Construction : le lexique de la maison neuve

De A comme architecte à Z comme zonage, ce lexique non exhaustif de la construction vous permettra d'en savoir plus sur la maison neuve. De quoi parler d'égal à égal avec les différents partenaires de votre projet !

Bien s’informer : c’est le préalable indispensable à la réussite d’un projet de construction. Oui, mais voilà : entre termes techniques, juridiques pratiques et financiers, le particulier a parfois du mal à s’y retrouver. C’est pour faire la lumière sur ce sujet parfois obscur que nous vous proposons ce lexique de la maison neuve.

Architecte. Il conçoit et dessine les plans des maisons. Il peut aussi prendre en charge la mission complète de construction. Son intervention est obligatoire dès que la surface de plancher dépasse 150 m². Le contrat d’architecte se négocie librement entre les parties. Pour en savoir plus sur ces professionnels, vous pouvez consulter le site www.architecte.org.

Bureau d’études. Il réalise les études thermiques obligatoires indispensables pour que la maison respecte la norme actuelle, la Réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ces études fixent notamment trois indicateurs incontournables : le besoin bioclimatique (Bbio), le plafond de consommation d’énergie (Cep) et la température intérieure de confort en été (Tic).  

Constructeur. Interlocuteur unique de l’acquéreur, il se charge de l’ensemble de la maison. Il travaille sous le régime du Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI- loi de 1990). Très protecteur, ce document garantit notamment un prix global, forfaitaire et définitif, mais aussi une garantie de livraison à prix et délais convenus. Les constructeurs exerçant en CCMI réalisent actuellement près des deux tiers des maisons neuves en France, une proportion en hausse depuis quelques années.

Maison : contrat, garanties et assurances

Dommages-ouvrage. Toujours obligatoire (articles L 242 du Code des assurances et L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation, cette assurance facilite la mise en œuvre de la garantie décennale.  

Energie. La RT 2012 impose aux maisons d’être peu consommatrices. Et elles doivent recourir à au moins une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, chauffage bois, solaire notamment).

Fenêtre. Les fenêtres doivent représenter au moins un sixième de la surface des murs. Cette règle, imposée par la RT 2012, a pour objectif de favoriser l’éclairage naturel et la récupération des calories solaires, dans le cadre d’une conception bioclimatique.  

Garantie. Outre les protections offertes par le contrat de construction, les maisons neuves bénéficient des garanties dites légales prévues par la loi Spinetta : garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement et garantie décennale.

Hors d’eau/hors d’air. Une maison est hors d’eau lorsque la toiture est posée et hors d’air lorsqu’elle est close et couverte. Avec un CCMI, 15% du prix doit être versé à l’ouverture du chantier, 25% à l’achèvement des fondations, 60% à la mise hors d’eau, 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air et 95% à l’achèvement des travaux. Le solde, soit 5%, peut être consigné en cas de réserves à la réception.

Isolation. Avec la RT 2012, les maisons bénéficient d’une isolation thermique très efficace tout assurant un bon confort d’été. Elle est assurée à la fois par l’isolant et les matériaux de construction. Ces solutions doivent recevoir un avis technique du Centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) et leur pose est régie par un Document technique unifié (DTU). Chaque constructeur travaille avec ses propres méthodes, souvent en partenariat avec les industriels du bâtiment. De quoi assurer une pose de qualité et le respect des normes techniques (plafonds de consommations d'énergie imposées par la réglementation thermique actuelle, la RT 2012, notamment).

Joule. Le chauffage électrique traditionnel est dit à effet Joule. La RT 2012 impose pour les maisons équipées de cette solution, un bâti deux fois et demi plus efficace que pour les maisons pourvues de chaudières à gaz, de pompes à chaleur ou encore de poêles à pellets avec système de régulation.

Kit. Certaines maisons sont livrées en clos-couvert-isolé, l’acquéreur se chargeant de les terminer grâce à des kits spécifiquement conçus. De quoi réaliser des économies. Mais il faut avoir le temps et aimer mettre la main à la pâte. A réserver aux acquéreurs avertis !

Label. Lancés fin 2016 par les pouvoirs publics, les labels de performance énergétique garantissent que l’efficacité thermique de la maison est supérieure aux impositions déjà très strictes de la RT 2012. Le label le plus exigeant précise les règles du bâtiment à énergie positive.

Maître de l’ouvrage. C’est le particulier qui fait construire. En d’autres termes, c’est vous. Le maître d’œuvre, lui, se charge de bâtir la maison. Si vous signez un contrat de maîtrise d’œuvre avec un professionnel, vous ne bénéficiez pas des garanties propres au CCMI (le cadre juridique employé par les constructeurs).

Quelles normes pour la construction ?

