Maison : attention aux surcoûts

Construire dans certains secteurs revient plus cher que prévu. La vue sur une église romane ou un terrain en pente avec un panorama imprenable peuvent réserver quelques mauvaises surprises financières.

Vous faites construire dans une zone sismique, sur un terrain humide, ou vous êtes situé à moins de 500 mètres d'un bâtiment classé ? Si vous ne le savez pas encore, autant vous l'annoncer tout de suite, cela vous reviendra plus cher que prévu ! Des fondations spéciales, un drainage, un cuvelage ou encore le respect des prescriptions de l'architecte des Bâtiments de France peuvent gonfler sensiblement la facture finale de la maison. Mieux vaut le savoir avant de se lancer.

Construire en zone sismique

Le récent tremblement de terre survenu en Italie nous rappelle que la France n'est pas à l'abri de ce type de catastrophe. Chaque année, on compte une centaine de séismes d’une magnitude supérieure à 3 et une vingtaine de magnitude supérieure à 3,5. Le dernier tremblement de terre recensé a eu lieu le 28 avril dernier, d'une magnitude de 5,2 sur l'échelle de Richter, son épicentre se trouvant entre Rochefort et La Rochelle en Charente-Maritime !

Dans certains secteurs il est obligatoire d'appliquer des normes parasismiques à la construction de la maison. Globalement toute la bordure est de la France, de la Franche-Comté à Nice, ainsi que le piémont pyrénéen sont classés à risques (pour en savoir plus www.prim.net).

Si vous faites construire votre maison dans une zone classée à risque sismique vous devrez vous conformer aux règles de construction parasismiques. La loi est claire, c'est obligatoire, sous peine de poursuites et d'amendes. Il n'y a aucune dérogation possible. Toute la structure de la maison sera conçue en conséquence.

Les fondations devront être liées entre elles par un système de longrines, tandis que les murs d'élévation seront chaînés verticalement et horizontalement. La charpente sera solidaire de la structure. Quant aux ouvertures, elles seront insérées dans des encadrements en béton armé. Le surcoût est estimé entre 2 et 3% du prix total de la maison, ou 4% du gros œuvre.

L'avis de Gérald Contat, directeur technique des Demeures Caladoises.
Pour une maison de plain-pied de 100 m2 ,il faut compter 2.300 € de plus. Pour une maison de 126 m2 de type R+ 1, plus contraignante, on est à 2.800/3.000 € de plus-value d'adaptations parasismiques.

En zone déclarée sismique la maison devra adopter des solutions techniques préventives. Un ferraillage spécifique sera notamment exigé.

L'intérêt de l'étude de sol

Une maison qui se fend, des remontées d'eau par capillarité… ça arrive lorsque les fondations ne sont pas adaptées au contexte géologique ou hydrogéologique local. Les désordres sur la maison apparaissent en général assez rapidement. Il s'agit le plus souvent de fissures horizontales, verticales ou en diagonales, d'un carrelage qui se fend ou de problèmes d’ouverture et de fermeture des portes et fenêtres. Pour que votre maison repose durablement sur de bonnes fondations, il faut d'abord s'appuyer sur une étude de sol.

Les sinistres les plus courants sont souvent la conséquence de la présence d'argile. Cette roche meuble gonfle et se rétracte selon le taux d'humidité. Il faut donc trouver une assise stable à la maison. La présence de sources, de cavités ou de glissements de terrain imposent aussi une étude préalable... Et même si elle n'est pas obligatoire (néanmoins de plus en plus de constructeurs l'intègrent dans leurs prestations) l'étude de sol est l'assurance vie de votre future maison. Au vu des résultats, le maître d'œuvre réalisera les fondations idoines. Globalement une étude de sol coûte environ 1% du coût de la maison. C'est le prix de la tranquillité.

Une étude de sol permet de prévenir les risques géologiques et de prescrire les éventuelles solutions géotechniques à mettre en oeuvre.

Réaliser des fondations spéciales  

Les conclusions de l'étude de sol peuvent engendrer des surcoût variant de 5.000 à 15.000 € en fonction du problème rencontré. Et mieux vaut les anticiper, car les travaux de reprise en sous-œuvre, lorsque l'on constate des dégâts après la construction, vous coûteront beaucoup plus cher : entre 20.000 et 30.000 € !

