Constructeurs : faites le bon choix

Dans le Gard, le gérant d'une société de construction fictive a été écroué. Les charges qui pesaient contre lui ? Escroquerie, travail dissimulé, faux et usage de faux... Cette société qui a oeuvré pendant deux ans alors qu'elle n'était même pas inscrite au Registre du commerce comptabilise une quarantaine de victimes ! « Cette affaire aux conséquences malheureuses nous rappelle la nécessité pour les particuliers de demander les garanties indispensables lorsqu'ils décident de faire construire leur maison », explique Serge Nauges, président de l'Union des maisons françaises du Languedoc-Roussillon. Assurances, garantie dommages-ouvrage, respect des normes, suivi de chantier... autant de notions que votre constructeur devra connaître sur le bout des doigts.

Constructeur : mode d'emploi

Avant d'entamer ses recherches pour trouver le constructeur idéal, encore faut-il savoir en quoi consiste exactement son travail. Comme son nom l'indique, ce dernier est le spécialiste de la construction de maisons individuelles. Pour le trouver, vous pouvez vous rendre sur le site de l'Union des maisons françaises (UMF) qui classe ses membres en fonction des régions. Vous pouvez aussi visiter un des villages-expositions qui sont installés dans l'Hexagone. Cela sera l'occasion de rencontrer les constructeurs et de juger de la qualité des maisons témoins.

Avant de vous décider, vous pouvez demander à visiter des chantiers en cours ou même des réalisations terminées. Une fois votre choix effectué, vous définirez avec ce professionnel les grandes lignes de votre projet. « Un bon constructeur doit prendre en compte les demandes de son client tout en étant capable de proposer les solutions les mieux adaptées à la réalité », explique Jean-Luc Rouillet, directeur opérationnel de Mas Provence. Dans les faits, vous pourrez soit sélectionner l'un des modèles de maison sur catalogue, soit lui faire réaliser une maison entièrement sur mesure. Dans tous les cas, n'acceptez jamais de signer un contrat avec un constructeur qui ne se serait pas déplacé sur votre terrain. Les caractéristiques de votre parcelle sont essentielles pour envisager tout projet de construction.

Le constructeur doit également prendre en charge toutes les étapes du projet. Démarches administratives, choix des entreprises et des artisans, suivi du chantier, garanties, voire conseils et aide au financement ou pour l'aménagement intérieur... c'est le principe de l'interlocuteur unique. « Mais ce n'est pas parce ce qu'il s'occupe de tout à votre place, que vous ne devez pas exiger des preuves que vous êtes bien protégé en cas de défaillance de l'entreprise », souligne Serge Nauges.

Un cadre juridique précis

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est régi de manière stricte par la loi de 1990. « Cette réglementation a été instaurée afin de mieux protéger les candidats à la construction », explique Philippe Charpy, président du directoire de la Caisse de garantie immobilière du bâtiment. Ce contrat s'accompagne d'un certain nombre de garanties indispensables.

La garantie de livraison à prix et délais convenus (on parle aussi de garantie d'achèvement) est la principale modification apportée par la loi de 1990. Elle est essentielle pour tout candidat à la construction. Elle signifie qu'en cas de faillite du constructeur, un garant (organisme bancaire ou assureur spécialisé) prendra le relais. « Vous avez donc l'assurance que votre maison sera bien terminée mais qu'en plus elle sera livrée au prix et dans les délais impartis », précise Jean-Luc Rouillet. En cas de dépassement de prix, le client ne devra s'acquitter que d'une franchise équivalente à 5 % du prix total. Et si jamais les délais étaient dépassés (de plus de trente jours), l'organisme garant prendrait en charge les pénalités forfaitaires.

En toute garantie

Au-delà de cette protection primordiale, le contrat de construction doit forcément inclure d'autres éléments tout aussi indispensables. La garantie de remboursement d'acompte par exemple assure les clients qui ont versé une somme d'argent avant le début du chantier, qu'ils la récupéreront si les travaux sont annulés. Autre point à ne surtout pas négliger : la garantie dommages-ouvrage.

