Crédit immobilier : une hausse des taux modérée

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers accordés aux particuliers par les banques ont poursuivi leur faible remontée en avril. Surtout, les établissements n'ont pas modifié leurs conditions de crédit réservant aux candidats de réelles opportunités.

L’annonce sonne telle une formule proverbiale. « Avril ne devrait pas être le mois qui renversera la tendance pour les barèmes bancaires », avance  Cécile Roquelaure, directrice de la communication d'Empruntis.com.  En effet, la douce remontée continue. Pourquoi douce ? « Tout simplement parce que ce mois-ci encore, plusieurs établissements bancaires relèvent leurs barèmes avec une hausse limitée. » Pas d’affolement donc  car « si la remontée des taux de crédits immobiliers entamée depuis la fin de l’année dernière se poursuit, elle connaît un véritable ralentissement en ce mois d’avril, pour arriver à une quasi-stagnation », explique de son côté Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Une hausse raisonnée. Alors côté emprunteurs, à quoi faut-il s’attendre ? Ils vont payer leur emprunt immobilier un tout petit peu plus cher. La moyenne hors assurance pour les crédits sur vingt ans s’établit à 1,80% au 4 avril 2016, contre 1,70% en mars et 1,50% en novembre 2016 selon le courtier Empruntis.com. Mi-avril 2016, il y a donc un an, ce même vingt ans brut moyen s’établissait à 2,05%. « Le mouvement haussier reste raisonné et raisonnable. » Cafpi arrive quant à lui à négocier pour ses clients aux meilleurs profils des taux allant de 1,20% sur 20 ans à 1,50% sur 25 ans.

Période propice. Il semble que les candidats à l’accession ont conscience de cette opportunité. « Les beaux jours les incitent à lancer leurs projets immobiliers », note Philippe Taboret. Et les banques au diapason sont prêtes à faire de très beaux efforts. La période du printemps, propice aux achats immobiliers, les incite à limiter au maximum toute hausse des taux pour profiter à plein de cette situation. « Elles ont la volonté de réaliser la majeure partie de leurs objectifs sur la première moitié de l’année, ce qui permet de contenir la hausse », détaille Cécile Roquelaure. Enfin, certaines banques, ayant annoncé des objectifs commerciaux élevés pour 2017, n’hésitent pas à uniformiser leurs barèmes afin de se replacer correctement face à la concurrence.  

De réelles opportunités. S’il n’est évidemment pas question de coup de frein sur la distribution de crédits immobiliers, les derniers chiffres de la Banque de France confirment toutefois une baisse de la production de nouveaux crédits à l'habitat en février par rapport à janvier (32,6 Mds € vs 37 en janvier et 33,2 en décembre). Il est probable que ce volume baisse encore tout comme la part des renégociations.
« Cette baisse d'activité à venir, que nous relevions dans notre bilan trimestriel, pourrait ouvrir une nouvelle voie de négociation aux emprunteurs, au moins avec les banques qui souhaiteront accélérer pour atteindre 80% de leurs objectifs avant l'été », confie Cécile Roquelaure. A suivre.  

 Renégocier son crédit : une bonne idée ? 
Si les taux remontent depuis fin novembre/début décembre, ils sont toujours historiquement bas. Pour un crédit souscrit en avril 2014* au taux moyen de 3,30% (hors assurance) sur 20 ans et un rachat aujourd'hui au taux moyen de 1,55% sur la durée résiduelle (17 ans), la mensualité hors assurance va passer de 969 à 840 €. Le coût du crédit passera quant à lui de 48.131 € (les intérêts restant dus au titre du crédit en cours) à 20.797 € (le nouveau crédit).
Soit un gain de 27.000 € environ auquel il conviendra de retirer les indemnités de remboursement anticipé (dans notre exemple 2.469 €) et les frais pour la nouvelle garantie.

*Exemple chiffré Empruntis

A quelles conditions renégocier ?
La durée : l'emprunteur doit être dans son premier tiers de remboursement pour optimiser l'impact sur les intérêts restant à payer. Ex : pour un prêt sur 20 ans, c'est dans les 6 premières années que l'opération sera la plus rentable. Il sera possible de « déborder » un peu en fonction du montant du prêt.
L'écart de taux : entre les taux actuels et le taux du crédit souscrit, l'écart doit être de 0.70 à 1 point.
Le montant emprunté restant à rembourser : il doit être au minimum de 70.000 € environ, en-deçà les banques estimeront que le montant est insuffisant pour le racheter.

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