La maison et les voisins : ce qui est permis

Un rayon de soleil ? C'est le moment de réaliser des travaux d'extérieur. Que peut-on faire sans autorisation ? Quelles sont les démarches à entreprendre pour les gros travaux ? Et quelles sont les règles de bon voisinage à respecter ? Passage en revue.

Désormais il est plus simple de réaliser de petites constructions : installer un barbecue, un abri de jardin ou un composteur. Les règles ont été assouplies et jusqu’à 5 m2, vos constructions peuvent être réalisées sans autorisation. Agrandir votre maison, c’est plus simple aussi. Le permis n’est obligatoire que dans certaines communes si vous agrandissez de plus de 40 m2. Quant au jardin, si vous êtes libre d’y faire les plantations de votre choix, son entretien doit toutefois se faire dans le respect des règles de bon voisinage : nos conseils pour aménager tranquillement jardin et maison.

Avant de commencer vos travaux

Où se termine votre propriété et où commence celle du voisin ? Ce n’est pas toujours simple de répondre à cette question. Une solution toutefois : faire borner son terrain.

Le bornage

Le problème naît souvent à l’occasion d’une construction nouvelle, de la pose d’une clôture. C’est à ce moment précis qu’intervient la notion d’empiètement sur la propriété voisine.

Le bornage permet de définir avec précision les délimitations des terrains contigus. Il faut alors faire appel à un géomètre expert qui, après examen des documents cadastraux, des titres de propriété, voire des conventions, recherche les limites de propriété. Une fois ces limites déterminées, le géomètre pose des bornes et rédige un procès-verbal de bornage. Il est conseillé de déposer ce procès-verbal chez le notaire afin qu’il le publie au bureau des hypothèques du lieu. Cela lui donne une valeur officielle non contestable pour les futurs acquéreurs.

À savoir : le bornage des terrains en lotissement est systématiquement fait avant la vente.

Les autorisations préalables

Vous envisagez d’effectuer quelques travaux. Sachez que selon leur importance, vous allez devoir déposer soit une demande de permis de construire, soit une déclaration préalable. Vous pouvez aussi quelquefois être dispensé de toute formalité. Examinons ensemble ces différentes hypothèses.

Les travaux ne nécessitant aucune autorisation. L’article R-421-2 du Code de l’urbanisme énumère les travaux qui sont dispensés de toute autorisation. D’une manière générale, on peut dire que sont concernés en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf s’ils sont implantés dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé :

  • les constructions nouvelles dont la hauteur du sol est inférieure à 12 m et qui n’ont pas pour effet de créer une surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à 5 m² (contre 2 m2 jusqu’au 29 février 2012) ;
  • les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m² ;
  • les châssis et serres dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est inférieure ou égale à 1,80 m ;
  • les terrasses ou plates-formes de plain-pied. Par conséquent, si vos travaux dépassent le cadre de ces prescriptions, vous serez obligé de déposer soit une déclaration préalable, soit une demande de permis de construire.

Les travaux soumis à autorisation préalable. Dans un souci de simplification des démarches administratives, les travaux et constructions de moyenne importance sont exemptés de permis de construire et relèvent d’une simple déclaration préalable. Voici quelques travaux susceptibles de vous intéresser :

  • les habitations légères de loisirs : elles sont soumises à déclaration préalable dès lors que leur surface hors oeuvre nette (Shon) est supérieure à 35 m² ;
  • les piscines non couvertes : elles relèvent également du régime déclaratif et ce, quelles que soient leurs dimensions et la nature des matériaux utilisés. Si la piscine dispose d’une couverture de moins de 1,80 m de haut, une déclaration préalable est suffisante. Au-delà, un permis de construire est nécessaire ;
  • les travaux de ravalement et de modification de façade : seule une déclaration de travaux est nécessaire pour effectuer un ravalement ou des travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bâtiment (la pose de panneaux solaires, la création d’une nouvelle fenêtre) ;
  • les constructions ou travaux de faible importance, comme un abri de jardin, un barbecue ou encore un composteur, créant une surface jusqu’à 5 m2, et d’une hauteur maximale de 12 m ;
  • la création d’une surface supplémentaire pour ceux qui veulent agrandir leur maison, à condition que celle-ci se trouve en zone urbaine de communes couvertes par un Plu ou un document d’urbanisme en tenant lieu. Les démarches sont désormais facilitées : il suffit d’une déclaration préalable si vous décidez de créer une extension (construction de pièces attenantes, d’un garage, aménagement des combles, création d’une véranda) dont la surface ne dépasse pas 40 m2 et à condition que les travaux n’aient pas pour effet de porter la surface totale de plancher à plus de 170 m2. Au-delà, un permis est nécessaire. Si votre maison n’est pas située dans l’une de ces zones, le permis est également requis par exemple pour la réalisation d’une construction autonome (un garage au fond du jardin) de plus de 20 m2. Enfin, si à l’occasion de travaux modifiant le volume de votre maison vous percez un mur extérieur, cela ne nécessite plus l’obtention d’un permis de construire, une déclaration suffit ;
  • la construction de châssis et serres dont la hauteur est comprise entre 1,80 et 4 m ;
  • construction d’un mur d’une hauteur supérieure ou égale à 2 m ;
  • installation d’une clôture dans un secteur protégé ;
  • changement de destination d’un bâtiment en l’absence de travaux (par exemple la transformation d’un garage en commerce sans réaliser de travaux qui changent l’aspect du bâtiment ou sans toucher aux murs porteurs).

