Crédit immobilier : tenez compte du taux d’usure !

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Le taux d’usure, c’est la limite que le taux tout compris de votre crédit (taux annuel effectif global) ne peut légalement pas dépasser. Comment tenir compte de cette règle impérative pour décrocher votre prêt ? Une spécialiste du financement répond !

Les principaux critères pour obtenir un crédit immobilier ? Vos comptes bancaires doivent être bien tenus. Côté situation professionnelle, les banques donnent la priorité aux CDI et aux fonctionnaires. L’apport personnel est indispensable, tout comme l’épargne résiduelle, une marge de manœuvre qui doit le plus souvent compter pour six mois de mensualités. Notez aussi que vous ne pourrez pas consacrer plus de 35 % de vos revenus à vos remboursements et que la durée du crédit ne pourra pas dépasser vingt-cinq ans (sauf exception). Par ailleurs, les banques préfèrent financer les projets conduits sous le régime très sécurisant du Contrat de construction-loi de 1990. Un autre point compte beaucoup : le taux de l’usure, un dispositif mis en place par les pouvoirs publics pour vous protéger du surendettement. Les explications de Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com.

Construiresamaison.com : le taux d’usure, comment ça marche ?
Maël Bernier : le Taux annuel effectif global (TAEG) d’un prêt immobilier, qui comprend le taux nominal brut, l’assurance, les garanties et les frais annexes, doit obligatoirement rester en dessous d’un maximum légal nommé taux d’usure. Si ce n’est pas le cas, le crédit est refusé. Le problème : la Banque de France calcule ce taux de l’usure sur la base des taux bruts pratiqués par les banques le trimestre précédent. Avec la remontée des taux d’intérêt observée ces dernières semaines, ce plafond est plus facilement atteint. Et pour certains emprunteurs, ça peut coincer. Les premiers concernés : les jeunes à revenus modestes avec peu d’apport (leur taux brut est plus élevé), mais aussi les seniors et les personnes qui présentent des risques de santé (ces particuliers paient leur assurance emprunteur au prix fort). 

Comment faire pour que le TAEG du crédit reste en dessous du taux de l’usure ?
En augmentant l’apport personnel. Le crédit est moins important et moins long, ce qui fait baisser son taux. Pour doper son apport, l’emprunteur peut puiser dans son épargne ou dans la participation aux bénéfices de son entreprise. Il peut aussi solliciter une donation familiale. Autre solution : choisir une autre assurance que celle de la banque prêteuse. À garanties équivalentes, cette délégation d’assurance réduit le TAEG et permet souvent de rester en dessous du taux de l’usure. Mais il faut que la banque accepte. Ce n’est pas toujours le cas alors que cette possibilité est permise par la loi Lagarde. Pour autant, si l'emprunteur présente un bon profil (situation professionnelle stable, épargne résiduelle, capacité à mettre un peu d’argent de côté pendant les remboursements, etc.) la banque se montrera plus conciliante.

Quelques conseils pour éviter le mur du taux de l’usure et obtenir le crédit immobilier ?
Ce qu’il faut éviter : baisser le niveau de garanties de l’assurance décès-invalidité pour diminuer son coût. C’est prendre un gros risque sur la sécurisation des remboursements. Surtout, l’emprunteur doit préparer le financement avec un courtier avant de lancer le projet. Avec ce spécialiste, il vérifiera s’il cadre avec tous les critères de prêt et s’il peut obtenir son financement. Grâce à cette étude de faisabilité, l’emprunteur pourra calculer le TAEG de son crédit puisqu’il connaîtra le taux brut, mais aussi le prix de l’assurance, des garanties et des frais annexes. Il saura ainsi s’il reste en dessous du taux de l’usure. Le courtier pourra aussi aider l’emprunteur à trouver des solutions si les critères des banques ne sont pas respectés ou si le taux d’usure est dépassé.

A noter : le taux d’usure pour le troisième trimestre 2022 est fixé à 2,60 % pour les crédits immobiliers d’une durée inférieure à vingt ans et à 2,57 % pour les prêts sur vingt ans et plus. Les infos sont disponibles sur le site www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure. Pour tout savoir sur les conditions à respecter pour décrocher votre financement, voir notre dossier exclusif Les critères des banques pour emprunter.