Loi Robien « recentré » et Borloo « neuf »

Le principe

Les avantages fiscaux Robien recentré ou Borloo Neuf fonctionnent sur un principe d’amortissement accéléré. En clair : vous faites construire, vous donnez la maison en location. Et vous retranchez des loyers, lorsque vous les déclarez au fisc, une partie du prix du logement. Vous créez ainsi des déficits fonciers. Ils viennent s’imputer sur votre revenu global, qui du coup diminue. Et vous payez moins d’impôts.

L'avantage fiscal

En Robien, vous amortissez 50 % du prix de la maison sur neuf ans.

En Borloo, vous amortissez de 50 à 65 % du prix sur neuf à quinze ans et vous bénéficiez en plus d’une déduction forfaitaire de 30 % sur les loyers, ce qui creuse davantage vos déficits fonciers. D’où des économies d’impôts plus substantielles.

A noter : Le Borloo est plus intéressant fiscalement parce que les conditions de location sont plus sociales (voir la partie Les locataires).

Les conditions

En Robien comme en Borloo, vous devez louer la maison vide (régime fiscal des revenus fonciers) pendant au moins neuf ans, à usage de résidence principale du locataire.

Les loyers

En Robien, vous devez respecter des plafonds de loyers calculés pour atteindre 90 % des loyers du marché libre. En réalité, les plafonds Robien sont le plus souvent égaux, ou supérieurs à ces loyers de marché.

En Borloo, les plafonds de loyer sont calculés pour être inférieurs de 20 % à ceux du Robien. En réalité, les plafonds Borloo sont à peine inférieurs à ces mêmes loyers de marché. Les plafonds de loyers Robien et Borloo varient en fonction de l’adresse de la maison (voir tableau).

Les locataires

En Robien, vous les choisissez librement, sans tenir compte de leurs revenus.

En Borloo, les ressources de vos locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds (48 145 € en 2007 pour une famille de quatre personnes dans une agglomération de plus de 50 000 habitants hors Ile-de-France).

Location familiale et économies d’impôts

En Robien, vous pouvez profiter des économies d’impôts en louant la maison à l’un de vos ascendants ou descendants, à condition qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal.

Avec le Borloo, vous ne pouvez pas louer à vos ascendants ou descendants. Mais il est possible de suspendre l’amortissement au bout de trois ans pour loger un enfant, pendant neuf ans maximum avec un loyer de marché. Au terme de cette période, vous devez reprendre la location dans les conditions du régime Borloo.

Les formalités

Pour bénéficier des amortissements Robien ou Borloo Neuf, vous devez en faire la demande. Une fois prise, l’option est irrévocable pour au moins neuf ans. Si vous la remettez en question, le fisc reprendra les avantages fiscaux.

Quand faire la demande ? Si la maison est terminée et louée en 2008, vous ferez la demande lorsque vous remplirez votre déclaration d’impôts 2009, qui porte sur les revenus de 2008. Si vous signez le contrat en 2008 et que la maison est terminée et louée en 2009, vous prendrez l’option dans votre déclaration de 2010, qui porte sur les revenus 2009.

Côté documents, vous devez joindre à votre déclaration de revenus un imprimé fourni par le fisc dans lequel vous optez pour l’amortissement, une copie du bail et pour les locations Borloo une copie de l’avis d’imposition du locataire.

Et si vous ne respectez pas vos engagements ?

Pour bénéficier de ces avantages, votre obligation principale est de louer le logement pendant au moins neuf ans. Si vous ne respectez pas ces engagements (vous cessez de louer le bien durant cette période), le fisc remettra en cause les avantages accordés. Sauf si vous êtes atteint d’une invalidité, si vous perdez votre emploi ou si vous venez par malheur à décéder.

Robien, Borloo neuf : les plafonds de loyers

Investissements réalisés à compter du 01/01/2008 - Loyer mensuel au mètre carré

Zones	Robien	Borloo
Zone A	21,02 €	16,82 €	Partie agglomérée de l'Île-de-France, Côte d'Azur et Genevois français
Zone B1	14,61 €	11,69 €	Secteurs urbains de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères, pourtour de la Méditerranée, Corse, départements d'outre-mer.
Zone B2	11,95 €	9,56 €	Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières chères, limites de l'Île-de-France.
Zone C	8,76 €	7 €	Reste du territoire.

A noter : le zonage complet des communes est disponible sur le site www.logement.gouv.fr