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La revente
Vous pouvez être amené, à plus ou moins long terme, à vendre votre maison. Cette revente peut parfois être taxée. En effet, vous pouvez être concerné par l'imposition de la plus-value et, beaucoup plus rarement, par la TVA. L'imposition des plus-valuesC'est le premier point à vérifier avant de mettre en vente. Serez-vous imposé sur l'éventuelle plusvalue que vous allez réaliser ? Exonération pour la résidence principaleLa vente d'une résidence principale est exonérée d'imposition sur la plus-value sans conditions, notamment de délai. Il suffit que la maison constitue votre résidence principale au moment de la vente, la résidence principale étant le lieu où se La vente d'une résidence principale est exonérée situe le centre de vos intérêts personnels, professionnels et familiaux. Important : il arrive fréquemment que le vendeur déménage avant d'avoir vendu son logement, et qu'un certain laps de temps s'écoule avant la vente. L'administration fiscale admet que le vendeur bénéficie de l'exonération si un délai maximal d'un an s'écoule entre son départ et la vente de son ex-logement. Toutefois, pour bénéficier de l'exonération, le vendeur ne doit pas avoir loué le logement ni même y avoir logé gratuitement des proches. Exonération pour les logements détenus depuis plus de trente ansDès lors que la maison est possédée depuis au moins trente ans (à compter du 1er février 2012, contre quinze ans jusqu'à cette même date), sa revente est exonérée de taxation sur la plus-value réalisée et ce, même si elle est loué ou constitue la résidence secondaire du vendeur. Les logements taxés : en revanche, si votre maison ne constitue pas votre résidence principale lorsque vous vendez (vous l'avez mise en location ou il s'agit d'une résidence secondaire) et que vous ne la détenez pas depuis au moins trente ans, vous allez être imposé sur la plus-value réalisée. Sans rentrer dans le détail du calcul (que vous pouvez retrouver dans notre guide les Plus-values immobilières), sachez que l'on obtient le montant de la plus-value en procédant aux opérations suivantes :
Enfin, tous les contribuables sont imposés sur la plus-value au taux de 32,5 %. La quasi-disparition de la TVALe régime de la TVA immobilière a été réformé et simplifié par la loi du 9 mars 2010. Depuis lors, le champ de la TVA a été fortement réduit. En effet, toute vente dans les cinq ans de l'achèvement n'est désormais plus soumise à TVA sauf si la maison a été achetée sur plans, c'est-à-dire par un contrat de vente en l'état future d'achèvement (Véfa), ce qui n'est pas le plus fréquent pour une maison. En somme, si vous avez fait construire en signant un contrat de construction de maison individuelle (le fameux CCMI), un contrat de maîtrise d'oeuvre (avec un architecte par exemple) ou si vous avez passé des contrats avec les différents corps de métier, vous n'êtes plus jamais concerné. Vous ne reverserez pas de TVA et corrélativement, l'acheteur paiera des frais de notaire classiques (entre 6 et 7 % du prix). La revente d'une maison achetée sur plans est en revanche soumise à TVA si les deux conditions suivantes sont réunies : Exemple de calcul : pour connaître le montant de cette taxe, il vous faut multiplier le prix de vente TTC par 0,836. Vous obtenez ainsi le prix hors taxe et le montant de TVA. Vous vendez votre maison 400.000 € TTC. Le prix hors taxe s'élève à : 400.000 x 0,836 = 334.400 €. La TVA à reverser est donc égale à 400.000 - 334.400 = 65.600 €. Vous pouvez déduire de cette TVA celle que vous avez payée lorsque vous avez fait construire votre maison. Vous ne versez en fait que la TVA résiduelle. Ainsi, et en reprenant l'exemple ci-dessus, si vous avez fait construire votre maison au prix de 300.000 €, le prix hors taxe était de 300.000 x 0,836 = 250.800 € et la TVA de 300.000 - 250.800 = 49.200 €. Au moment de la vente, vous ne payez donc que 65.200 - 49.200 = 16.400 € de TVA.
L. Lamielle © construiresamaison.com - 21 nov. 2011
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