Maison : le contrat de construction de A à Z

Vous signez un Contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) pour bâtir votre nouvelle demeure ? Régi par la loi de 1990, ce document vous offre de très nombreuses protections, à commencer par la garantie de livraison à prix et délais convenus. Petit lexique pour maîtriser son fonctionnement.

A comme Assurances

Afin de rendre efficace les garanties (voir ce mot) la loi impose aux parties de s'assurer. Le constructeur doit ainsi souscrire une assurance professionnelle pour couvrir sa responsabilité décennale. L’acquéreur, ou maître de l’ouvrage, doit quant à lui signer une assurance dommages-ouvrage pour garantir, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation de nature décennale. Comment ça marche ? En cas de dommages relevant de la garantie décennale, l’assureur en dommages-ouvrage, après expertise, indemnise le particulier. Puis ils se retourne contre les responsables.

Attention : l’assurance dommages-ouvrage est obligatoire quel que soit le cadre juridique de l’opération (Contrat de construction, contrat de maîtrise d’œuvre, marché de travaux, autoconstruction), comme le précisent les article L 111-30 du Code de la construction et de l’habitation et L 242-1 du Code des assurances.

C comme Contrat

Pour faire construire, vous disposez de plusieurs cadres juridiques. Le plus sûr reste le Contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans. Vous pouvez également signer un CCMI sans fourniture de plans, un peu moins protecteur pour l’acquéreur. Les autres types de contrats (marchés de travaux, contrats d’entreprise) sont moins réglementés. Ils relèvent du Code civil et chaque clause est librement négociée entre les parties. Ces contrats ne comportent pas de garantie de livraison à prix et délais convenus, comme c’est le cas pour les CCMI.

D comme Délai de rétractation

Quel que soit le type de CCMI (avec ou sans fourniture de plans), le maître de l’ouvrage, autrement dit le particulier qui fait construire, dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Ce dernier démarre à compter de la réception d’un courrier recommandé envoyé par le constructeur, qui contient le contrat, les plans et les notices descriptive et d’information.

D comme Durée des travaux

Le CCMI doit indiquer la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux ainsi que les pénalités prévues en cas de retard. Mentionné au contrat, le montant de ces pénalités est fixé de manière forfaitaire, et ne peut être inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de retard. En cas de défaillance du constructeur, la garantie de livraison doit couvrir ces pénalités lorsque le retard excède trente jours.

A noter : dans un souci de réciprocité, le CCMI peut prévoir des pénalités à charge de l’acquéreur si celui-ci tarde à effectuer ses versements. Elles ne peuvent pas dépasser 1% par mois, et sont calculées sur les sommes non réglées.

G comme Garantie de livraison

La garantie de livraison démarre à compter de la date d’ouverture du chantier. Elle couvre le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Une attestation émanant du garant du constructeur doit impérativement être délivrée au maître de l’ouvrage. En cas de défaillance du constructeur (non-respect des engagements, arrêt du chantier), le garant prend à sa charge :
- le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5% du prix convenu ;
- les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
- les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.
Le déclenchement de cette garantie se fait par mise en demeure du constructeur par voie d'huissier restée infructueuse. L’achèvement des travaux se déroule alors sous la responsabilité du garant, qui désigne la personne qui terminera les travaux ou, lorsque le bâtiment a atteint le stade « hors d’eau » (pose de la toiture), sous la responsabilité du maître de l’ouvrage si ce dernier l’accepte.
La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration d’un délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci sont levées.

G comme Garantie de remboursement

Elle est constituée au profit du maître de l’ouvrage lorsque le CCMI prévoit le versement de fonds avant l’ouverture du chantier. C’est une caution solidaire donnée par un établissement de crédits ou une compagnie d’assurances pour couvrir les risques suivants :
- le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;
- le chantier n’est pas ouvert à la date fixée ;
- le maître de l’ouvrage exerce son droit de rétractation (voir ce mot).
La garantie de remboursement prend fin à la date d’ouverture du chantier.

A noter : une condition suspensive est une condition qui, si elle ne se réalise pas, annule le contrat (obtention du prêt ou du permis de construire, par exemple).

G comme garanties légales

En plus de la responsabilité civile contractuelle de droit commun qui pèse sur le constructeur, la loi a instauré trois types de garanties qui commencent à courir à compter de la réception de l'ouvrage : la garantie de parfait achèvement (durée un an), la garantie de bon fonctionnement (durée deux ans) et la garantie décennale (durée dix ans).

