Les maisons prêtes à finir

Avec une maison prête à finir, vous serez propriétaire à moindre coût d'une habitation économe en énergie. Le constructeur vous suivra et vous conseillera tout au long de vos travaux pour que votre maison soit conforme à la réglementation thermique.

« Notre part de marché est restée stable alors que nous aurions pu craindre qu’elle ne baisse ! » Damien Hereng, président de Mikit, spécialiste de la maison prête à finir, résume bien la situation de ses confrères. L’arrivée de la réglementation thermique, la RT 2012, plus contraignante que la précédente loi, n’a pas dissuadé les couples d’acheter des maisons qu’ils finissent eux-mêmes. Mais elle a modifié les pratiques comme l’observe Louis Grivot Brunhes, directeur technique national de Géoxia qui possède notamment Maison Castor, un constructeur qui propose des modèles de maisons à finir : « Nos acquéreurs ne font pas tout eux-mêmes. Ils font appel à des professionnels pour l’installation de leur chauffage car la réglementation thermique est devenue plus exigeante, plus technique. Ces travaux sont dès lors devenus moins accessibles aux particuliers ». 

Le particulier disposera de manuels lui détaillant les étapes pour poser son isolant.

Les implications de la RT 2012. Pour s’adapter à ce cadre réglementaire, les constructeurs ont revu leurs modèles de maisons et les équipements pour diminuer les pertes de chaleur et minimiser les consommations énergétiques nécessaires au chauffage et à la production de l’eau chaude. Comment ? En aménageant des ouvertures plus grandes pour augmenter les apports solaires, diminuant de fait les besoins en chauffage et en éclairage artificiel. Ils ont aussi utilisé des produits novateurs comme ces planchers isolés sur les deux faces, des poêles à granulés de bois étanches, des briques alvéolaires isolantes pour l’édification des murs, des pompes à chaleur haut rendement. Ces dernières sont capables de produire du chauffage en utilisant les calories de l’air extérieur même quand la température est très basse.

Les constructeurs réalisent le gros oeuvre de la maison avant de confier aux particuliers les travaux de finition.

L'accompagnement du client renforcé par les constructeurs de maisons

Un soutien renforcé. Les constructeurs proposant des versions prêtes à finir accompagnent également davantage leurs clients dans leurs travaux. Les maisons sont généralement livrées avec le clos couvert : les murs, la toiture, les portes, les fenêtres, le conduit de fumée et la souche de cheminée. Les particuliers se chargeant de réaliser ensuite la pose des appareils sanitaires, le système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, l’appareillage électrique, les cloisons, la peinture… « Nous leur donnons des guides qui leur expliquent étape par étape comment poser leurs cloisons, dérouler leur isolant », raconte Louis Grivot Brunhes.

L'installation du chauffage est souvent sous-traitée par les particuliers aux professionnels car les installations sont devenues plus techniques. La qualité de la pose est essentielle pour respecter les exigences de consommation énergétique fixées par la loi.

Un suivi plus important. Mais l’accompagnement ne se réduit pas à ces documents ! Les conducteurs de travaux suivent attentivement l’évolution des chantiers. Chez Mikit, 7 à 10 visites sont programmées sur chaque chantier. « Ces rendez-vous nous permettent de contrôler très précisément certaines étapes comme le coulage de la chape, la pose des goulottes*. Nous renforçons aussi les visites de contrôle pour l’étanchéité de la maison », détaille Damien Héreng.

L'étanchéité à l'air sous haute surveillance dans les maisons neuves

Des produits dédiés à l’étanchéité. Les acquéreurs doivent être en effet très vigilants sur l’étanchéité à l’air. Seule une fuite atteignant 0,6 m3 est acceptée par la loi, soit un trou d’une surface équivalente à celle d’un CD si ces entrées d’air parasite étaient regroupées en un seul point dans la maison. Pour obtenir une bonne étanchéité, les acquéreurs disposent de produits spécifiques comme les prises électriques étanches. Les constructeurs leur conseillent également de réaliser des joints à la jonction de la menuiserie et des murs pour assurer une bonne étanchéité à l’air, une solution préférée à la pose d’une membrane d’étanchéité sur la maçonnerie. « Car cette barrière d’étanchéité est souvent trouée par certains professionnels lors du passage des gaines d’électricité ou de la plomberie », observe Damien Héreng. « Ce qui génère des fuites. »

Des tests d'étanchéité intermédiaires sont parfois réalisés pour détecter les éventuels défauts.