Normes. Toutes les maisons neuves doivent respecter la norme actuelle, la Réglementation thermique 2012. La prochaine norme, la Réglementation environnementale (RE 2018) entrera en vigueur en 2018. Outre les performances, elle mise sur une limitation drastique des émissions de gaz à effet de serre. En 2020, la réglementation bâtiment responsable (RBR 2020) associera bâtiment décarboné et énergie positive.   

Ossature. Armature en bois ou en métal qui assure la solidité des maisons industrialisées. Ce mode constructif associe rapidité de montage et efficacité énergétique.

Porte soufflante. C’est le dispositif qui sert à tester l’étanchéité des maisons. La RT 2012 impose que le débit de fuites d’air vers l’extérieur soit toujours inférieur à 0,6 m3 par mètre carré de paroi et par heure. Certains constructeurs, engagés dans une démarche qualité contrôlée par l’Etat, respectent par principe cette obligation (agrément perméabilité).

Qualité. Entre normes techniques strictes et progrès des systèmes constructifs, elle n’a jamais été aussi élevée. Certains constructeurs choisissent de la faire officiellement certifier en entrant dans la démarche NF Habitat dans sa version classique ou HQE® (Haute Qualité environnementale). Ces marques officielles de certification obéissent à une logique particulièrement rigoureuse. Elles sont accordées après un audit strict du constructeur par Cequami, l'organisme certificateur de la qualité en maison individuelle, qui est lui-même mandaté par l'Afnor sous la houlette du Comité français d'accréditation (Cofrac).

Réception. Lors de cette étape, le maître de l’ouvrage prend possession de la maison. Il vérifie si tout a été réalisé dans les règles. En cas de gros défaut ou de non-conformité par rapport au contrat, il peut consigner jusqu’à 5% du prix jusqu’à ce que les travaux soient effectués (cette règle des 5% est propre au CCMI).

Système constructif. Solution employée pour le gros œuvre et l’isolation. Assure la solidité et la performance de la maison. Tous les modes constructifs actuels homologués par un avis technique du Centre scientifique et technique du bâtiment permettent d’atteindre les objectifs de performances imposés par la RT 2012.

Terrain. En lotissement, les parcelles sont toujours constructibles. Elles sont livrées viabilisées (raccordées aux réseaux) et bornées. Les règles d’urbanisme, spécifiées dans le règlement de lotissement, peuvent être plus strictes que celles de la commune. Les terrains en diffus (vendus par des particuliers) ne sont pas toujours viabilisés et dans ce cas, vous devrez prévoir les frais de raccordement aux réseaux.

Règles d'urbanisme et performance énergétique

Urbanisme. Votre maison doit respecter les règles d’urbanisme. Elles sont définies par le Plan local d’urbanisme, consultable en mairie. Dans certains secteurs, dits sauvegardés ou protégés, votre projet devra aussi recevoir l’aval de l’Architecte des bâtiments de France. Respecter les règles d'urbanisme est obligatoire pour obtenir votre permis de construire.

Viabilisation. C’est le raccordement du terrain aux réseaux (assainissement, eau, gaz, etc.). En lotissement, les parcelles sont toujours viabilisées et bornées. Les terrains vendus par un particulier (diffus) peuvent ne pas être viabilisés, auquel cas il faut prévoir et budgéter ces travaux.

Watt. Avec la norme actuelle, la Réglementation thermique 2012, la consommation des maisons ne peut pas dépasser 40 à 65 kWh/m²/an selon les régions. C’est trois à cinq fois moins que l’ancien !

Xylophages. Ce sont des insectes mangeurs de bois. Les termites en font partie. Dans les zones termitées, le vendeur du terrain doit fournir un état parasitaire. Il faudra ensuite prévoir les dispositions techniques pour éviter que ces insectes ne s’attaquent à la maison.  

Y. La génération Y (ceux qui sont nés entre 1978 et 1994) va devenir propriétaire. Elle épargne pour constituer son apport (étude OpinionWay/Perial de la fin 2016). Voulant en finir avec les contraintes, elle ne veut pas s’occuper des travaux ni de la paperasse. A leur attention, les constructeurs multiplient les services comme l'asssistance à la recherche du terrain et du crédit immobilier, des prestations qui bénéficient évidemment aux autres acquéreurs. Autre point important : si la génération Y apprécie l’habitat connecté, elle est d’abord attachée à l’immobilier (surface, emplacement, qualité de la construction).

Zonage. Découpage administratif du territoire. Il peut concerner des secteurs soumis à différentes règles d’urbanisme (zones constructibles, zones à urbaniser, etc.). Il sert aussi à définir les montants de certaines aides financières comme le Prêt à taux 0 % (PTZ). Ce crédit gratuit aide les primo-accédants à boucler leur budget construction.

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