I comme Intervenants

Le CCMI fait intervenir essentiellement trois parties :
- le constructeur, c'est-à-dire toute personne qui se charge de la construction d’une maison individuelle selon un plan qu’elle propose ou fait proposer au maître de l’ouvrage ;
- l’acquéreur ou maître de l’ouvrage, c’est-à-dire celui qui commande et paie les travaux réalisés sur un terrain lui appartenant ou sur lequel il est titulaire d’un droit de construire ;
- le garant, établissement de crédits ou d’assurances qui accorde au constructeur sa caution solidaire afin de couvrir le maître de l’ouvrage contre les risques d’inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux.

L comme Loi

Le CCMI est issu de la loi du 19 décembre 1990 qui a été codifiée aux articles L 230-1 et suivant du Code de la construction et de l'habitation. Ce texte, qui s'inscrit dans le cadre d'une législation toujours plus protectrice du consommateur, était devenu nécessaire en raison de l'essor des constructions de maisons individuelles, mais aussi pour pallier aux défaillances éventuelles des entreprises de construction. Depuis cette loi, le maître de l'ouvrage est mieux protégé et la sécurité juridique et financière de la transaction est grandement améliorée.

M comme Maison individuelle

L'ouvrage objet du CCMI doit être un immeuble à usage d’habitation ou un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage. En pratique, le CCMI a pour but la construction d’une maison individuelle (pavillon à usage privatif). Dans le cadre d’un CCMI, le constructeur ne peut pas vous vendre en même temps le terrain et la maison. Si c’est le cas, vous signez un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (c’est le contrat utilisé par les promoteurs).

N comme Notice d'information et Notice descriptive

Au CCMI proprement dit doivent être obligatoirement annexeés deux notices :
- la notice d'information. Ce document permet à l'acquéreur de connaître exactement ses droits et possibilités d'action lors de l'exécution du contrat ;
- la notice descriptive. Elle doit indiquer les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à son implantation et à son utilisation. Elle doit également distinguer les éléments et travaux compris dans le prix convenu et ceux qui restent à la charge du maître de l’ouvrage (en indiquant leur coût). Ce dernier doit mentionner de manière manuscrite et explicite son acceptation du coût des travaux restant à sa charge.

N comme Nullité du contrat

Les dispositions légales relatives au CCMI, qu’il soit avec ou sans fourniture de plans, sont d’ordre public et toute dérogation entraîne un risque de nullité du contrat. Ce dernier peut ainsi être annulé lorsqu’il :
- omet plusieurs des prescriptions énumérées (il manque la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction, le montant des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, l’indication qu’il pourra se faire assister par un professionnel du bâtiment lors de la réception, les mentions relatives au délai d’exécution et aux pénalités de retard ainsi que les justificatifs de la garantie de livraison obligatoire) ;
- ne respecte pas les modalités de paiement prévues par la loi.
En cas d’irrégularité, le maître de l’ouvrage est libre d’invoquer la nullité du contrat tant que la prescription de l’action n’est pas acquise. La nullité n’est pas couverte par un avenant postérieur au contrat portant, par exemple, sur des travaux initialement omis, ni par la prise de possession.

P comme Paiement

Le CCMI doit fixer les modalités de règlement du prix en fonction de l’avancement des travaux. L’article R 231-7 du CCH prévoit le pourcentage maximal du prix convenu exigible aux différents stades de la construction :
- 15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement le dépôt de garantie ;
- 25 % à l’achèvement des fondations ;
- 40 % à l’achèvement des murs ;
- 60 % à la mise hors d’eau ;
- 75 % à l’achèvement des cloisons et de la mise hors d’air ;
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Le versement du solde (5%) est lié aux modalités de la réception (voir ce mot) des travaux. Si le maître de l’ouvrage se fait assister par un professionnel, ce paiement a lieu à l’issue de la réception en l’absence de réserves ou, en cas de formulation de réserves, à leur levée. Si le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel, le paiement du solde se fait dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception en l’absence de réserves ou, le cas échéant, à la levée des réserves.

Bon à savoir : la réception des travaux, même accompagnée de réserves, rend exigible le versement du solde. Seule une somme égale à 5% maximum du prix convenu peut être consignée jusqu’à la levée des réserves. Enfin, la loi encadre strictement les versements avant l’ouverture du chantier (voir ce mot).

P comme Prix

Le coût du bâtiment à construire doit obligatoirement figurer au contrat. Il est égal « à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution », précise la loi.
Le prix convenu doit parfaitement correspondre au coût total du bâtiment y compris les travaux d'adaptation du sol, les raccordements au divers réseaux, les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.
En outre, ce prix est forfaitaire et définitif. Le constructeur ne peut donc le majorer du fait d'une augmentation du coût de la main d'œuvre et des matériaux (il supporte donc les imprévus de chantier) pas plus que du fait de changement ou d'augmentation par rapport au plan, sauf accord exprès et écrit du maître de l'ouvrage. Le prix inclut également le coût de la garantie de livraison et, le cas échéant, celui de la garantie de remboursement (voir le mot Garantie). Le contrat peut prévoir la possibilité d'une révision du prix (voir ce mot).