Des tests intermédiaires. Pour aider leurs clients, certains constructeurs ont prévu la réalisation systématique d’un test d’étanchéité intermédiaire, réalisé avant la livraison de la maison. « Ces tests permettent de détecter des défauts d’étanchéité qui peuvent survenir par exemple lors du passage du conduit de cheminée dans la dalle ou de la création de la trémie de l’escalier », ajoute Damien Héreng. Le constructeur Akabois, spécialisé dans la maison à ossature bois implanté dans le Finistère, inclut deux tests dans son offre prête à finir, dont l’un est effectué lorsque l’isolant est posé et l’étanchéité réalisée. « Il est ainsi possible de détecter tout de suite s’il y a des anomalies dans la mise en œuvre faite par les clients et de les corriger avant la pose de la plaque de plâtre qui recouvrira l’isolant », précise Géraldine Kerdilès, gérante d’Akabois. L’étanchéité obtenue ? En moyenne 0,45 m3 constaté lors des tests d’étanchéité réalisés chez les acquéreurs d’Akabois, un très bon résultat.

Des clients très soigneux. Si toutes les maisons prêtes à finir n’affichent pas une étanchéité aussi performante, elles sont néanmoins conformes aux exigences réglementaires, selon les constructeurs. Une efficacité qui ne surprend pas Damien Héreng qui loue la qualité des travaux d’étanchéité réalisés par les particuliers : « Les clients le font mieux que certains professionnels car ce sont leurs économies de chauffage qui sont en jeu ». Outre le respect de la réglementation thermique, une bonne étanchéité à l’air garantit en effet une maîtrise de sa consommation énergétique. Car les entrées d’air frais seront considérablement réduites, diminuant ainsi les besoins de chauffage et la facture !

La pose de rupteurs de ponts thermiques permet d'assurer une isolation continue entre la dalle et les murs réduisant ainsi les déperditions de chaleur.

Dernier examen avant la conformité. Outre le respect des exigences réglementaires concernant l’étanchéité à l’air, la conformité de la construction à la RT 2012 sera également vérifiée par l’entreprise habilitée à délivrer l’attestation RT 2012 de fin de travaux. « Avant la visite du contrôleur, le conducteur de travaux effectue un audit à la fin du chantier », rappelle Louis Grivot Brunhes, directeur technique national de Géoxia. « Il vérifie que les produits et les travaux réalisés sont bien conformes à ceux définis par l’étude thermique. Globalement, si le client a suivi nos préconisations, il recevra son certificat de conformité. Car nous mettons tout en œuvre que ce soit avec nos conseils ou notre accompagnement durant les travaux, pour qu’il l’obtienne. »

Combien ça coûte ? Réaliser soi-même certains travaux de sa maison permet de faire de substantielles économies. Exemple : une habitation de plain-pied de 85 m², trois chambres, livrée avec le clos couvert par le constructeur Maison Castor. Le chauffage est assuré par une chaudière gaz à condensation et l’eau chaude sanitaire sera produite par un chauffe-eau thermodynamique. Le prix ? 75.000 € contre 91.000 € pour la même construction livrée prête à être habitée, soit une économie de 17%. Mais cet écart atteint parfois 30% chez certains constructeurs.

Les maisons bois sont également livrées en version prêtes à-finir.

