonier.
Quelles prévisions pour le crédit ? Si les conditions de financement sont actuellement favorables, la question, c’est de savoir si ça va durer. Côté taux, pas de hausse en vue. La Banque centrale européenne a confirmé qu’elle continuerait à appliquer sa politique d’argent bon marché au moins jusqu’en mars 2022. Les banques, elles, cherchent de nouveaux clients et leur seul outil pour les séduire, c’est le crédit immobilier. Elles devraient donc se montre conciliantes au moins pour les six à huit prochains mois. « La grande inconnue est donc l’évolution de la situation économique et de l’emploi, mais le fait que l’immobilier soit une valeur refuge devrait contribuer au dynamisme du marché cette année », conclut Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Tout savoir sur le crédit et la maison neuve
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