Construire sa maison : quelles formalités ?

Faire construire sa maison demande du temps et une bonne organisation. Certaines formalités sont obligatoires. D'autres plus que recommandées.

Formalités liées au terrain

   Le terrain est-il constructible ? 

La première étape indispensable qui appartient à l'acheteur potentiel est de vérifier la constructibilité du terrain. Vous devez demander un certificat d'urbanisme. Ce document administratif vous précise si le terrain est constructible et vous donne également la liste des droits et obligations attachés  à la parcelle. Ce document est valable 18 mois. Il est délivré gratuitement par la mairie à toute personne qui en fait la demande. 

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :

  •    Le certificat desimple informationdemandé en l'absence de projet précis afin de connaître les règles applicables.
  •    Le certificatopérationneldemandé pour connaître la faisabilité d'un projet précis de construction.

   Le terrain est-il viabilisé ?

Avant d'acheter un terrain, il faut impérativement vérifier la présence des réseaux d'électricité, d'eau, de gaz et de téléphone auprès des sociétés concessionnaires (EDF, GDF, société concessionnaire des eaux). Il se peut que les réseaux existent déjà sur la parcelle, il n'y aura plus qu'à effectuer le raccordement à la maison. Parfois, les réseaux sont loin et dans ce cas les frais de raccordement peuvent alourdir très considérablement la facture.

A savoir : les terrains en lotissement sont toujours viabilisés.

Le terrain et l'étude du sol

Un beau terrain n'est pas forcément un bon terrain. La nature du sol et du sous-sol doivent retenir toute votre attention car elles peuvent impliquer des fondations plus ou moins coûteuses.

A noter : pour éviter toute mauvaise surprise ou surcoût, la solution idéale est de demander une expertise de l'étude de sol. Réalisée par un géotechnicien, elle coûtera entre 1.500 et 4.000 € en fonction de la complexité des sondages. C'est le prix de la tranquillité.

Le terrain et sa superficie

La loi Carrez ne s'applique pas au terrain. Mais généralement la superficie est indiquée dans l'acte. En cas d'inexactitude, le seul recours de l'acquéreur est d'obtenir une diminution du prix en cas d'erreur de plus de 1/20. 

A savoir : le bornage n'est pas obligatoire sauf s'il s'agit d'un terrain en lotissement. En d'autres termes, ce n'est pas une obligation pour le vendeur. Si vous voulez faire mesurer le terrain, les frais d'intervention d'un géomètre seront à votre charge.

Le terrain et  la surface constructible

Vous n'êtes pas libre de construire sur la totalité du terrain. Jusqu'à la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (loi ALUR) du 27 mars 2014, c'était le plan d'occupation des sols qui donnait ces indications grâce à ce que l'on appelait le coefficient d'occupation des sols (Cos). L'article L.123-1-5 du Code de l'urbanisme a supprimé le Cos, ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du Plan local d'urbanisme (PLU).

Désormais, la densité des constructions est encadrée par les autres règles des PLU, c'est-à-dire par les règles de gabarit, d'emprise au sol et d'implantation des constructions.

A savoir : la suppression du COS et de la taille minimale des terrains n'est pas opposable aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la loi. En revanche, la suppression du COS ne concerne pas les communes dotées d'un Plan d'occupation des sols (POS).

Le  terrain et les servitudes

Assurez-vous de la nature des éventuelles servitudes relevant du droit privé (comme un droit de passage) ou celles dites d'utilité publique qui pourraient grever votre terrain et donc limiter votre occupation du sol. 

Le terrain et l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Un état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT) vous sera obligatoirement remis pour tout achat d'un terrain. Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...), les mines. Vous pouvez devancer la remise de ce document en allant sur www.prim.net ou auprès du service urbanisme de la mairie car ne perdez pas de vue que la présence d'un plan peut vous imposer certaines contraintes architecturales. 

Formalités liées au permis de construire

Le fait d'avoir un terrain constructible ne suffit pas. Il faut avoir l'autorisation de construire et cela passe par le dépôt d'un permis de construire.

Déposer le permis 

Si vous faites appel à un architecte ou un constructeur de maison individuelle, ce seront eux qui déposeront le permis pour votre compte. Sinon, il vous appartient d'accomplir cette formalité. Sachez également que si votre maison dépasse les 170 m², le recours à un architecte est obligatoire. Une demande de permis de construire s'établit en quatre exemplaires sur des modèles types fournis par l'administration (disponibles en mairie, DDE et sur le site internet www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr. Un formulaire de permis de construire, plus simple et plus accessible, est établi pour les maisons individuelles.

A savoir : vous allez devoir réunir un certain nombre de pièces et les annexer au dossier (notamment des plans).

Attention ! Un ou deux exemplaires supplémentaires de permis sont nécessaires dans les secteurs protégés (secteur sauvegardé, site classé, etc.).

Afficher son permis

Dès que votre permis vous est accordé, vous devez  afficher sur le terrain le récépissé de dépôt sur lequel le maire a mis son cachet pour attester la date de dépôt et installer sur le terrain, pendant toute la durée du chantier, un panneau rectangulaire d'au moins 80 cm visible de la voie publique et indiquant :

  •  votre identité ;
  • la date et le numéro du permis ;
  • la superficie du terrain ;
  •  la superficie de plancher autorisée ;
  •  la hauteur des constructions ;
  •  l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ;
  •  les possibilités de recours.

Utile  : des modèles de panneaux sont disponibles en mairie ou sur le site internet www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr et dans les magasins de matériaux.

Un extrait du permis doit aussi être affiché en mairie sur un emplacement réservé à  cet effet. Cette formalité est accomplie dans les huit jours de la délivrance et ce, pendant deux mois. De plus, une mention est portée au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire.

A noter : à compter de l'affichage, toute personne intéressée peut consulter en mairie :
- la demande complète de permis ;
- les avis donnés ;
- l'arrêté accordant le permis.

Déclarer le début des travaux

Tout bénéficiaire d'un permis de construire doit adresser au maire de la commune une déclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires (formulaire disponible sur le site internet  www.urbanisme.developpement-durable.gouv.fr).

Déclarer la fin des travaux

Vous êtes obligé de prévenir de la fin du chantier et d'obtenir ce que l'on appelle la DAACT (déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux). La déclaration d'achèvement des travaux doit être effectuée au moyen du formulaire Cerfa n°13408*02. Le dossier, établi en trois exemplaires, doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec  accusé de réception. Le déclarant s'engage sur la conformité des travaux lorsqu'il dépose la déclaration.

A noter : si l'administration constate une anomalie dans les délais de trois et cinq mois suivant l'autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l'autorisation d'y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif.

Réceptionner les travaux

Le jour de la livraison, l'acquéreur doit « réceptionner » sa maison. C'est l'occasion pour lui de faire le tour et de consigner les imperfections (défauts de conformité, vices de construction apparents…). Un procès-verbal est établi avec le constructeur et un calendrier de reprise des travaux est dressé. La réception coïncide généralement avec la remise des clefs.

Attestation RT 2012

La RT 2012 s'accompagne de deux nouvelles attestations qui sont obligatoires. La première intervient lors du dépôt du permis de construire. Elle atteste de la faisabilité du projet au regard des différentes exigences de la nouvelle réglementation thermique.
La seconde doit être présentée à la fin des travaux, il s'agit  d'une attestation délivrée par un  professionnel qualifié qui certifie que le maître d'ouvrage a bien mis en œuvre celle nouvelle réglementation. Elle comprend notamment le test de perméabilité à l'air, le récapitulatif de l'étude thermique et la liste des isolants utilisés.

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