La RBR 2020 dans le viseur
La RT 2012 assimilée par les acquéreurs et les constructeurs de maisons, c’est désormais la Réglementation bâtiments responsables (RBR 2020) qui pointe le bout de son nez. Cette nouvelle réglementation, en cours d’élaboration, devrait favoriser la construction de maisons produisant plus d’énergie qu’elles n’en consomment. Des exigences qui n’inquiètent pas outre mesure Damien Hereng, président de Mikit, spécialiste de la maison prête à finir : « Nous avons toutes les raisons d’être confiants. Car nous avons repensé l’accompagnement de nos clients et le concept de nos maisons. Nous croyons aux solutions durables. Nous privilégions un bâtiment très performant car ce dernier restera. Alors que les solutions de chauffage peuvent être changées. »

Avis d’expert

Est-il facile de construire soi-même sa maison ? Quels sont les risques encourus ? Jean-Marie Walckenaer, chef du marché construction de Senova, un bureau d’études réalisant des études thermiques pour les particuliers, nous dit tout.

L’autoconstruction est-elle une pratique répandue en maison individuelle ?
Non. Cela concerne une minorité. Beaucoup de clients nous appellent d’ailleurs pour savoir s’ils ont le droit de construire leur maison. Ils peuvent le faire mais leur maison doit être conforme à la réglementation thermique, la RT 2012. La mise en œuvre est d’ailleurs essentielle sur le chantier.

Quels sont les risques encourus par des particuliers construisant eux-mêmes leur maison ?
Les risques se situent à deux niveaux : le respect de la conception thermique et la mise en œuvre du projet. Concernant la conception, le premier risque est de ne réaliser que l’étude Bbio. Celle-ci permet d’obtenir le précieux sésame pour déposer son permis de construire. Mais elle ne permet pas de valider que les systèmes choisis (chauffage, eau chaude sanitaire et ventilation) répondent bien aux exigences de la réglementation. Le deuxième risque vient des changements de matériaux décidés par l’autoconstructeur par rapport à la conception initiale. Le particulier a pu le faire sans en avertir le bureau d’études thermiques (BET).
Ces deux situations peuvent amener à construire une maison avec des matériaux qui ne permettent pas d’être conforme à la réglementation. Or en fin de chantier, le certificateur vérifiera que les matériaux utilisés correspondent bien à ceux définis par l’étude thermique en contrôlant les bons de livraison. Si ce n’est pas le cas, la maison est déclarée non conforme. Le BET doit alors remettre à jour l’étude thermique pour respecter les exigences réglementaires. Ce qui entraîne potentiellement des travaux modificatifs, des surcoûts et l’impossibilité d’utiliser les matériaux achetés. En phase de chantier, au-delà de l’utilisation de mauvais matériaux, le risque principal réside également dans le traitement de l’étanchéité à l’air (au niveau des points de liaison du bâtiment : traversées de murs, réseaux, fenêtres, etc.)

Quels conseils peut-on donner aux particuliers construisant eux-mêmes ?
Il faut une très bonne préparation de son projet et avoir conscience des nombreuses implications. Il faut en outre définir le planning des tâches, réaliser une bonne mise en œuvre et bénéficier d’un accompagnement. Ce qui n’est pas toujours le cas car les particuliers le font souvent eux-mêmes. Un bureau d’études thermiques peut effectuer un suivi en validant les devis des entreprises, vérifiant l’étanchéité à l’air, suivant le chantier. Ce qui réduit le risque de non-conformité de la maison.

Le risque d’une non-conformité
Si votre maison est déclarée non conforme à la RT 2012, vous devrez engager les travaux nécessaires à sa mise en conformité. Dans le cas contraire, vous risquez une amende de 45.000 € pour non-conformité et une peine de 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive. Si vous signez un Contrat de construction - loi de 1990, c'est le constructeur qui assume ce risque.
Attention : si la maison n'est pas conforme, vous serez pénalisé en cas de revente. Le notaire devra en effet joindre le certificat de conformité de votre maison à l’acte de vente. Si vous n’en disposez pas, l’acquéreur risque d’exiger une forte décote du prix. Et dans le pire des cas, votre bien peut ne pas trouver d’acquéreur !

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