12 conseils pour obtenir un bon crédit

Du taux aux garanties en passant par les assurances et les conditions des banques, nous avons décortiqué les 12 infos à connaître impérativement pour obtenir le meilleur crédit possible et ainsi financer votre maison neuve au mieux de vos intérêts.

Un crédit immobilier, c’est un tout. Au-delà du taux d’intérêt, il comprend des garanties, des assurances, des mensualités et il s’établit sur une certaine durée. Des points qui comptent en terme de coût, mais aussi de fonctionnement. Avec des mensualités modulables à la hausse ou à la baisse, par exemple, vous pouvez adapter vos remboursements à l'évolution de votre situation financière.

Autre point important : pour obtenir votre financement, vous devez monter un bon dossier et satisfaire aux critères des banques. Ces derniers concernent la nature de votre projet et celle de votre crédit immobilier, mais aussi votre profil d'emprunteur. Nos conseils et nos solutions pour maximiser vos chances d'obtenir un crédit immobilier économique, sûr, adapté à votre projet de construction et à l'évolution de votre situation. 

1 : informez-vous sur le crédit immobilier

Votre priorité : bien vous informer sur tous les aspects du crédit immobilier. Heureusement, vous disposez aujourd'hui de nombreuses sources. Commencez par parcourir nos sites (www.construiresamaison.com, mais aussi www.pap.fr). ils contiennent de très nombreux renseignements concernant les taux, les garanties, les assurances, les frais annexes, les critères des banques, etc.

Des sites utiles. Vous pouvez aussi consulter le site de l'Agence nationale d'information sur le logement (www.anil.org), le site de la Fédération bancaire française (www.lesclesdelabanque.com). Si les infos qui circulent sur les forums sont souvent utiles, certaines d'entre elles peuvent être approximatives, voire fausses. N'hésitez pas à les vérifier.

A savoir : si vous ne comprenez pas certains points, n'hésitez pas à vous les faire réexpliquer, plusieurs fois au besoin, par la banque, le courtier ou le constructeur.

2 : soignez votre profil d'emprunteur

Pour vous accorder votre crédit, les banques vont passer votre dossier au crible pour savoir si vous entrez dans leurs critères d'octroi des prêts. Placez 10 % minimum d'apport personnel dans votre plan de financement (dans le neuf, certaines aides comme le PTZ sont considérées comme de l'apport). Votre mensualité de prêt ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus nets de charges (la banque tient notamment compte de vos prêts à la consommation).

A savoir : les banques peuvent accorder des prêts immobiliers à ceux qui n'ont pas d'apport si leur dossier est solide. Certaines proposent même des prêts dits à 110 %. Ils financent le terrain, la maison et les frais annexes.

Votre situation financière. Elle doit être saine (pas de comptes à découvert, peu de crédits à la consommation). Votre saut de charges (différence entre vos dépenses actuelles de logement et votre future échéance de prêt) ainsi que votre reste à vivre (ce qu'il reste une fois la mensualité payée) doivent rester raisonnables. Mieux vaut emprunter en couple (deux revenus sont plus sécurisants qu'un seul). Un des membres du couple devra être titulaire d'un CDI.

A savoir : soyez transparent avec la banque et communiquez-lui toutes les informations nécessaires. Si vous avez été à découvert, prenez le temps de nettoyer vos comptes.

3 : tenez compte de votre projet de construction

La banque s'intéresse à votre projet de construction. Pour vous accorder votre prêt, elle analyse l'adresse de la maison. Elle tient compte de l'éloignement par rapport à votre lieu de travail pour calculer votre reste à vivre. Elle préfère financer les projets bien placés et bien desservis, qui résistent le mieux à une éventuelle baisse des prix de l'immobilier. En cas d'impayés, la maison, qui sert de garantie au crédit via l'hypothèque ou la caution, va être revendue et la banque est logiquement très attachée à la valeur de sa garantie.

Contrat de construction et crédit. Les banques voient d'un très bon œil les projets bâtis sous le régime du Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI-loi de 1990), puisqu'ils contiennent obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus. Ainsi, la banque est certaine que la maison (qui garantit le crédit) sera bel et bien terminée. Hors CCMI, les banques exigent souvent le certificat d'assurance dommages-ouvrage pour accorder un crédit. Elles demandent davantage d'apport personnel et rechignent à pr^ter sur plus de 25 ans.

A savoir : gardez une petite marge de manœuvre financière pour faire face à d'éventuels imprévus qui peuvent engendrer des dépenses supplémentaires.

4 : surveillez le taux d’intérêt de votre crédit

Il est établi par la banque en fonction de votre dossier. Plus elle le juge risqué, plus le taux va grimper. Il sera par exemple plus élevé pour un crédit sur vingt-cinq ans avec 10 % d’apport que pour un prêt sur quinze ans avec 30 % d’apport.

Votre taux et votre profil. C'est ce critère de durée qui va le plus influer sur le taux. En d'autres termes, ce n'est pas parce que vos revenus sont moyens ou que votre apport n'est pas très important que le taux va être plus cher. N'oubliez pas que le profil le plus sécurisant pour une banque, c'est celui du « bon père de famille ».

