Votre apport
Commencez par faire vos comptes pour évaluer le montant de votre apport
personnel. Un bon apport représente 25 % au minimum du budget global. Il peut
être constitué de vos économies, d'une donation, d'une aide familiale, de prêts
aidés dits constitutifs d'apport personnel (voir ci-après).
A noter : S'il est possible d'emprunter sans apport, les
banques se montrent pointilleuses sur ce type de financement.
Les coups de pouce
Un certain nombre de prêts aidés permettent d'augmenter votre apport personnel.
- Le prêt 1% logement. Il est accordé aux employés des sociétés de
plus de dix salariés. Montant : de 11 200 à 17 600 €. Taux : 1,5 % (hors assurances et hors garanties).
A noter : Les fonctionnaires n'ont pas droit au 1 % logement, mais ils
peuvent bénéficier de prêts à taux préférentiels accordés par le Crédit
foncier ou le Crédit social des fonctionnaires.
- Les prêts épargne logement. Si vous avez ouvert un Plan épargne-logement depuis le 1er août 2003, vous pouvez obtenir un prêt à 4,20 %. Avec un Compte épargne-
logement ouvert depuis le 1er février 2006, le taux est de 3 %.
- Le prêt à taux 0%. C'est une avance gratuite, remboursable sans intérêts
à payer. Elle est accordée en fonction de vos revenus, de la composition de
votre famille et de l'adresse de votre projet. Montant : de 20.700 à 65.100 €.
Bon à savoir : le montant de ce prêt est doublé dans le neuf jusqu'au 31 décembre 2009,
profitez-en ! Ainsi un couple avec un enfant qui demande un prêt à taux zéro en 2009 pour construire sa maison en
agglomération parisienne a droit à un prêt à taux zéro de 50 100 € au maximum, alors qu'en 2008 il n'aurait eu
droit qu'à 25.000 € !
De plus, si votre projet est aidé par une collectivité locale, votre prêt à taux 0 % peut être majoré de 10.000 à
15.000 €.
- Outre cette majoration, le prêt à taux zéro peut également être majoré d’un montant maximum de 20.000 €
pour l’achat de logements neufs présentant un niveau de performance énergétique plus élevé que les minimums légaux.
Cette majoration sera effective dès parution des décrets fixant les conditions de performance énergétique à
respecter, et au plus tard le 1er janvier 2010.
- Les petits prêts. Certaines caisses de retraite ou des collectivités
locales accordent des prêts à leurs administrés. Réservés aux familles
modestes, leur montant est plafonné.
A noter : Vous pouvez souscrire un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt à
l'accession sociale (PAS). Ils ouvrent droit à l'Aide personnelle au
logement, qui diminue vos remboursements.
Bon à savoir : le montant de ce prêt est doublé dans le neuf jusqu'au 31 décembre 2009, profitez-en ! Ainsi un couple avec un enfant qui demande un prêt à taux zéro en 2009 pour construire sa maison en agglomération parisienne a droit à un prêt à taux zéro de 50 100 € au maximum, alors qu'en 2008 il n'aurait eu droit qu'à 25.000 € !
Votre capacité d'endettement
Le montant de vos échéances ne doit pas dépasser 30 %, voire 33 % de vos
ressources mensuelles. C'est sur cette mensualité que vous calculez votre
capacité d'emprunt.
A noter : Vous gagnez du pouvoir d'achat en allongeant la durée de
remboursement mais les intérêts sont plus élevés. Par exemple, si vous empruntez
150 000 € sur 15 ans à 4,50 %, votre mensualité est de 1.181 € et vous payez 62.117 € d'intérêts. Pour la même somme empruntée sur 25 ans à 4,80 %, la
mensualité descend à 893 €, les intérêts montent à 117.130 €.
Pour calculer votre capacité d'emprunt, cliquez ici.
Le taux d'intérêt
Taux fixe ou taux révisable ?
Avec un crédit à taux fixe, vous connaissez exactement le montant de vos
mensualités jusqu'à la fin de votre prêt. En révisable, le taux varie en
fonction d'un indice connu au départ. Une hausse ou une baisse des taux se
répercute sur la durée du prêt et/ou sur le montant des mensualités.
Comment obtenir un bon taux d'intérêt ?
- en négociant : moins votre dossier présente de risques (apport personnel important, revenus stables), plus les banquiers seront disposés à négocier.
- en comparant les offres : ne vous limitez pas à votre banque !
Les frais annexes
- Les frais de dossier. Comptez 1 % du capital emprunté. Ils peuvent être négociés voire supprimés.
- Les assurances. Comptez entre 0.2 et 0.65 % par an du capital emprunté pour
l'assurance décès-invalidité (obligatoire) et entre 0,09 et 0.65 % par an du capital emprunté
pour l'assurance perte d'emploi (facultative).
- La pénalité pour remboursement anticipé. Plafonnée à 3 % du capital restant dû, elle peut être négociée voire supprimée.
Les garanties de remboursement
Lorsqu'elles accordent un prêt, les banques se protègent en prenant des
garanties : hypothèque ou caution d'une société spécialisée. Vous ne pourrez pas
toujours choisir.
Rencontrer le banquier
- Votre banque. C'est un bon interlocuteur : elle vous connaît. Mais ce n'est pas forcément elle qui vous
proposera le meilleur prêt.
- Les banques de dépôt généralistes. Elles peuvent vous consentir des conditions attractives. Vous devrez y
ouvrir un compte de dépôt.
- Les spécialistes. Leur métier : accorder des prêts immobiliers. Leurs financements sont davantage conçus
sur-mesure que ceux des généralistes. Vous n'êtes pas obligé d'y ouvrir un compte de dépôt.
- Les courtiers. Ils font le tour des banques à votre place et vous choisissez l'offre qui vous convient le
mieux.
L'offre de prêt
Une fois les négociations faites, vous recevez les offres de prêt par lettre
recommandée avec accusé de réception. Ces documents contiennent le montant du
crédit, son coût total, son taux effectif global (TEG), les assurances, le type
de garantie, etc. Vous allez pouvoir comparer.
A noter : Vous ne pouvez pas accepter ou refuser l'offre
avant un délai de réflexion de dix jours à compter de sa réception.
