Crédit : comment convaincre la banque de prêter ?

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Les taux sont bas, c’est le moment d’emprunter… Oui, mais encore faut-il satisfaire aux conditions des banques pour obtenir votre financement. Conseils de spécialiste.

Après des années de chute interrompue, les taux des prêts immobiliers augmentent en novembre. Pour les emprunts sur vingt ans, par exemple, la moyenne brute tourne autour de 1,20% aujourd’hui, contre 1 à 1,10% en octobre 2021 (taux bruts, hors assurance et coût des garanties). Un mouvement très limité, qui n’impacte pratiquement pas votre pouvoir d’achat immobilier. Bref, les taux restent très attractifs. La vraie question, c’est de savoir comment en profiter. Les banques sont en effet très prudentes : leurs critères sont stricts et elles ne prêtent pas à n’importent qui. Pour connaître leurs conditions et savoir comment augmenter vos chances d’obtenir votre crédit, nous avons interrogé Didier Laporte, dirigeant du courtier en prêts immobiliers Universal Broker Services.

Construiresamaison.com : en matière de crédit immobilier, quelle est l’attitude des banques ?
Didier Laporte : Pour elles, l’emprunteur est un client, mais aussi un placement, les intérêts du crédit rémunérant les sommes prêtées. Du coup, elles veulent obtenir des garanties sur les paiements pour rentabiliser leurs capitaux. C’est pour cette raison que l’emprunteur doit satisfaire à toute une série de conditions. Ces dernières portent essentiellement sur son profil personnel, mais aussi sur les caractéristiques de son projet. Ce qu’il faut retenir : plus les banques estiment le risque élevé, plus le taux grimpe et plus l’obtention du prêt peut se compliquer.

Quels sont les principaux éléments qui rassurent les banques ?
L’emprunteur doit montrer qu’il est bon gestionnaire, avec des comptes bien tenus, sans découvert, sans incidents de paiement. Le nombre de crédits à la consommation doit être réduit au minimum. Ceux qui les soldent avant de présenter leur dossier marqueront des points. La stabilité des ressources de l’emprunteur est essentielle. Du coup, les banques financent avant tout les CDI et les fonctionnaires même si pour les autres rien n’est forcément perdu. Les indépendants ou les professions libérales, par exemple, fourniront les justificatifs de leurs revenus sur les trois années précédant la demande.

L’apport personnel, c’est aussi une sécurité du point de vue des banques ?
Oui. En plaçant de l’apport dans son projet, l’emprunteur montre qu’il sait mettre de l’argent de côté, donc qu’il est capable de payer. Et puis, avec de l’apport, celui qui enregistre une moins-value sur sa maison en cas de revente subie peut rembourser son prêt, ce qui là encore tranquillise les banques. Enfin, avec de l’apport, on emprunte moins. Du coup, il est plus facile de consacrer moins de 35 % de ses revenus à ses remboursements, comme le veut le Haut conseil de stabilité financière. Je rappelle que cette institution demande également aux banques de plafonner la durée des crédits à vingt-cinq ans plus deux ans pour tenir compte du temps de chantier en maison neuve. Pour satisfaire à cette deuxième condition, mieux vaut injecter de l’apport dans le financement.

Et le cadre juridique du projet de construction, ça compte ?
Les banques préfèrent financer les Contrat de construction d’une maison individuelle, les CCMI. Régis par la loi de 1990, ils comportent obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Si le constructeur fait faillite, par exemple, son garant trouve une autre entreprise pour terminer le chantier dans les temps prévus à la signature et sans surcoût pour l‘emprunteur. Les banques sont donc assurées que la maison sera terminée. Ce qui les sécurise, cette même maison servant de garantie au prêt par l’intermédiaire de l’hypothèque ou du cautionnement. Les autres cadres juridiques, comme le contrat de maîtrise d’œuvre, se financent bien moins facilement puisqu’ils n’intègrent pas cette garantie de livraison à prix et délais convenus.

Un dernier conseil pour les candidats à l'emprunt immobilier ?
Au-delà de l’apport personnel, l’emprunteur gardera de l’argent de côté. Cette épargne résiduelle lui permettra de faire face en cas de coup dur, ce qui va rassurer le prêteur et donc faciliter l’obtention du crédit. Surtout, il rendra visite à un courtier avant de lancer son projet de construction pour savoir s’il cadre avec les critères d’octroi, s’il sécurise suffisamment les banques pour décrocher son crédit et s’il peut obtenir de bonnes conditions de financement.

Construiresamaison.com vous propose de nombreux articles sur le financement d’un projet de construction. Vous pouvez notamment consulter Les critères des banques  ou encore Comment décrocher le meilleur crédit.