Bâtir votre dossier de prêt

Des justificatifs de revenus aux pièces liées à votre projet de construction, voici la liste des documents à fournir pour constituer votre dossier de crédit immobilier. Nous l'avons assortie de nombreux conseils pour vous aider à obtenir votre financement.

Emprunter, ce n’est pas qu’une question de taux, de durée de remboursement ou d’assurance. C’est aussi une affaire de formalités puisque vous devez monter votre dossier de crédit. Attention : il doit être complet. La banque a besoin de tous les éléments nécessaires à l’examen de votre projet pour vous accorder votre financement en connaissance de cause. S’il manque une pièce, un document, vous risquez de prendre du retard.

Réponse rapide. Avec un dossier solide, la banque vous répondra plus rapidement. Elle sera également en mesure de vous faire une proposition plus personnalisée. « En arrivant avec un dossier complet, l’emprunteur montre qu’il est bien préparé », note Cécile Roquelaure, directrice de la communication du courtier Empruntis.com. « La banque le considérera comme un interlocuteur fiable, ce qui facilite forcément les négociations. »

Une fois pour toutes. N’oubliez pas que votre dossier n’est pas à usage unique. Pour obtenir un bon taux ou encore une bonne assurance, vous avez intérêt à faire jouer la concurrence. Pour ce faire, vous présenterez ce dossier à plusieurs banques et vous retiendrez la proposition la plus avantageuse. Or tous les établissements financiers demandent les mêmes documents. Vous n'aurez donc pas à recommencer ces formalités ou à en accomplir de nouvelles.

Conseil : Faites des copies et conservez les originaux en sécurité, chez vous. Notez toutefois que les banques vous demanderont à les consulter pour s’assurer de leur authenticité.

Quand déposer le dossier de prêt ?
Vous présentez votre dossier à la banque après avoir signé le contrat de construction-loi de 1990, le contrat d’architecte ou de maîtrise d’œuvre. La banque l’examine et vous fait part de sa décision. Comptez quatre à six semaines. Si elle est d’accord, elle édite l’offre de prêt. Au terme d’un délai de réflexion de dix jours, vous signez ce document. Le contrat de crédit  existe officiellement. Vous bénéficiez d’un droit de rétractation de dix jours après la signature.

Dossier de prêt : quels documents personnels fournir ?

Sur ce point, vous fournirez les éléments classiques. Si vous empruntez à deux, chaque membre du couple devra fournir tous les documents demandés. En voici la liste.

Un justificatif d’identité : carte nationale d’identité ou passeport. Ces documents doivent être en cours de validité.

Les documents relatifs à votre situation familiale : livret de famille, certificat de mariage, certificat de Pacte civil de solidarité, jugement de divorce avec une déclaration relative à la garde des enfants. Cette dernière information a un impact sur vos dépenses. La banque en tient compte pour calculer votre reste à vivre (ce qu’il vous reste une fois la mensualité payée).

Un justificatif de domicile. Vous pouvez fournir des factures d’eau, de gaz ou d’électricité, ou encore de téléphone fixe, voire une attestation de la personne qui vous héberge si c’est le cas. Ces documents doivent dater de moins de trois mois. Il va sans dire que tous ces documents, ainsi que ceux cités ci-après, seront vérifiés par la banque, de manière à ce qu’elle s’assure de leur authenticité.

Dossier de prêt : comment justifier vos revenus ?

Bulletins de salaire, avis d’imposition, mais aussi documents justifiant de votre apport personnel vont permettre à la banque de déterminer le montant qu’elle compte vous prêter.

Vous êtes salarié en CDI. Vous donnerez à la banque vos trois derniers bulletins de salaire, vos deux derniers avis d’imposition et vos trois derniers relevés de comptes bancaires. Ces documents vont lui permettre de calculer votre capacité d’endettement, sachant que vous ne pouvez pas consacrer plus du tiers de vos revenus mensuels nets de charges à votre mensualité de crédit (règle des 33 % de capacité d’endettement).

