Les banques ne prêtent qu’à ceux qui peuvent rembourser leur crédit immobilier. En d’autres termes, elles cherchent à réduire le risque d’impayés. Pour ce faire, elles se basent sur toute une série de critères. Elles vont par exemple s’intéresser à la régularité de vos revenus pour savoir si vous pouvez honorer vos engagements, sachant qu’un prêt immobilier s’envisage sur le long terme (quinze, vingt ou vingt-cinq ans). Cette régularité passe par l’examen de votre situation professionnelle et par la nature de votre contrat de travail. Avec un CDI, les banques savent que vos revenus sont réguliers et que votre situation professionnelle est stable. Ce qui n’est pas forcément le cas pour les CDD, les intérimaires ou les entrepreneurs. Pour faire le point sur cette question qui compte et vous aider à obtenir votre prêt immobilier, nos avons interrogé Geoffey Ianszen, directeur réseau du courtier Immoprêt.
© DR Construiresamaison.com : Faut-il forcément être en CDI pour décrocher un prêt ?
Geoffey Ianszen : Les particuliers titulaires d’un CDI n’ont guère de difficultés à emprunter pour peu qu’ils respectent les critères d’octroi des prêts immobiliers : la mensualité ne dépasse pas le tiers des revenus, ce qu’il reste une fois l’échéance payée (reste à vivre) est suffisant pour assurer le fonctionnement du ménage, la différence entre le loyer actuel et la mensualité future (saut de charges) reste raisonnable, etc. Les CDD d’usage, sur des durées longues et dans la fonction publique par exemple, sont pratiquement considérés comme des CDI. Un couple de jeunes tous deux en CDD pourra emprunter si les parents se portent caution. Mais pour les CDD courts, avec des périodes d’inactivité, convaincre la banque est plus difficile.
Pour un couple dont l’un est en CDI et l’autre en CDD, comment ça se passe ?
La capacité d’endettement est calculée sur le seul CDI. Dans ce cas, le montant emprunté est forcément moins élevé que pour un ménage comptant deux CDI. Mais pour ces particuliers, rien n’est perdu. Pour déterminer le reste à vivre, la banque se base sur les revenus cumulés du CDD et du CDI, ce qui facilite l'obtention du prêt. Et puis les particuliers qui font construire pour la première fois peuvent souvent bénéficier du PTZ, ce qui facilite les choses.
En matière de régularité des revenus, quels sont les critères des banques ?
Pour accorder un crédit immobilier, elles analysent les trois derniers bulletins de salaire pour les CDI. Pour les CDD longue durée, elle passe au crible un an de revenus. Une période qui est de trois ans pour les indépendants, les chefs d’entreprise et les autoentrepreneurs. Sur ces périodes, les comptes bancaires doivent être bien tenus : les découverts autorisés ponctuels ne posent pas de problèmes, mais ceux qui sont souvent dans le rouge seront mal vus. Idem pour les incidents de paiement (virements ou chèques refusés) et les avis à tiers détenteur. Bref, l’emprunteur doit montrer qu’il gère ses finances en bon père de famille.
Sur quels points insister pour convaincre les banques ?
Le projet de financement doit être bien préparé, avec des comptes bien tenus, un peu d’apport, un projet cohérent avec les revenus, un saut de charges raisonnable. Important : mieux vaut signer un Contrat de construction-loi de 1990. Avec sa garantie de livraison à prix et délais convenus, c’est le cadre le plus sûr pour l’acquéreur comme pour le prêteur, ce qui facilite l’obtention du financement.
Important : pour tout savoir sur les critères des banques en matière de prêt immobilier, voir notre dossier Comment obtenir le meilleur crédit pour financer votre maison.