Cette dernière couvre pendant une durée de dix ans (on parle de garantie décennale) les éventuels travaux liés à la solidité de l'ouvrage. Et le tout sans avoir besoin de prouver la responsabilité de l'entreprise concernée. « Pour éviter les mauvaises surprises, je recommande à tous les candidats à la construction d'exiger des attestations annuelles et nominatives apportant la preuve de toutes ces garanties », insiste Serge Nauges. Si vous avez encore des doutes, n'hésitez pas avant de signer à faire relire votre contrat par des spécialistes du droit immobilier comme ceux de l'Adil (Agence départementale d'information sur le logement).

Des prestations soignées

Si votre coeur balance entre deux sociétés de construction, vous pourrez peut-être les départager en fonction de la nature des prestations proposées. Ces dernières doivent apparaître de manière claire dans le contrat de construction. En plus des garanties, tous les constructeurs s'engagent à vous fournir des plans détaillés, à vous assister dans l'ensemble de vos démarches administratives ainsi qu'à vous offrir un véritable service après-vente.

Autre détail à vérifier : le respect des échéances de paiement en fonction de l'avancement des travaux. Vous devrez également disposer d'un délai de rétractation de deux semaines. Le niveau de services proposé varie d'un constructeur à l'autre, en fonction du réseau de prestataires et de fournisseurs auxquels ils sont affiliés. Avant le démarrage des travaux, vous pourrez bénéficier de conseils concernant la préparation du terrain (bornage, débroussaillage...). Vous serez orienté pour le choix de vos finitions (tuiles, menuiseries, coloris...). Et n'hésitez pas à exprimer vos envies en matière d'aménagement intérieur (feng shui, traditionnel...).

Pour que vous ayez une vision précise de l'avancée des travaux, certains constructeurs vous proposent de recevoir quotidiennement des photos du chantier. Enfin, une visite de « préréception » vous permettra de faire le tour des lieux et de vérifier les derniers détails avant la prise de possession de la maison.

Atout qualitatif

La qualité est évidemment un autre critère pour privilégier un constructeur plutôt qu'un autre. Mais à l'heure de la formule accrocheuse et de la publicité omniprésente, comment distinguer le vrai du faux ? La marque NF Maison Individuelle constitue un excellent repère pour le particulier. « Cette marque est la garantie d'un constructeur respectant des normes de qualité précises tout au long du processus de construction : en amont, pendant et aussi après », souligne Jean-Luc Rouillet.

L'organisme Cequami réalise régulièrement des audits afin de vérifier que le constructeur respecte bien l'ensemble de ses engagements. L'organisation de l'entreprise, la qualité des services et la qualité de la construction seront passées au crible. En cas de non-respect de certains éléments, la société aura l'obligation de faire les corrections nécessaires. Encore une fois, n'hésitez pas à exiger les preuves de l'application de cette démarque de qualité. Plusieurs documents officiels doivent vous être remis au fur et à mesure que le chantier avance. L'association Maisons de Qualité délivre aussi un agrément qui atteste de la qualité du constructeur qui l'a reçu.

BBC ou rien

Le monde du bâtiment s'y prépare depuis un bon moment maintenant. La nouvelle réglementation thermique (RT 2012) approche à grands pas. Ainsi, à partir du 1er janvier 2013, les constructions neuves devront afficher une consommation énergétique ne dépassant pas en moyenne 50 kWh par an et par mètre carré.

« Même si ce n'est pas encore obligatoire, je recommande vivement aux clients de faire construire dès à présent une maison répondant aux critères du Bâtiment basse consommation (BBC) », conseille Jean-Luc Rouillet. Avec l'augmentation constante du prix de l'énergie, vous vous assurez sur le long terme d'importantes économies sur vos factures. De plus, lors de la revente, une maison qui ne répondrait pas aux normes thermiques actuelles se négociera moins cher.

Afin de réaliser ce type de bâtiment, les constructeurs ont mis au point des techniques constructives et acquis des savoir-faire précis. Encore une fois, il vaudra mieux vous fier aux constructeurs titulaires du label BBC Effinergie, témoin de leur réussite dans ce domaine.

Pour conclure, n'oubliez jamais qu'en dehors de l'ensemble des précautions à prendre, l'aspect humain n'est pas négligeable. Un constructeur toujours disponible, à votre écoute et avec lequel vous établirez une relation de confiance reste la meilleure des garanties.