Localement il peut être nécessaire de réaliser des fondation spéciales. Attention au surcoût !
  • La semelle est la fondation la plus courante. Il s’agit d’un socle de béton armé, peu profond, qui peut être soit continu, soit isolé.
  • Un puits est une excavation remplie de béton faiblement dosé en ciment, permettant de reporter en profondeur les charges vers un sol résistant.
  • Un pieu (ou micropieu) est un élément de fondation, enfoncé ou confectionné dans le sol et transmettant les charges à un sol résistant profond.
  • Un radier est une dalle de béton permettant de répartir sur un sol médiocre les charges d’un ouvrage.
  • Un plancher sur vide sanitaire est un plancher porté sur les murs périphériques et appuis intermédiaires (longrines) lorsque le sol d'assise ne permet pas de réaliser un dallage.
  • Un dallage est une dalle de béton, généralement faiblement armé, reposant uniformément sur le sol par l’intermédiaire de couches isolantes et matériaux drainants compactés.

L'avis de Gérald Contat, directeur technique des Demeures Caladoises.
Pour une adaptation mineure avec un peu plus de béton, on démarre à 1.500 €. Avec un vide sanitaire et la recherche d’argile non gonflante, on est à environ 45 € de plus-value par mètre carré de surface au sol. Pour 100 m2, on atteint 5.000 €. Mais avec des fondations spéciales et quand il faut forer jusqu'à 3,50/4 m de profondeur, la plus-value monte à 170/180 € par mètre carré d'emprise au sol. Pour des forages plus profonds, avec des colonnes ballastées et des micropieux, on avoisine les 30.000 €.

Se protéger des termites

Les termites gagnent du terrain. Lorsqu'un département est déclaré infesté, des mesures préventives doivent être prises. Tout le grand sud-ouest est concerné ainsi que la côte languedocienne. Les bois de charpentes et d'escaliers sont traités en usine. Il faut néanmoins créer une barrière au sol pour stopper leur propagation par des fondations et dalles spécifiques (semelle filante, dalle portée, radier flottant…). Parallèlement pour que les termites ne puissent pas atteindre et attaquer les bois de structure, trois types de solutions sont envisageables :

Si votre terrain est situé en zone termitée, vous devrez prendre des mesures de protection préventives.
  • La barrière physique est un dispositif empêchant les termites de passer comme un grillage en acier de mailles très fines... 
  • La barrière physico-chimique revient à interposer entre le sol et le bâtiment un film de grande résistance imbibé d'un produit répulsif et létal contre les termites.
  • Le dispositif de construction contrôlable consiste à réaliser un ouvrage permettant une inspection aisée et régulière de l'interface sol/maison.

L'avis de Gérald Contat, directeur technique des Demeures Caladoises.
Pour les termites, il compter sur une plus-value entre 900 et 1.300 €.

Résoudre les problèmes d'humidité

Des flaques d'eau persistantes sur un terrain, une végétation typique des zones humides, une toponymie sans équivoque (sources, saules, fontaines…) doivent vous mettre la puce à l'oreille. Vous risquez de rencontrer des problèmes d'humidité. Là encore seule une étude de sol dressera un diagnostic et permettra d'envisager les solutions techniques. Il existe autant de solutions techniques que de cas de figure :
drainage, vide sanitaire, rupture de capillarité sur le bas des murs, cuvelage…

  • Le cuvelage en lui-même ne résout pas les problèmes d'humidité. En effet, un excès d'humidité dans un sous-sol révèle un désordre qu'il faut traiter. Il devra être accompagné d'autres traitements.
  • Un drainage qui permet d'évacuer l'eau de pluie gorgeant le sol au pied des murs et entraînant par exemple des infiltrations d'eau.
  • La pose d'une membrane étanche aux bas des murs.
  • L'injection de résine pour combler les capillarités présentes dans les murs.
  • Un hydrofuge de surface pour empêcher les infiltrations tout en laissant respirer le mur.

Le surcoût est compris entre 3.000 et 4.000 €.

