C’est la bonne nouvelle de cette fin d’année : le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), le régulateur du crédit en France, assouplit les conditions d’emprunt. Vous pouvez désormais consacrer 35% maximum de vos revenus à votre mensualité, contre 33% auparavant. La durée maximale de votre crédit passe à vingt-sept ans pour mieux tenir compte de la période de travaux. Et les banques disposent de davantage de latitude pour accepter les dossiers qui ne rentrent pas dans ces critères de prêt. Des mesures qui cadrent bien avec les projets de maisons neuves. A tel point qu’elles font figure de soutien à la construction.
Pour autant, les vannes du crédit ne s’ouvrent pas en grand. Les banques restent prudentes. Elles sont exigeantes sur l’apport personnel, passent au crible la gestion de vos comptes et votre situation professionnelle. Elles financent en priorité les familles qui bâtissent sous le régime sécurisant du Contrat de construction-loi de 1990 (c’est le seul à inclure une garantie de livraison à prix et délais convenus). Comment, dans ce contexte, optimiser vos chances d’obtenir votre prêt ? Les réponses de Julien Wargny, fondateur du cabinet Fennas, une société spécialisée dans la gestion de patrimoine et le courtage en crédits immobiliers.
© DR Construiresamaison.com : le crédit, ça commence par quoi ?
Julien Wargny : L’emprunteur doit s’informer sur tous les aspects du financement, des taux aux garanties en passant par les critères des banques. Son objectif, c’est de savoir s’il pourra obtenir son crédit. Un exemple : pour prêter, les banques imposent un apport personnel. Une somme qui compte pour environ 10% du montant du projet hors frais annexes. Donc, l’emprunteur a intérêt à mobiliser ses économies et/ou à recourir à une donation des parents ou des grands parents pour fournir un apport suffisant.
La gestion des finances personnelles, ça compte ?
Oui ! Les banques ont horreur du risque et ne prêtent qu’aux particuliers fiables, capables de prouver qu’ils pourront honorer leur crédit tout au long de sa durée. Donc, pas question de se présenter avec des comptes dans le rouge. Au moins trois mois avant de se lancer, l’emprunteur purgera ses découverts et soldera ses crédits conso pour montrer qu’il gère bien ses finances. Important : les incidents de paiements, les avis à tiers détenteur, les fichages banques de France mènent droit au refus de crédit.
Et côté budget construction, que faut-il savoir ?
L’emprunteur établira un budget global. Il listera tous les postes du projet, de la maison au jardin en passant par le terrain, les raccordements, les travaux que l’on fait soi-même. Attention aux plans de financement trop tendus : les banques les jugent trop risqués. Elles vont d’ailleurs demander à l’emprunteur de conserver une marge de manœuvre financière et une capacité d’épargne résiduelle. Des sommes qui permettront de faire face à des imprévus, voire d’assumer les remboursements en cas de difficultés passagères.
Le bon plan pour obtenir le crédit ?
Constituer un dossier complet avec toutes les pièces, tous les justificatifs le plus en amont possible. C’est une excellente façon de sécuriser son budget, mais aussi de convaincre la banque. Un particulier bien préparé, informé sur tous les aspects de son projet inspire confiance. Et puis, un dossier complet, avec tous les documents nécessaires permet d’aller plus vite. Pour mener cette mission à bien, l’emprunteur pourra se faire assister par un courtier, un intermédiaire dont le métier est d’obtenir le crédit. C’est d’ailleurs pour ça qu’il est payé.
Pour en savoir plus : notre rubrique Financer contient de nombreux articles sur le crédit immobilier. Vous pouvez notamment consulter Les critères des banques pour emprunter, mais aussi Bâtir votre dossier de prêt ou encore Comment obtenir le meilleur crédit.
