Construire sa maison en couple : à quel nom ?

C'est le plus souvent à deux que l'on souhaite faire construire sa maison. Que vous soyez mariés, pacsés ou simples concubins, vos droits et la protection dont vous allez bénéficier sont fonction du régime juridique dont vous dépendez.

Dans la plupart des cas, la construction d'une maison reste un projet familial. En d'autres termes, vous allez faire construire à deux, ce qui implique de prendre d'importantes décisions. Elles vont impacter le financement, mais aussi la vie à deux. Dans la mesure où l'avenir est par nature entaché d'incertitudes, mieux vaut bien vous préparer pour bien vous protéger. Nos conseils pour construire votre maison en toute tranquillité.

CCMI et  concubinage

Vous vivez en couple, vous n’êtes ni mariés ni pacsés, la construction d’une maison fait partie de vos projets. En achetant en commun, vous vous placerez sous le régime de l’indivision.

Concubinage et  indivision

 L’indivision  prend naissance dès lors que vous achetez en commun un bien. Vous serez propriétaire à hauteur de votre contribution financière, en fonction de la quote-part que vous apportez. Cette indivision peut être égalitaire (50/50) ou inégalitaire (30/70). Mais dans tous les cas, il est impératif de mentionner effectivement la quote-part du financement de chacun dans l’acte de vente. En effet, le concubin qui participe plus en réalité que la part indivise qu’il déclare acheter risque de s’attirer les foudres du fisc et de s'en mordre les doigts (voir ci-après : indivision et donation déguisée).

Le fonctionnement de l’indivision

Depuis quelques années déjà, l’unanimité n’est plus requise systématiquement pour prendre les décisions et la majorité des deux tiers est suffisante pour accomplir certains actes de gestion. Seule la vente du bien demeure toujours soumise à l’unanimité. Mais le plus souvent, les couples prennent d’un commun accord les décisions concernant leur foyer.

En cas de décès

Si rien n’est prévu, c’est souvent un désastre juridique pour celui qui reste. En effet, la loi ignore les concubins et le survivant n’a aucun droit. Il ne fait pas partie des héritiers. Le survivant se retrouve généralement en indivision avec l’ensemble des héritiers du concubin défunt, avec les risques de conflits que cela peut engendrer. Les héritiers peuvent vouloir leur part et demander le partage. D’où l’intérêt de prévoir dans la convention d’indivision une clause selon laquelle le survivant aura la possibilité d’acquérir la part du concubin décédé. À charge pour lui d’indemniser les héritiers.

 À savoir : même si vous avez pris la précaution d’établir un testament en faveur de votre compagnon ou compagne, cette solution s’avère coûteuse. Les droits de succession s’élèvent à 60 % après un abattement de 1.594 €. De plus, si vous avez des enfants, ce legs ne doit pas les léser. Ils doivent nécessairement recevoir une part de votre héritage.

Indivision et donation déguisée

Pour faire plaisir à l’homme ou à la femme de votre vie, vous pouvez être tenté de masquer la réalité. Et d’indiquer dans l’acte de vente une répartition égalitaire alors qu’en réalité vous avez financé 80 % du bien. Dans ce cas, le fisc risque de requalifier ce geste en donation déguisée. Il peut par conséquent réclamer le paiement des droits de donation sur le montant donné (taxation de 60 %). En effet, la loi considère les concubins comme étrangers l’un à l’autre, d’où cette taxation. Autre risque : en cas de mésentente, si vous devez revendre le bien ou céder votre quote-part, vous allez avoir toutes les peines du monde, voire aucune chance, de récupérer votre part réelle, la répartition officielle, c’est-à-dire celle figurant dans l’acte de vente, faisant foi.

Concubinage et  tontine

Acheter sous le régime de la tontine offre une grande protection au conjoint survivant. Mais ce système trouve ses limites en cas de mésentente.

Acheter avec une clause de tontine

La tontine, dite aussi pacte tontinier, est une clause contenue dans l’acte d’acquisition qui prévoit qu’au décès du premier acquéreur, le survivant est considéré comme ayant toujours été le seul propriétaire. Vous l’aurez compris, la tontine est extrêmement protectrice du survivant. Le concubin a ainsi l’assurance de récupérer la totalité du bien. Il s’agit là d’un moyen radical de faire échec aux règles successorales.

Un avantage fiscal selon la valeur du bien. La tontine est intéressante lorsque le bien constitue la résidence principale du couple et que sa valeur est au décès inférieure à 76.000 €. Si vous êtes dans ce cas, sachez que vous deviendrez propriétaire du bien sans avoir de droits de succession à payer. Vous devrez simplement acquitter des droits de mutation classiques au taux de 5,80 % (dans la plupart des départements) sur la part transmise. En revanche, si la valeur du bien dépasse 76.000 € au jour du décès, le conjoint survivant sera imposé à 60 %, avec un abattement de 1.594 € seulement sur la part transmise.

Vente du bien impossible en cas de séparation. Si vous vous séparez en bonne intelligence, vous pourrez vendre le logement ou racheter la part de l’autre. Mais en cas de désaccord, la situation devient dramatique car chacun est censé être propriétaire du tout. Et en cas de refus de l’un de vendre, il n’y a aucun autre moyen que d’attendre le décès de l’autre !

Concubinage et SCI

Acheter en SCI

Avec la société civile immobilière (SCI), vous devenez propriétaire de parts représentant la valeur du bien. Un montage souple qui préserve les intérêts de chacun.En montant une SCI, vous n’allez pas acheter votre logement par un simple contrat mais vous allez mettre en place une société qui sera propriétaire du bien. Cette dernière achète grâce aux apports que vous effectuez et en contrepartie desquels vous allez recevoir des parts en fonction de la somme apportée. La constitution d’une SCI n’est pas très compliquée. Deux personnes suffisent sans qu’un capital minimal ne soit requis. Seules formalités : la rédaction de statuts et l’inscription de la société au Registre du commerce. Les frais peuvent avoisiner les2.000 € si vous faites appel à un professionnel (notaire, avocat) pour rédiger les statuts. L’intérêt d’une SCI réside essentiellement dans sa souplesse.

Séparation en SCI et le rachat des parts facilité

Si vous vous séparez et que l’un d’entre vous décide de racheter les parts, le prix de cession est aligné sur les ventes d’immeubles anciens, soit une taxation à hauteur de 5 %. Et si le rachat n’est pas envisagé, vous pouvez dissoudre la SCI et vendre le bien.

Décès : l’achat croisé

En cas de décès, les parts du défunt reviennent normalement aux héritiers sauf si les concubins ont, par le biais de la SCI, réalisé ce que l’on appelle un achat croisé. Dans ce montage juridique, les concubins acquièrent d’abord l’ensemble des parts de la SCI en pleine propriété. Immédiatement après, ils procèdent à un démembrement de propriété. Ils vont s’échanger mutuellement la nue-propriété des parts qu’ils détiennent contre l’usufruit des parts détenues par le compagnon et vice versa. Ainsi, le survivant a l’assurance d’avoir la moitié du bien en usufruit. Et sur l’autre moitié, la pleine propriété car l’usufruit s’éteint sur cette part avec le décès de l’autre. Le survivant a ainsi la garantie de rester dans les lieux sans être inquiété par les héritiers.

 À noter : la pleine propriété est la réunion de l’usufruit (droit de jouissance) et de la nue-propriété (propriétaire des murs).

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