A savoir : le taux est important, mais il ne fait pas tout. Prenez également en compte les frais annexes, les garanties, les assurances, mais aussi les souplesses de fonctionnement (mensualités modulables et/ou reportables) pour bien choisir. Bref, basez-vous sur le rapport qualité/prix de votre crédit.

5 : empruntez à taux fixe

Faut-il choisir un crédit à taux fixe ou à taux révisable ? Pour prendre la bonne décision, il faut d'abord rappeler en quoi consistent ces deux formules de financement.

Les crédits à taux fixe. Dès la signature du contrat, vous connaissez le taux d’intérêt, le montant des mensualités et la date d’échéance du prêt. Si, dans les mois ou les années à venir, les taux augmentent, votre emprunt, lui, ne bougera pas. Mais vous ne profiterez pas de futures baisses.

Les crédits à taux révisables. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction d'un indice de référence. Une hausse se répercute d'abord sur la durée et ensuite sur le montant de la mensualité. Pour minorer ce risque, vous pouvez choisir un révisable avec un butoir à la hausse : le cap. Avec un cap de 1, un révisable à 1,90 % ne dépassera pas 2,90 %. 

Les crédits mixtes. Certaines formules mêlent taux fixes et révisables. Sur les dix premières années le taux est fixe et il passe ensuite en révisable. Les prêts sont plus courts, donc moins chers, ce qui réduit également le coût de l’assurance.

Les crédits multilignes. Ils associent deux prêts. Un financement d'une durée de vingt ans, par exemple, va se composer d'un crédit sur dix ans et d'un autre sur vingt ans. Ce montage permet de réduite le coût global (plus un emprunt est court, moins les intérêts sont élevés et l'assurance est moins chère).

A savoir : mieux vaut choisir un prêt à taux fixe. Ils sont sûrs et sont particulièrement bas. Les révisables, qui eux aussi ont chuté, ne peuvent que remonter à plus ou moins brève échéance (certaines banques les ont sorti de leur gamme de prêts immobiliers et ils ne comptent que pour 0,1 % de la production de prêts à l'habitat au printemps 2017 d'après l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement).

6 : choisissez des mensualités modulables et reportables

Les crédits immobiliers sont désormais beaucoup plus souples. Les mensualités peuvent s'adapter à l'évolution de votre situation financière quel que soit le type de prêt (fixe, révisable, mixte). 

Les mensualités modulables. Une fois par an, vous pouvez moduler votre mensualité à la hausse ou à la baisse. L’ensemble des banques plafonnent les modulations à 10, 20, voire 30 % de l’échéance. Une modulation à la baisse entraîne un allongement de la durée de remboursement, mais elle vous permet de faire face à une diminution temporaire de vos revenus.

Les mensualités reportables. Vous pouvez reporter une ou plusieurs mensualités en fin de crédit. Cette possibilité n’est ouverte qu’un nombre de fois limité au cours de la durée du prêt. Certaines banques proposent la possibilité de suspendre le paiement pendant six mois à un an. Vous pouvez ainsi assumer des dépenses imprévues tout en continuant à rembourser votre crédit immobilier.

A savoir : vérifiez bien si votre prêt immobilier comporte des mensualités modulables ou reportables. Et demandez à la banque combien coûtent ces souplesses de fonctionnement.

7 : fixez la bonne durée de remboursement

Si vous allongez la durée, vous empruntez davantage avec une même mensualité. Pour 1.000 € par mois, vous empruntez 157.644 € à 1,80% assurance comprise sur quinze ans et vous payez 22.356 € d’intérêts. Avec la même échéance, mais à 2,40% sur vingt-cinq ans, l’emprunt atteint 225.430 € et les intérêts 74.570 € (conditions de taux et d'assurance au 15 mai 2017).

Une capacité d'endettement raisonnable. Autre atout des durées longues : à capital emprunté équivalent, vous faites baisser la mensualité. Ce qui vous permet de respecter plus facilement la règle des 33 % de capacité d’endettement. Pour un prêt de 150.000 € à 1,80% sur quinze ans, vous remboursez 952 € chaque mois (les intérêts s'élèvent à 21.360 €). Vous devez gagner 2.900 € net par mois pour obtenir cet emprunt. Pour le même montant emprunté mais à 2,40% sur vingt-cinq ans, la mensualité descend à 665 €. Cet emprunt est accessible à une famille gagnant 2.000 € par mois (intérêts : 49.500 €). Pour choisir la bonne durée en fonction du montant d'intérêts à payer, faites faire des simulations par les banques.

A savoir : aujourd’hui, il est difficile (mais pas impossible) d’emprunter sur plus de vingt-cinq ans. Si vous optez pour ce type de financement au long cours, faites le tour des banques et surtout construisez un bon dossier (situation financière saine, emplois en CDI notamment).

8 : pensez aux prêts spécial construction

Lorsque vous signez un contrat de construction, vous payez la maison au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Dans le même temps, vous supportez un loyer (notamment si vous êtes primo-accédant). Pour éviter cet écueil, vous commencerez à rembourser le capital lorsque vous aurez emménagé. Pendant la construction, vous acquitterez les intérêts et les assurances (intérêts intercalaires).