Important : les travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution doivent être décrits et chiffrés par le constructeur et une clause manuscrite du contrat doit explicitement indiquer que le maître de l'ouvrage en accepte le coût et la charge.

P comme Plan

Le CCMI « classique » s’entend d’un contrat avec fourniture de plans. Cependant, sont également soumis à la législation encadrant le CCMI les contrats d’entreprise sans fourniture de plans ayant au moins pour objet l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage.

Important : le constructeur conserve en toute hypothèse ses droits, et notamment l’entière propriété, sur ses plans, études et avant-projets avec l’exclusivité des droits de reproduction. Le maître de l’ouvrage ne peut ni les utiliser ni les céder sans l’autorisation du constructeur. Ainsi, suite à l’annulation d’un CCMI, il faudra l’accord du premier constructeur pour que le second s’appuie sur les plans de départ.

R comme Réception des travaux

Il s'agit d'une phase capitale du processus de construction. Elle a en effet pour objet de consacrer l'accord des parties sur la conformité de l'ouvrage aux clauses du contrat. Elle a aussi pour effet de transférer au maître de l'ouvrage la garde et les risques de la construction. Enfin, la réception constitue le point de départ unique des trois garanties légales (voir ce mot) et de l'assurance de responsabilité obligatoire du constructeur.
En pratique, dès l'achèvement des travaux et avant toute occupation des lieux, le constructeur propose, par lettre recommandée, une date de visite de réception. Le CCMI doit préciser que le maître de l'ouvrage peut se faire assister d'un architecte ou d’un contrôleur technique ou de tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant ce genre de mission. Si le maître de l’ouvrage n’a pas été assisté pendant la réception :
- il peut, par lettre recommandée adressée dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu’il n’a pas signalés à la réception afin qu’il y soit remédié dans le cadre de l’exécution du contrat ;
- le solde du prix n’est exigible que dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception ou à la levée de ces dernières.

R comme recours

Lorsque les manquements du constructeur (malfaçons, non-conformités) rendent la maison impropre à l’habitation, le maître de l’ouvrage peut demander la résiliation du CCMI. Il peut également mettre en cause la responsabilité du constructeur qui est soumis à la responsabilité décennale (dix ans), à la garantie de bon fonctionnement (deux ans) et à la garantie de parfait achèvement (un an). Pour en savoir plus, voir le mot garanties légales.

R comme Requalification du contrat

Si un contrat est dénommé « contrat de maîtrise d’œuvre » ou « contrat d’entreprise » et qu’il contient les caractéristiques fondamentales du CCMI, le juge peut le requalifier en Contrat de construction – loi de 1990. Cette volonté « expansionniste » du CCMI s’explique par le souci de protection des particuliers. En conséquence, si le contrat requalifié ne respecte pas les clauses et garanties imposées par la loi, sa nullité sera prononcée et le maître de l’ouvrage récupérera les sommes déjà versées à l’entrepreneur.

R comme Révision du prix

La révision du prix est très encadrée. Tout d'abord, pour qu'elle puisse avoir lieu, elle doit obligatoirement être prévue au contrat, dans son principe mais aussi dans ses modalités. Ensuite, elle ne peut être calculée qu'en fonction de l'indice national du bâtiment tous corps d'état (dénommé BT 01). Enfin, l'article 231-11 du Code de la construction et de l’habitation définit deux modalités possibles de révision : soit elle intervient en une seule fois au maximum un mois après l’obtention du permis de construire, soit elle se fait à chaque paiement, dans la limite de 70% de la variation de l’indice BT 01.

V comme Versements avant l’ouverture du chantier 

Sous peine de poursuites pénales, le constructeur ne peut prétendre percevoir des fonds avant l’ouverture du chantier sauf dans deux hypothèses :
- lorsque le CCMI stipule qu’un dépôt de garantie, dont le montant ne peut excéder 3% du prix de la construction, sera effectué sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage par un organisme habilité. La somme déposée vient s’imputer sur les premiers paiements prévus au contrat si toutes les conditions suspensives se réalisent. Mais elle doit immédiatement être restituée au maître de l’ouvrage, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne se sont pas réalisées dans le délai prévu au contrat ou si le maître de l’ouvrage exerce son droit de rétractation (voir ce mot) ;
- lorsque le constructeur justifie d’une garantie de remboursement (voir ce mot) qui sera annexée au contrat et que le CCMI prévoit, à la place du dépôt de garantie, deux versements maximum. Le premier, équivalent à 5% maximum du prix convenu, est acquitté le jour de la signature ; le second, d’un même montant, est payé à la délivrance du permis de construire. 

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