Attention à la tenue de compte bancaire ! 
Dans ses calculs, la banque intègre vos autres emprunts en cours (prêt à la consommation notamment) et certaines charges comme les éventuelles pensions alimentaires. Vos relevés de compte vont donc être épluchés. « Les banques préfèrent les emprunteurs qui gèrent leurs finances en bon père de famille, sans dépenser inconsidérément et sans être à découvert », indique Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage. Un découvert ponctuel et non prévu peut passer, mais vous devrez présenter de bons arguments.
Conseil : Jouez la transparence et montrez à la banque les documents relatifs à tous vos crédits en cours (tableaux d’amortissement notamment).

Vous êtes en CDD ou indépendant. Pour cette catégorie d’emprunteur « rien n’est perdu mais ils doivent justifier de trois ans de revenus réguliers », relève Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Meilleurtaux.com. Vous donnerez à la banque vos bulletins de salaires si vous êtes en CDD ou vos déclarations de revenus 2035 si vous êtes indépendant. Dans tous les cas, les trois derniers avis d’imposition son nécessaires. Là encore, vos comptes bancaires et la gestion de vos finances personnelles doivent être impeccables.

Les documents justifiant de votre apport personnel. Vous communiquerez à la banque vos relevés de Livret A, ceux de la participation aux bénéfices de votre entreprise, vos justificatifs d'épargne logement, de donations ou de prêts familiaux, entre autres exemples. Montrez à la banque les pièces justifiant de vos éventuels placements (assurance vie, livrets d’épargne, etc.). « Même s’ils ne sont pas injectés dans le plan de financement, ils prouvent à la banque que l’emprunteur est un bon gestionnaire », note Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.com. Joignez également les justificatifs de vos prestations familiales.

Les documents pour le PTZ. L’examen de vos revenus va permettre de savoir si vous avez droit au PTZ. Ce crédit gratuit réservé aux primo-accédants dans le neuf est attribué sous conditions de ressources. Vous devrez donc joindre à votre dossier une fiche de renseignements PTZ remplie (elle est fournie par la banque), un avis d’imposition de l’année N-1 qui porte sur les revenus de l’année N-2 (2015 pour une demande faite en 2017), les contrats de location portant sur les deux années écoulées, la dernière quittance de loyer ainsi qu’une quittance de loyer par semestre sur les deux dernières années, deux pièces attestant que le logement que vous avez occupé constituait bien votre résidence principale (facture d’eau ou d’électricité, taxe d’habitation, avis d’imposition, etc.). Si vous habitiez chez vos parents, ces derniers doivent signer une attestation d’hébergement.

Dossier de prêt : n'oubliez pas les contrats de construction

Votre projet de construction a un coût, que votre crédit immobilier est censé financer. La banque va donc examiner contrats et assurances pour faire les bons calculs.

Le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI-loi de 1990). C’est le contrat employé par les constructeurs de maisons individuelles. Il devra impérativement être intégré au dossier. Ce document indique toujours le prix global, forfaitaire et définitif de la maison. De quoi calculer le montant à emprunter. Le CCMI est très bien vu par les banques. Il comprend obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Avec elle, vous avez la certitude que votre maison sera terminée dans les temps et sans que vous ayez à verser un euro de plus par rapport à ce qui était prévu au contrat. « Il faut garder en tête que la maison sert de garantie au crédit », explique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. « Avec un CCMI, la banque est certaine de l’existence physique de sa garantie, ce qui la rassure et facilite l’obtention du prêt. »

La caution financière d'achèvement. La garantie de livraison du CCMI est donnée par le garant (l’assureur) du constructeur sous forme de caution financière d’achèvement. La banque doit vérifier si cette caution existe. Si ce n’est pas le cas, elle ne peut pas émettre l’offre de prêt ni débloquer des fonds, comme l’ont confirmé plusieurs décisions de justice. Fournissez les justificatifs d’assurance professionnelle du constructeur, ainsi que l’attestation de garantie de remboursement du constructeur si vous versez un dépôt de garantie.

Important : Le CCMI-loi de 1990 est toujours signé sous condition suspensive d’obtention du crédit. Si votre prêt est refusé, vous récupérez les sommes versées.