Différer le capital et les intérêts. Certaines banques vous proposent un différé total d’amortissement. Vous commencez à rembourser votre prêt (le capital et les intérêts) seulement à la remise des clés. Demandez à la banque si elle peut vous accorder un différé et faites faire des simulations financières pour voir si cette solution est pertinente. 

A savoir : si vous faites construire votre résidence principale pour la première fois, vous pouvez bénéficier du PTZ. Accordé sous condition de ressources, le montant de ce crédit gratuit dépend de la composition de votre famille et de l’adresse de la maison. Autres aides : les crédits d’Action-logement, l’épargne-logement, ou encore les prêts conventionnés (PC) ou les Prêts à l’accession sociale (PAS). Ces derniers ouvrent droit à l’aide personnelle au logement, qui vient réduire votre mensualité de crédit.

9 : négociez les frais annexes de votre emprunt

Pour comparer les propositions et choisir votre crédit en toute connaissance de cause, basez-vous sur le taux annuel effectif global (TAEG). Il comprend le taux brut plus les frais annexes. Deux types de frais vous sont en effet facturés : les frais de dossier (négociables, ils varient entre 500 et 1.000 € en moyenne) et l’assurance décès-invalidité.

Négocier. Les prêts incluent des pénalités pour remboursement anticipé. Tarif : 3 % des capitaux restant dus sans dépasser un semestre d’intérêts. Ces pénalités sont négociables. Elles peuvent être réduites voire supprimées.

A savoir : négocier les frais annexes, c’est bien. Mais sachez lâcher un peu de lest pour ne pas braquer la banque et conserver un taux attractif.

10 : choisissez la bonne assurance de prêt

Souscrire un crédit immobilier, c'est se pencher sur les assurances, qu'il s'agisse de la décès-invalidité ou de l'assurance perte d'emploi.

L’assurance décès-invalidité. Si elle n'est pas obligatoire d'un point de vue juridique, elle est systématiquement imposée par les banques. Son taux dépend de votre profil (âge, étant de santé, etc.). Tarif moyen : 0,30% du capital emprunté. Un coût qui va s’ajouter à la mensualité. 

L’assurance perte d’emploi. Elle n’est pas obligatoire. Elle offre une certaine sécurité mais elle reste chère. Elle est assortie de délais de carence et de franchise qui compliquent son déclenchement et limitent son efficacité. A vous de voir si vous jugez une telle protection nécessaire.

A savoir : en matière de décès-invalidité, vous pouvez faire appel à une autre assurance que celle proposée par votre banque prêteuse à condition qu’elle présente les mêmes garanties (loi Lagarde). Cette pratique, autrement nommée délégation d’assurance, vous permet d’obtenir de meilleurs tarifs et/ou de meilleures garanties auprès d’assureurs spécialisés. Avec la loi Sapin II, vous pouvez changer d'assurance tous les ans à la date anniversaire de la signature du contrat.

11 : n'oubliez pas les garanties du crédit immobilier

Pour se protéger des impayés, les banques exigent une garantie. Vous pouvez opter pour l’hypothèque (environ 1,5 % du prêt) ou la caution d’une société spécialisée (environ 1 % du prêt). Avec une caution, une partie des frais vous est restituée en fin de crédit. Avec l’hypothèque, en revanche, des frais de mainlevée sont dus en fin de remboursement (coût : 1 % environ du capital emprunté).

A savoir : demandez si vous pouvez prendre la garantie la mieux adaptée à votre situation même si, en pratique, la banque peut imposer telle ou telle garantie. Notez également que si vous n'avez pas d'apport, le crédit sera garanti par une hypothèque.

12 : faites jouer la concurrence entre les banques

Certaines banques peuvent proposer des conditions d'emprunt très attractives. Elles utilisent en effet le crédit immobilier comme produit d'appel pour séduire de nouveaux clients. Conséquence : ne vous contentez surtout pas de consulter uniquement votre propre banque. Certes, elle vous connaît et sait apprécier vos atouts. Mais vous êtes déjà client, ce qui ne la poussera pas forcément à vous proposer des conditions compétitives. En clair : consultez plusieurs établissements et comparez les propositions.

A qui emprunter ? Vous pouvez consulter des banques de dépôt classiques. Pour qu'elles vous accordent un crédit immobilier, vous devez y ouvrir un compte et y domicilier vos revenus. Si vous passez par un établissement spécialisé dans le crédit immobilier, vous n'êtes pas obligé d'ouvrir un compte. Autre option : le courtier en prêts immobiliers. Vous montez le dossier avec lui et il le transmet aux banques, ce qui vous permet de choisir l'offre la plus attractive.

A savoir : n'hésitez pas à parler crédit avec les constructeurs. La plupart d'entre eux ont signé des partenariats avec des banques. Du coup, ces dernières sont rassurées puisqu'elles connaissent leur façon de travailler. Ce qui facilite souvent l'obtention de crédits spécialement adaptés à votre projet de construction.

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