Contrat de construction : trente ans de succès !

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Depuis 1990, le contrat de construction de maison individuelle ou CCMI sécurise les acquéreurs grâce à sa garantie de livraison à prix et délais convenus. Quel est son bilan ? Comment évolue-t-il ? Les réponses de Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment.

Le trentenaire se porte bien ! Mis en place par la loi du 19 décembre 1990, le Contrat de construction de maison individuelle ou CCMI encadre 65 % des maisons sortant de terre annuellement, un chiffre en progression depuis plusieurs années. Une belle performance pour ce contrat qui a vu le jour à une époque marquée par de nombreuses défaillances de constructeurs ayant entraîné des drames familiaux. Quantité de chantiers ont été en effet arrêtés définitivement pour le plus grand désespoir des acquéreurs. En cause : la faiblesse juridique du contrat signé à l’époque comme le rappelle Patrick Vandromme, président du groupe Hexaôm : « la rédaction était libre, sans clauses obligatoires. En cas de faillite du constructeur, le client ne bénéficiait d’aucune garantie ».

Mobilisation constructive. Fort de ce constat, la profession s’est prise en main et a élaboré, en partenariat avec les pouvoirs publics, le CCMI, un contrat très protecteur. Il inclut en effet la garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de dépôt de bilan du constructeur, le particulier a l’assurance que sa maison lui sera livrée. Son chantier étant repris par un constructeur qui aura été choisi par le garant (l’assureur) de la société ayant commencé la construction. Des centaines de milliers de familles ont bénéficié de cette garantie depuis l’entrée en vigueur du CCMI. Et ce n’est pas la seule protection qu’offre ce contrat qui n’a cessé de s’adapter et de se moderniser, comme l’explique Grégory Monod, président du Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment. Interview.

Construiresamaison.com : En décembre 2020, leCCMI fête ses trente ans. Quel est son bilan  ? 
Grégory Monod : Au fil du temps, le CCMI-loi de 1990 s’est affirmé comme l’assurance tous risques des familles qui font construire. Et pour cause : il garantit la livraison de la maison au prix et dans les délais convenus lors de la signature. Une protection qui fonctionne quoi qu’il arrive. Même si le constructeur fait faillite, l’acquéreur verra son projet achevé dans les délais et sans surcoût. Il ne faut pas non plus oublier les autres garanties du CCMI, comme les paiements échelonnés au fur et à mesure de l’avancement du chantier, la notice descriptive précise, l’assurance pour les sous-traitants d’être payés… Aucun autre contrat n’offre une telle sécurité.   

Les particuliers sont-ils bien informés sur le contrat de construction-loi de 1990 ? 
Oui. Le CCMI bénéficie d’une meilleure communication et les particuliers le connaissent mieux. D’ailleurs, il gagne du terrain. Il encadre aujourd’hui 65% des projets, contre 59% en 2015. Une croissance qui tient aussi à l’attitude des banques, qui financent en priorité des chantiers sous CCMI. Ce dernier, je le rappelle, assure la livraison de la maison à prix et délais convenus. Or cette même maison vient garantir le crédit par l’intermédiaire de la caution ou de l’hypothèque. Du coup, avec un CCMI, la banque est sécurisée car elle est certaine de la réalité de sa garantie. Ce qui n’est pas le cas avec les autres contrats, qui sont de plus en plus délicats à financer. Des maîtres d’œuvre sont même devenus constructeurs sous CCMI pour permettre à leurs clients d’obtenir leur prêt.  

Pour tout savoir sur le Contrat de construction d'une maison individuelle, vous pouvez consulter nos articles Le CCMI de A à Z, ou encore Quel contrat signer pour faire construire ?

Et pour les constructeurs, qu’est-ce que le CCMI a apporté ? 
Il symbolise leur engagement dans la sécurisation des familles qui font construire. Grâce à lui, ils ont gagné en efficacité, en rigueur. Résultat : la sinistralité en maison neuve a beaucoup reculé. Autre exemple : le CCMI leur a permis de de passer avec succès le cap de la Réglementation thermique RT 2012, le texte qui encadre la construction. Avec le CCMI, c’est en effet le constructeur qui est responsable par principe de la conformité de la maison à la RT 2012. Avec les autres contrats, c’est à l’acquéreur de prouver la responsabilité des entrepreneurs si la maison n’est pas conforme. Ce qui est long, compliqué voire impossible à faire si le fautif est insolvable ou s’il a fermé boutique. Et les choses se dérouleront de la même façon avec la Réglementation Environnementale 2020, qui entrera en vigueur en juillet 2021.