Les autres contrats. Vous pouvez mener votre projet sous d’autres cadres juridiques : contrat d’architecte, contrat de maîtrise d’œuvre, marchés de travaux passés avec différentes entreprises. Vous devrez joindre à votre dossier tous les plans, tous les devis et toutes les autres pièces permettant d’établir un prix. Fournissez les attestations d’assurance professionnelle et décennale de tous les professionnels prenant part à votre projet. Insérez des conditions suspensives d’obtention des crédits. Attention : de plus en plus de banques refusent de financer les maisons qui ne sont pas bâties sous le régime du CCMI-loi de 1990. « Les autoconstructeurs, qui bâtissent eux-mêmes leur demeure, éprouvent de grosses difficultés à obtenir un prêt bancaire », signale Cécile Roquelaure.

Et l’assurance ?
Pour votre assurance de crédit, vous devez remplir une fiche standardisée d’information (FSI, fournie par la banque), un questionnaire santé, le tout étant accompagné de votre dossier de prêt complet. En fonction de votre âge et du montant emprunté, une visite médicale peut vous être imposée. Notez que vous n’êtes pas obligé de souscrire au contrat groupe et que vous pouvez solliciter un assureur extérieur (délégation d’assurance).

Pour un dossier de prêt complet

D’autres documents tenant à votre projet doivent eux aussi figurer dans le dossier de crédit : permis de construire, attestation d’assurance dommages-ouvrage ou encore titre de propriété du terrain.

Le permis de construire. Il doit être intégré au dossier, tout comme les plans de situation, plan masse et plans de la maison. Vous pouvez inclure au dossier le récépissé de dépôt de demande, mais un permis accordé est préférable. N’oubliez pas de joindre l’attestation d’engagement à respecter l’actuelle réglementation thermique (RT 2012).

L’assurance dommages-ouvrage. Donnez une copie du contrat à la banque. Toujours obligatoire (article L 242-1 du Code des assurances et article L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation), cette assurance facilite la mise en œuvre de la garantie décennale de votre maison. En cas de défaut grave sur le gros œuvre, par exemple, l’assureur vous indemnise et poursuit ensuite les coupables, sans que vous ayez de preuve à apporter. Sans dommages-ouvrage, ce sera à vous de démontrer la responsabilité des fautifs.

Pas de dommages-ouvrage : attention au refus de prêt !
Certains particuliers ne souscrivent pas cette assurance puisqu’il y a très peu de contrôles. Or, en cas de revente dans les dix ans, la maison subira une baisse de prix. La banque verra alors la valeur de sa garantie baisser, ce qu’elle ne va pas apprécier. Résultat : « de plus en plus d’établissements ne financent pas les projets menés sans dommages-ouvrage », signale Maël Bernier. Notez que les constructeurs intègrent souvent la dommages-ouvrage dans leur CCMI. Dans ce cas, elle coûte 2 à 3 % de la maison. Souscrite à titre individuel, comptez 7 à 8 % du prix.

Vous avez souscrit un prêt relais. Vous fournirez le titre de propriété du logement que vous vendez pour financer votre projet de construction, une voire deux expertises de ce bien, les caractéristiques du prêt relais et, le cas échéant, celles du crédit qui a financé le logement en cours de vente.

Le terrain. Si vous êtes déjà propriétaire, communiquez le titre de propriété à la banque. S’il est en cours d’acquisition, vous devrez joindre le compromis de vente au dossier. Si vous ne l’avez pas encore acheté, vous ne pourrez pas, en toute logique, obtenir de crédit pour la maison. Notez que rien ne vous empêche de bâtir un financement commun pour la parcelle et la construction. Dans ce cas, indiquez dans les différents contrats que l’opération ne pourra se faire que si vous avez tous les crédits nécessaires à sa réalisation. Si vous optez pour deux financements séparés, vous pouvez lier les deux opérations. Si, après l’achat du terrain, le crédit pour la maison est refusé, vous ne serez pas obligé de garder le terrain.

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