Les points clés de votre crédit

Du taux aux garanties en passant par les assurances, nous avons décortiqué les différents aspects du crédit immobilier pour vous permettre d'emprunter au mieux de vos intérêts.

Un crédit immobilier, c'est un tout. Au-delà du taux d'intérêt, il comprend des garanties, des assurances, des mensualités et il s'établit sur une certaine durée. Autant de points à connaître pour décrocher un bon financement, adapté à votre projet et à l'évolution de votre situation.

Le taux d'intérêt

Il est établi par la banque en fonction de votre dossier. Plus elle le juge risqué, plus le taux grimper Il sera par exemple plus élevé pour un crédit sur vingt-cinq ans avec 10 % d'apport que pour un prêt sur quinze ans avec 30 % d'apport.

Conseil : Présentez un dossier rassurant pour la banque : pas de comptes à découvert, respect de la capacité d'endettement (votre mensualité ne peut pas dépasser le tiers de vos revenus), différence entre votre actuel loyer et l'échéance de crédit raisonnable, situation professionnelle stable, etc.

Fixe ou révisable ?

Les crédits à taux fixe. Dès la signature du contrat, vous connaissez le taux d'intérêt, le montant des mensualités et la date d'échéance du prêt. Si, dans les mois ou les années à venir, les taux augmentent, votre emprunt, lui, ne bougera pas. Mais vous ne profiterez pas de futures baisses.

Les crédits à taux révisables. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Pour minorer ce risque, vous pouvez choisir un révisable avec un butoir à la hausse : le cap. Avec un cap de 1, un révisable à 2,20 % ne dépassera pas 3,20 %.

Les crédits mixtes. Certaines formules mêlent taux fixes et révisables. Sur les dix premières années le taux est fixe et il passe ensuite en révisable. Les prêts sont plus courts, donc moins chers, ce qui réduit également le coût de l'assurance.

Conseil : Mieux vaut choisir un prêt à taux fixe. Ils sont sûrs et n'ont jamais été aussi bas.

La mensualité

Fixes ou révisables, les crédits d'aujourd'hui s'adaptent à l'évolution de votre situation.

Les mensualités modulables. Une fois par an, vous pouvez moduler votre mensualité à la hausse ou à la baisse. L'ensemble des banques plafonne les modulations à 10, 20, voire 30 % de l'échéance.

Les mensualités reportables. Vous pouvez reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit. Cette possibilité n'est ouverte qu'un nombre de fois limité au cours de la durée du prêt. Certaines banques proposent la possibilité de suspendre le paiement pendant six mois à un an.

Conseil : Vérifiez bien si votre prêt immobilier comporte des mensualités modulables ou reportables.

La durée de remboursement

Si vous allongez la durée, vous emprunterez davantage avec une même mensualité. Pour 1.000 € par mois, vous empruntez 157.644 € à 1,80% sur 15 ans et vous payez 22.356 € d'intérêts. Avec la même échéance, mais à 2,30% sur 25 ans, l'emprunt atteint 227.992 € et les intérêts 72.008 €.

Une capacité d'endettement raisonnable. A capital emprunté équivalent, vous faites baisser la mensualité. Ce qui vous permet de respecter plus facilement la règle des 33% de capacité d'endettement. Pour un prêt de 150.000 € à 1,80% sur 15 ans, vous remboursez 952 € chaque mois. Vous devez gagner 2.856 € net par mois pour obtenir cet emprunt. Pour le même montant mais à 2,30% sur 25 ans, la mensualité descend à 658 €. Cet emprunt est accessible à une famille gagnant 1.974 € par mois.

Conseil : Aujourd'hui, il est difficile (mais pas impossible) d'emprunter sur plus de vingt-cinq ans. Si vous optez pour ce type de financement au long cours, faites le tour des banques et surtout construisez un bon dossier.

Les prêts spécial construction

Lorsque vous signez un contrat de construction, vous payez la maison au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Dans le même temps, vous supporter un loyer. Pour éviter cet écueil, vous commencerez à rembourser le capital lorsque vous aurez emménagé. Pendant la construction, vous acquitterez les intérêts et les assurances (intérêts intercalaires).

Différer le capital et les intérêts. Certaines banques vous proposent un différé total d'amortissement. Vous commencez à rembourser votre prêt (le capital et les intérêts) seulement à la remise des clés.

Conseil : Demandez à la banque si elle peut vous accorder un différé et faites faire des simulations financières pour voir si cette solution est pertinente.

Les frais annexes

Pour choisir votre crédit, basez-vous sur le taux effectif global (TEG). Il comprend le taux brut plus les frais annexes. Deux types de frais vous sont en effet facturés : les frais de dossier (négociables, ils comptent pour 1 % environ du capital emprunté) et l'assurance.

Négocier. Les prêts incluent des pénalités pour remboursement anticipé. Tarif : 3 % des capitaux restant dus sans dépasser un semestre d'intérêts. Ces pénalités sont négociable. Conseil : Négocier, les frais annexes, c'est bien. Mais sachez lâcher un peu de lest pour conserver un taux attractif.

Les assurances

L'assurance décès-invalidité. Vous ne pouvez pas emprunter sans une assurance décès-invalidité. Tarif moyen : 0,35 % du capital emprunté. Un coût qui va s'ajouter à la mensualité.

L'assurance perte d'emploi. Elle n'est pas obligatoire. Elle offre une certaine sécurité mais elle reste chère. A vous de voir si vous jugez une telle protection nécessaire.

Conseil : En matière de décès-invalidité, vous pouvez faire appel à une autre assurance que celle proposée par votre prêteur à condition qu'elle présente les mêmes garanties. Cette pratique, autrement nommée délégation d'assurance, vous permet d'obtenir de meilleurs tarifs auprès d'assureurs spécialisés.

Les garanties

Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Vous pouvez opter pour l'hypothèque (environ 1,5 % du prêt) ou la caution d'une société spécialisée (environ 1 % du prêt). Avec une caution, une partie des frais vous est restituée en fin de crédit. Avec l'hypothèque, en revanche, des frais de mainlevée sont dus en fin de remboursement (coût : 1 % environ du capital emprunté).

Conseil : Demandez si vous pouvez prendre la garantie la mieux adaptée à votre situation même si, en pratique, la banque peut imposer telle ou telle garantie

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