Quelles sont les dernières évolutions du contrat de construction-loi de 1990 ? 
Le Pôle Habitat de la FFB, avec la société d’édition spécialisée dans le bâtiment SE BTP et la start-up MyNotary, a lancé mi-2020 un CCMI numérique. Ultra sécurisé donc inviolable, conforme aux lois et règlements, il permet d’éviter les erreurs et les oublis de pièces. Il intègre aussi les mentions manuscrites, par exemple celles qui précisent les travaux que le particulier prend à sa charge. De quoi renforcer la qualité juridique de ce contrat et permettre aux acquéreurs de signer en toute sérénité. Autre évolution : le législateur a ajusté le CCMI aux modes constructifs industrialisés, qui nécessitent des appels de fonds différents par rapport aux maisons bâties de façon traditionnelle. Des changements qui montrent que le CCMI sait s’adapter à l’évolution de la société.  

Le contrat de construction peut-il être amélioré ? Quels sont les points qui coincent ? 
Le CCMI est un cadre juridique mature. Mais effectivement, certains points peuvent être améliorés. La notice descriptive associée au contrat pourrait être toilettée. Aujourd’hui, elle impose par exemple aux constructeurs d’établir le prix des raccordements aux réseaux. Comment procéder alors que cet ouvrage est réalisé par les concessionnaires de ces mêmes réseaux ? De même, les constructeurs doivent chiffrer les revêtements muraux que le particulier réalise sans savoir quelle peinture ou quel papiers peints seront choisis, ce qui n’est pas vraiment facile. Mais ces points ne sauraient masquer la qualité et la sécurité juridique du CCMI.  

Donc, tout va vraiment pour le mieux dans le meilleur des mondes ? 
Non. Le marché reste pollué par de pseudo-professionnels qui vendent des maisons clés en mains sans aucune des garanties imposées par la loi de 1990 sur le CCMI. Ils pratiquent des prix anormalement bas, bradant la qualité juridique et technique. Ils vendent des maisons qui souvent ne sont pas conformes aux réglementations. Ils s’affranchissent des assurances professionnelles obligatoires. S’ils sont défaillants en cours de chantier, la maison ne sera pas terminée et le particulier qui fait appel à eux n’aura aucun recours. Ces escrocs sont régulièrement pointés du doigt par les pouvoirs publics et notamment la DGCCRF, mais nous demandons des contrôles et des sanctions renforcés. Nous avons aussi notre rôle à jouer, en communiquant constamment sur les vertus du CCMI.  

Justement : comment identifier les faux professionnels ? 
Il faut examiner leurs références, leur solidité financière, leur durée d’existence sur le marché, leurs assurances professionnelles. Surtout, l’acquéreur se penchera sur le prix de la maison. Trop bas, il cache toujours un déficit technique et juridique, un manque d’accompagnement et de services. C’est encore plus vrai pour certains intervenants sans scrupules, qui proposent de faux contrats de construction. Il faut toujours demander les coordonnées du garant (l’assureur qui fournit la garantie de livraison à prix et délais convenus dans le cadre du CCMI) et vérifier si le professionnel est bien détenteur de la caution financière d’achèvement donnée par ce même garant. Autre moyen de démasquer les escrocs : ils prétendent que l’assurance dommages-ouvrage n’est pas nécessaire. Or cette assurance, qui facilite la mise en œuvre de la garantie décennale, est toujours obligatoire quel que soit le cadre juridique du projet, comme l’impose l’article L 241-1 du code des Assurances. D’ailleurs, la grande majorité des constructeurs sous CCMI intègre la dommages-ouvrage dans leur contrat, ce qui facilite les formalités et réduit le prix.  

Quelques conseils pour les candidats à la construction ? 
Bien sûr, le particulier signera un CCMI pour garantir la sécurité juridique de son projet et faciliter l’obtention de son crédit. Mais d’abord, il prendra soin de bien s’informer sur toutes les aspects de la construction, de l’architecture au service après-vente des constructeurs en passant par le terrain, le financement, les plans, les équipements, etc. Il saura ainsi ce qu’il peut faire bâtir et il connaîtra ses droits et devoirs d’acquéreur. Autre conseil : rendre visite à plusieurs constructeurs pour comparer leurs offres, leurs services, leur capacité à dialoguer et à conseiller. De quoi se lancer en confiance, sachant qu’une maison neuve, c’est surtout un très beau projet, très valorisant. C’est un excellent moyen d’offrir du confort et de la sécurité à sa famille, c’est un patrimoine durable et très performant… C’est aussi la forme d’habitat qui offre le meilleur rapport qualité/prix/sécurité du marché !  

Le pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment
Principale organisation professionnelle du logement neuf, le Pôle Habitat de la Fédération française du Bâtiment fédère des constructeurs de maisons individuelle, des promoteurs et des aménageurs fonciers. Outre la défense du secteur et de ses adhérents, cette structure participe activement à l’élaboration des lois et règlements qui régissent la construction. Travaillant avec de nombreux intervenants (ministère, industriels du bâtiment, organisations de consommateurs, etc.), elle milite pour la qualité et la sécurité des projets de construction. Elle est présidée par Grégory Monod, qui est également président du Groupe Sogimm. Infos : www.polehabitat-ffb.com