Les travaux nécessitant un permis de construire. L’article L. 421-1 du Code de l’urbanisme dispose que : « les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». Un décret en Conseil d’État arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis.

Comme vous pouvez le constater, le champ d’application du permis de construire est très vaste puisqu’il comprend les constructions nouvelles, les reconstructions et les travaux effectués sur certaines constructions existantes. Si l’on peut facilement comprendre ce que l’on entend par constructions nouvelles ou reconstructions, il paraît moins évident d’identifier ce que sont les travaux sur constructions existantes nécessitant un permis de construire. Cette dernière catégorie mérite une définition.

Les travaux sur constructions existantes entrent dans le champ d’application du permis de construire lorsqu’ils ont pour effet de :

  • changer leur destination (par exemple : transformer un immeuble de bureaux en logements) ;
  • modifier leur aspect extérieur ou leur volume (par exemple : percement d’une porte de garage en façade d’une maison d’habitation, extension d’une construction existante) ;
  • créer des niveaux supplémentaires (aménagement de combles, création d’un étage...), sauf dans les cas où une simple déclaration préalable est suffisante (voir ci-avant : Les travaux soumis à autorisation préalable).

Travaux en particulier

Poser une clôture

Si aucun texte n’oblige à prévenir vos voisins, il est d’usage, afin de maintenir de bonnes relations, de leur présenter votre projet. Dans tous les cas, votre clôture doit être établie à l’extrême limite de votre propriété et ne pas empiéter sur le terrain du voisin. Si vous veniez à édifier la clôture « à cheval » sur votre terrain et sur celui de votre voisin, ce dernier pourrait en exiger la démolition.

Attention ! Vous devez respecter les règles d’urbanisme en vigueur (autorisation administrative, hauteur...) et si vous êtes en lotissement, le cahier des charges peut vous imposer des conditions plus contraignantes (couleur, hauteur...).

À noter : une seule restriction à ce principe : vous ne pouvez clore votre terrain si votre voisin a un droit de passage. Par ailleurs, si vous voulez établir la clôture à cheval sur votre terrain et celui du voisin, vous devrez respecter les règles relatives à la mitoyenneté. Cette procédure s’appelle la procédure de clôture commune ou « forcée ».

Ouvrir une fenêtre

Une telle possibilité vous est offerte. Mais attention ! Vous devez impérativement vous conformer aux règles édictées par le Code civil. En effet, pour préserver l’intimité de vos voisins, des distances doivent être respectées. Le Code civil est clair sur ce point. Vous ne pouvez avoir de vues droites donnant sur la propriété voisine, sauf si la distance entre le mur où on les pratique et le fond de votre voisin est d’au moins 1,90 m. Pour les vues obliques, la distance minimale est de 0,60 m. Toutefois, ces distances n’ont pas à être respectées si la fenêtre, la terrasse ou le balcon donnent sur un mur aveugle (sans ouverture), lorsque la vue donne sur un toit fermé, lorsque l’ouverture donne sur le ciel.

Installer une piscine

Si vous comptez construire une piscine, vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux en mairie et installer un dispositif de sécurité normalisé pour les piscines privées enterrées non closes. Il existe différents types de protection : barrière, abri, bâche…

Attention ! N’omettez pas cette sécurisation, même si vous n’avez pas d’enfants en bas âge. Il suffit que les enfants ou petits-enfants de vos voisins viennent piquer une tête dans la piscine sans surveillance et vous serez responsable.

Construire un abri de jardin sur le mur mitoyen

Vous avez la possibilité non seulement de bâtir contre le mur mitoyen pour y adosser par exemple une serre, un garage ou un abri de jardin, mais encore d’y enfoncer des poutres ou solives dans presque toute son épaisseur. Dans ce cas, vous devrez toutefois laisser un espace de 5,5 cm du côté de votre voisin. Mais si ce dernier veut, au même endroit, placer des poutres ou solives, il peut vous contraindre à raccourcir lesdites poutres jusqu’à la moitié du mur (article 657 du Code civil).

À savoir : si le mur est privatif, c’est-à-dire qu’il appartient exclusivement à un propriétaire, ce dernier est libre de faire ce qu’il veut et son voisin n’est pas autorisé à appuyer de son propre côté la moindre construction, ni même des plantations en espalier. Si le mur est mitoyen, plusieurs hypothèses se dessinent.

Arborer son jardin

Il existe des distances réglementaires pour planter en limite séparative. Et en lotissement, le cahier des charges peut vous imposer certaines prescriptions. Sinon les règles du Code civil s’imposent. Ainsi, les arbres et arbustes doivent pousser à une distance minimale de 2 m par rapport à la limite séparative s’ils ont une hauteur supérieure à 2 m. Une distance de 50 cm suffira si leur hauteur est inférieure à 2 m. Ces distances se calculent du centre de l’arbre jusqu’à la limite séparative.

À noter : la densité des habitations rend l’espace rare. Il n’y a donc pas de distance minimale à respecter à Paris et en région parisienne pour planter le long des limites voisines. Mais renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie pour vous en assurer. Prévenez vos voisins lorsque vous envisagez de planter des végétaux, notamment s’ils sont proches des limites séparatives. N’oubliez pas qu’au fil du temps, les arbres peuvent entraîner une privation de soleil pour la propriété limitrophe.

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