L'avis de Gérald Contat, directeur technique des Demeures Caladoises.
Le Plan de prévention du risque inondation définit trois zones. La zone rouge où aucune construction n'est autorisée ; la bleue où il faut respecter une cote NGF (cote altimétrique) et des préconisations particulières autour de la maison concernant la récupération des eaux pluviales ; la blanche où il n'y a pas de récupération de cote NGF mais quelques exigences concernant la gestion des eaux pluviales.
En zone bleue, les préconisations sont en général un vide sanitaire de plusieurs rangs pour récupérer la cote NGF et le double de puits perdus que ce que l'on fait habituellement. Il faut compter environ 1.500/2.000 €, voire plus si on opte pour un plancher d'infiltration drainant. En zone blanche, un terre-plein suffit. Une gestion des ruissellements d'eau un peu plus élaborée pour une meilleure rétention coûtera environ 1.500 € de plus.

Construire en secteurs classés

Plus de 40.000 bâtiments sont classés ou inscrits au titre des monuments historiques à travers la France ! Avec un tel patrimoine il y a de fortes chances que votre ville ou votre village soit soumis au bon vouloir des architectes de Bâtiments de France. Et avec un périmètre de protection de 500 mètres autour de chacun de ces monuments, autant dire que de nombreux projets de maisons dépendent des règles strictes relatives à ces zones.

Si certaines exigences architecturales n'engendrent pas de surcoûts comme les couleurs des enduits ou des menuiseries extérieures, d'autres peuvent avoir des conséquences non négligeables sur le devis. Hauteur de la maison, type et densité de tuiles sont souvent scrutés avec vigilance par l'ABF. Et là, la facture peut s'envoler et peut passer de 60 à 150 € le mètre carré.

Une belle vue sur une église peut coûter cher. L'architecte des Bâtiments de France pourra exiger des adaptations. Il pourra influer sur la forme de la maison, sur la présence d'un étage ou non ou encore sur le type de tuiles.

L'avis de Gérald Contat, directeur technique des Demeures Caladoises.
Dans les secteurs dépendant des architectes des Bâtiments de France, les plus-values sont variables selon les régions. Elles concernent le plus souvent la toiture et les murs. Un enduit gratté coûtera par exemple 1.200/1.500 € de plus. Ce sera en revanche plus embêtant si l'ABF exige des menuiseries de couleur.

De la RT 2012 au Bépos

Lorsque la Réglementation thermique 2012 a été généralisée, le coût de construction des maisons a bondi d'environ 10 à 15%. Il est passé de 1.200 € en moyenne à 1.400/1.500 € le mètre carré. Cette inflation s'explique par le soin particulier apporté à l'isolation, à l'étanchéité du bâti ainsi qu'aux matériels de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire.

Le futur Bâtiment à énergie positive (Bépos) devrait augmenter d'environ 10% les coûts de construction.

Le prochain remplacement de la RT 2012 par la RBR, appelée également Bépos (Bâtiment à énergie positive), devrait encore une fois renchérir le coût de construction de la maison. Là encore un saut qualitatif est réalisé. Ces maisons sont de véritables concentrés de technologie. Elles font appel à des modes constructifs et à des équipements dernier cri qui donnent la priorité au bâti pour une isolation et une étanchéité à l'air renforcées. Résultat la consommation énergétique pour répondre aux besoins en chauffage se limite à 15 kWh par mètre carré et par an, un niveau bien inférieur aux exigences de la RT 2012. Mais ce saut technique a un coût :  les maisons vont encore augmenter de 10% environ. Bonne nouvelle cette plus-value pourra être partiellement amortie par des factures énergétiques modiques, voire nulles… et  une meilleure valorisation à la revente.

L'avis de Gérald Contat, directeur technique des Demeures Caladoises.
Nous ne pouvons pas chiffrer actuellement la plus-value du passage de la  RT 2012 au Bépos. Les moteurs de calcul ne sont pas encore disponibles. Il y aura en outre différents niveaux de Bépos  (1, 2, 3, 4) qui dépendront des critères d'isolation, d'énergies renouvelables, d'inconfort d'été, d'étiquette carbone, de perméabilité des murs... Tout dépendra des industriels, mais le surcoût sera probablement réel.

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