Crédit immobilier : pourquoi passer par un courtier ?

Passer par un courtier pour son crédit immobilier est une pratique en plein développement. Encore minoritaire, elle présente pourtant de nombreux avantages. A commencer par le gain de temps et d'argent.

La profession de courtier en prêts immobiliers est en plein développement. Intermédiaire entre vous et les établissements bancaires avec lesquels il travaille, il recherche pour vous les meilleurs taux d’intérêt auprès des établissements bancaires. Il peut aussi mettre en place une délégation d'assurance et vous faire sortir du contrat groupe de l'établissement prêteur. Leur objectif final est de vous donner un peu plus de pouvoir d'achat immobilier en jouant sur ces deux paramètres. Si vous être inquiet, sachez tout d'abord que c'est une profession très réglementée et que tout le monde n'a pas le droit de l'exercer. Officiellement appelés Intermédiaires en opérations de banque (IOB), ils doivent obligatoirement être immatriculés à l'Orias (l'Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance). Leur cœur de métier ?

Comme le précise L. Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage, « nous assistons les emprunteurs dans le montage de leur dossier de crédit. Une fois bouclé, nous le présentons à nos partenaires bancaires qui l’analysent et nous transmettent leurs propositions. L’emprunteur peut alors les comparer pour sélectionner celle qui lui convient le mieux en termes de taux, de souplesse de remboursement et d’assurance. Le courtier, lui, est rémunéré par la banque en tant qu’apporteur d’affaires ».

Une pratique en plein développement

Faire appel à un courtier en prêts immobiliers est une pratique encore minoritaire en France, mais la situation évolue rapidement. Le Royaume-Uni compte 61% de part du courtage dans les prêts immobiliers, suivi par l'Irlande avec 56%, les Pays Bas (53%), l'Espagne (52%), et l'Italie (42%). Aux Etats-Unis 70% des emprunteurs passent par un courtier. En France, on s'approche de 30%. Selon Philippe Taboret, président de l'Association professionnelle des intermédiaires en crédits et directeur adjoint de CAFPI « les courtiers représentent actuellement 30 % de la production des crédits à l’habitat et nous souhaitons atteindre à terme 50 %, à parts égales avec les banques qui en détiennent aujourd'hui 50 % ». Même son de cloche chez Crédixia, « nous avons enregistré une hausse de notre activité  de 30% », renchérit Estelle Laurent, responsable de la communication de ce courtier.  La fermeture programmée de plusieurs centaines d'agences bancaires dans les années à venir devrait renforcer leur poids.  Le courtage en crédit a de beaux jours devant lui.

 1 – Un courtier immobilier ne coûte rien ou presque

Faire appel à un courtier en prêts immobiliers ne coûte rien ou presque rien au regard des gains de pouvoir d'achat qu'il vous obtient. En tant qu'apporteurs d'affaires le courtier est rémunéré directement par la banques.  Le plus souvent il touchera une commission versée par la banque auprès de laquelle vous souscrirez votre prêt (généralement 1% du montant total emprunté). Tout ce qu'il va vous apporter : comparaison des établissements prêteurs, délégation d'assurance et transmission de votre dossier à la banque, vous n'aurez rien à débourser. « Nous sommes rémunérés par la commission bancaire de 1% de montant du prêt plafonné selon les conventions signées avec les banques. Nous ne percevons pas d'honoraires », précise Estelle Laurent.

A quelques rares exceptions, la plupart des courtiers perçoivent en plus des honoraires qu'on appelle aussi commission de recherche de financement. Elle représente en général 1% du montant emprunté ou est plafonnée forfaitairement de 900 € à 1.500 €. Cette somme ne sera due qu'en cas de signature. Des frais de dossier que vous paieriez quoi qu'il arrive à votre banque si vous empruntez en direct.

Reste que la loi Murcef précise qu' « aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent ». Aussi, dans ces conditions, si les fonds ne sont pas débloqués ou si votre projet n'aboutit pas qu'elle qu'en soit la raison vous ne devrez rien verser à votre courtier.

