Comment monter son plan de financement ?

Votre apport

Commencez par faire vos comptes pour évaluer le montant de votre apport personnel. Un bon apport représente 25 % au minimum du budget global. Il peut être constitué de vos économies, d’une donation, d’une aide familiale, de prêts aidés dits constitutifs d’apport personnel (voir ci-après).

A noter : S’il est possible d’emprunter sans apport, les banques se montrent pointilleuses sur ce type de financement.

Les coups de pouce

Un certain nombre de prêts aidés permettent d’augmenter votre apport personnel.

• Le prêt 1% logement. Il est accordé aux employés des sociétés de plus de dix salariés. Montant : de 11 200 à 17 600 €. Taux : 1,5 %.

  A noter : Les fonctionnaires n’ont pas droit au 1 % logement, mais ils peuvent bénéficier de prêts à taux préférentiels accordés par le Crédit foncier ou le Crédit social des fonctionnaires.

• Les prêts épargne logement. Si vous avez ouvert un Plan épargne-logement en 2003, vous pouvez obtenir un prêt à 4,20 %. Avec un Compte épargne- logement, le taux est de 3 %.
• Le prêt à taux 0%. C’est une avance gratuite, remboursable sans intérêts à payer. Elle est accordée en fonction de vos revenus, de la composition de votre famille et de l’adresse de votre projet. Montant : de 11 000 à 32 500 €.

  A noter : Si votre projet est aidé par une collectivité locale, votre prêt à taux 0 % peut être majoré de 10 000 à 15 000 €.

• Les petits prêts. Certaines caisses de retraite ou des collectivités locales accordent des prêts à leurs administrés. Réservés aux familles modestes, leurs montant sont limités.

  A noter : Vous pouvez souscrire un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt à l’accession sociale (PAS). Ils ouvrent droit à l’Aide personnelle au logement, qui diminue vos remboursements.

Votre capacité d'endettement

Le montant de vos échéances ne doit pas dépasser 30 %, voire 33 % de vos ressources mensuelles. C’est sur cette mensualité que vous calculez votre capacité d’emprunt.

A noter : Vous gagnez du pouvoir d’achat en allongeant la durée de remboursement mais les intérêts sont plus élevés. Par exemple, si vous empruntez 150 000 € sur 15 ans à 5,10 %, votre mensualité est de 1 213 € et vous payez 68 319 € d’intérêts. Pour la même somme empruntée sur 25 ans à 5,40 %, la mensualité descend à 931 €, les intérêts montent à 129 200 €.

Pour calculer votre capacité d'emprunt, cliquez ici.

Le taux d'intérêt

Taux fixe ou taux révisable ?

Avec un crédit à taux fixe, vous connaissez exactement le montant de vos mensualités jusqu’à la fin de votre prêt. En révisable, le taux varie en fonction d’un indice connu au départ. Une hausse ou une baisse des taux se répercute sur la durée du prêt et/ou sur le montant des mensualités.

Comment obtenir un bon taux d'intérêt ?

• en négociant : moins votre dossier présente de risques (apport personnel important, revenus stables), plus les banquiers seront disposés à négocier.
• en comparant les offres : ne vous limitez pas à votre banque !

Les frais annexes

• Les frais de dossier. Comptez 1 % du capital emprunté. Ils peuvent être négociés voire supprimés.
• Les assurances. Comptez 0, 40 % du capital emprunté pour l’assurance décès-invalidité (obligatoire) et 0,80 % du capital emprunté pour l’assurance perte d’emploi (facultative).
• La pénalité pour remboursement anticipé. Plafonnée à 3 % du capital restant dû, elle peut être négociée voire supprimée.

Les garanties de remboursement

Lorsqu’elles accordent un prêt, les banques se protègent en prenant des garanties : hypothèque ou caution d’une société spécialisée. Vous ne pourrez pas toujours choisir.

Rencontrer le banquier

• Votre banque. C’est un bon interlocuteur : elle vous connaît. Mais ce n’est pas forcément elle qui vous proposera le meilleur prêt.
• Les banques de dépôt généralistes. Elles peuvent vous consentir des conditions attractives. Vous devrez y ouvrir un compte-chèques.
• Les spécialistes. Leur métier : accorder des prêts immobiliers. Leurs financements sont davantage conçus sur-mesure que ceux des généralistes. Vous n’êtes pas obligé d’y ouvrir un compte-chèques.
• Les courtiers. Ils font le tour des banques à votre place et vous choisissez l’offre qui vous convient le mieux.

L'offre de prêt

Une fois les négociations faites, vous recevez les offres de prêt par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces documents contiennent le montant du crédit, son coût total, son taux effectif global (TEG), les assurances, le type de garantie, etc. Vous allez pouvoir comparer.

A noter : Vous ne pouvez pas accepter ou refuser l’offre avant un délai de réflexion de dix jours à compter de sa réception.