2 – Avec un courtier immobilier on obtient le meilleur taux du marché

Votre dossier de prêt monté, avec les conseils du courtier, ce dernier va le soumettre à ses banques partenaires. Certains réseaux revendiquent plus de cent banques (en intégrant les caisses régionales). Et selon votre profil (revenus, montant emprunté, apport, historique, taux d'endettement, durée…) le courtier vous proposera le taux obtenu auprès de l'une des banques partenaires. Comme le confirme Isabelle S. « Je ne connaissais pas ce système, sur les conseils d'un ami je suis passée par un courtier pour mon prêt immobilier. J'ai transmis toutes les informations demandées et j'ai obtenu une réponse de principe dans les 48 heures ». Estelle Laurent de préciser : « les banques accordent des taux plus avantageux aux réseaux de courtage grâce à la qualité des dossiers transmis et aux volumes d'affaires générés. Ce qui n'est pas le cas dans le cadre d'une démarche individuelle. C'est pour cela que nous déconseillons à nos clients d'entamer des démarches auprès de leur banque car ils auront systématiquement une offre moins intéressante ».  Et L.Huzieux de préciser que « le courtier connaît les critères des banques et leur politique commerciale du moment. Il peut optimiser le dossier de l’emprunteur et frapper à la bonne porte pour que le crédit soit accordé dans les meilleurs délais et aux meilleures conditions ».

 3 – Avec un courtier immobilier on obtient un crédit à coup sûr

Si le courtier a pour objectif de vous décrocher le meilleur taux du moment, il a aussi un rôle de conseil. Si votre dossier présente des problèmes (découverts réguliers, endettement excessif…) il ne manquera pas de vous le signaler et pourra même vous demander de différer  votre demande le temps pour vous d'améliorer votre profil. En règle générale tous les dossiers présentés obtiennent une réponse positive de la part des banques. Et pour cause le courtier n'est rémunéré qu'au résultat. Il a donc tout intérêt à ne faire parvenir que des dossiers viables quelle que soit la somme empruntée. « Les dossiers transmis aux banquiers sont tous optimisés et finançables par les courtiers », rappelle Philippe Taboret.

 4 – Avec un courtier immobilier on gagne du temps

Autre atout non négligeable, le gain de temps. Pour soumettre votre demande à autant de banques que le courtier, il vous faudrait des semaines ! Votre dossier va être présenté en quelques clics à toutes les banques partenaires de l'enseigne. « Nous avons développé un outil spécifique qui nous donne les banques les mieux placées selon le profil de l'emprunteur », mentionne Estelle Laurent. Il va ensuite l’orienter vers les banques qui lui semblent les plus compatibles avec votre profil. Certains établissements peuvent privilégier les primo-accédants tandis que d'autres apprécient plus les secondo-accédants à fort pouvoir d'achat. Seul le courtier est en mesure de connaître les politiques commerciales des réseaux. Après avoir soumis votre dossier à plusieurs établissements financiers, le courtier revient vers vous avec les différentes offres. « Nous nous engageons sur un retour dans les quinze jours ouvrés », précise Estelle Laurent. Avec une réponse presque toujours positive.

 5 – Conseils et montage du dossier

Le courtier joue aussi un rôle de conseil. « Le courtier a aussi un devoir de conseil envers son client pour préserver ses droits mais aussi rappeler ses devoirs d’emprunteur », précise L.Huzieux. Naturellement toutes les informations que vous donnerez pour le montage de votre dossier resteront confidentielles ! Lors de votre premier contact, il vérifiera avec vous votre plan de financement (coût du projet, montant de l’apport personnel, mensualités souhaitées, durée de remboursement envisagée, taux d’endettement, etc.). Et contrairement à votre banque de dépôt, il vous proposera de faire une délégation d'assurance pour diminuer encore un peu plus le coût de votre crédit et améliorer ainsi votre pouvoir d'achat.  Grâce aux liens noués avec ces banques, il peut aussi donner un coup de pouce à certains dossiers s'il juge qu'ils ne présentent pas de risques. « Nous calculons les capacités d'emprunt en explorant toutes les possibilités d'optimisation du prêt : prêt à taux zéro, prêts réglementés, prêt action logement… Et selon l'âge de l'emprunteur on peut aussi le conseiller utilement sur son assurance décès invalidité ou sur la revente de son bien surtout s'il souhaite comme c'est souvent le cas revendre au bout de sept ans. On lui conseillera ce qui lui coûtera le moins cher.  Il n'y a que le courtier qui peut faire cette phase d'optimisation », conclut Estelle Laurent.

Bon à savoir
Faire appel à plusieurs courtiers ?
Si en théorie rien n'interdit de faire appel à plusieurs courtiers, en pratique cette démarche risque d'être contreproductive. Vos demandes risquent de tomber dans les mêmes banques et se parasiter entre elles.

Publié par
© construiresamaison.com -

Vous avez un projet de construction ?
Recevez gratuitement par e-mail le Guide de la Construction et des exemples de projets avec terrain en indiquant le lieu où vous souhaitez faire construire :

Nous avons bien enregistré votre recherche. Nous vous transmettrons les offres dans votre secteur au fur et à mesure.