Crédit : comment bien emprunter en 2017

Des taux immobiliers très bas, des banques prêtes à accorder des crédits, des aides efficaces : en 2017, toutes les conditions sont réunies pour faciliter le financement de votre projet de construction. Comment en profiter ? Nos conseils et nos bons plans.

Disons-le tout net : en ce début février 2017, vous bénéficiez de conditions très favorables pour financer votre projet de construction. Les taux sont bas, ce qui booste votre pouvoir d'achat immobilier. Pour recruter de nouveaux clients, les banques sont disposées à vous accorder de bonnes conditions, pour peu que vous satisfassiez à leurs critères. Le PTZ, la star des aides financières, sera clos au 31 décembre prochain. Vous pouvez faire de belles économies avec la délégation d’assurance de prêt. Entre autres exemples ! Pour vous aider à faire les bons choix, voici un point en sept questions réponses pour vous aider à bâtir un bon financement.

Où en sont les taux immobiliers ? Ils n’ont fait que baisser entre octobre 2015 et novembre 2016. Sur cette période, le taux moyen toutes durées confondues est passé de 2,20 à 1,31% (taux brut, hors assurances et frais annexes) selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Depuis, la tendance s’est inversée et la moyenne est remontée à 1,38% brut (fin janvier 2017). Autre exemple qui montre que la récente hausse des taux est pour le moins anecdotique : au 9 février 2017, le taux brut sur vingt ans s’établit à 1,65%, contre 1,55% en novembre 2016 et 2,40% il y a un an selon le courtier Empruntis.com.

Crédit : les taux immobiliers au 9 février 2017

   Taux minimal  Taux moyen  Taux maximal
 15 ans  1,09%  1,45%  2,55%
 20 ans  1,20%  1,65%  2,70%
 25 ans  1,45%  1,90%  3,45%

Source : Empruntis.com. Taux bruts, hors assurance et coût des garanties. Le taux que vous obtiendrez dépendra de votre profil et de votre projet.

Le crédit va-t-il devenir plus cher ? Les indices financiers sont plus tendus et l’inflation repart à la hausse, deux arguments qui laissent penser que les taux vont continuer à grimper. Mais la Banque centrale européenne (BCE) conserve sa politique de liquidités surabondantes à taux d’intérêt nuls et les banques cherchent à attirer de nouveaux clients en utilisant le crédit immobilier. Du coup, la remontée des taux sera aussi progressive que limitée. La moyenne toutes durées confondues pourrait monter à 1,70, voire 1,80% en décembre prochain d’après l’Observatoire financement CSA/Crédit Logement. Bref, l’argent a toutes les chances de rester bon marché cette année.  

Les banques prêtent-elles facilement ? Elles auraient paraît-il commencé à fermer le robinet du crédit. Une rumeur démentie par Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi. « Elles continuent de prêter à tout particulier solvable », assène-t-il. Elles sont d’autant plus enclines à accorder des financements immobiliers qu’elles affichent des ambitions commerciales élevées pour cette année. « Les banques s’attendent à un second semestre plus calme du fait de la hausse des taux, poursuit Philippe Taboret, elles profitent de la période actuelle pour tenter d’atteindre leurs objectifs en appliquant des conditions de taux attractives. »  

Comment obtenir un prêt immobilier ? « Les candidats à l’emprunt doivent garder en tête que les banques françaises ne prêtent qu’à ceux qui sont capables de rembourser leur emprunt », martèle Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit foncier. Donc, pour obtenir votre financement, respectez les critères suivants : une mensualité qui ne dépasse pas le tiers des revenus déduction faite des autres prêts, un saut de charges (différence entre le loyer actuel et le futur remboursement) et un reste-à-vivre raisonnables, être en CDI, avoir des comptes bancaires sains (pas de découvert ni d’incident de paiement).

Crédit, maison et constructeur
Pour prêter, les banques cherchent un maximum de sécurité. « Elles préfèrent financer les projets menés dans le cadre d’un contrat de construction-loi de 1990 », explique Sandrine Allonier, directrice des relations banques chez le courtier Vousfinancer.com. « Il contient une garantie de livraison à prix et délais convenus, qui certifie que la maison sera bien terminée. Et c’est justement la maison qui vient garantir le crédit par l’intermédiaire de l’hypothèque ou de la caution. » Dans la même logique, la banque va s’intéresser au constructeur, notamment à sa santé financière, à sa durée d’existence, pour s’assurer qu’il s’agit d’un professionnel fiable.

Comment obtenir un bon taux d’intérêt ? Il faut d'abord respecter les critères décrits ci-dessus. Mais ceux qui injectent un minimum d’apport dans le projet (10%), qui ont de bons revenus (4.000 € net mensuels pour un ménage par exemple), ou qui disposent de produits de placement obtiennent des taux inférieurs à la moyenne. Et puis, vous devez mettre les banques en concurrence. Pour ce faire, vous pouvez vous adresser à un courtier. « Il connaît les critères des banques, maîtrise le montage du dossier et se positionne en apporteur d’affaires pour les banques », indique Joël Boumendil, P-DG d’ACE Crédits. « De quoi faciliter les choses, sachant que tout le monde, du prêteur à l’emprunteur en passant par le courtier, a intérêt à ce que le crédit soit accordé aux meilleures conditions. »  

Peut-on réduire le coût de l’assurance ? Vous pouvez choisir une autre assurance que celle proposée par votre banque prêteuse à condition de conserver les mêmes garanties. Ainsi, vous divisez le coût de cette protection par deux, avec à la clé des milliers d’euros d’économies. Attention : cette possibilité, la délégation d’assurance, est intéressante pour les emprunteurs de moins de 50 ans. Pour les autres, le contrat groupe de la banque est le plus souvent préférable. Notez qu’avec la loi Sapin II, vous pouvez changer d’assurance tous les ans après la signature du contrat pour trouver une police moins chère et/ou plus protectrice.

Quel est le bon plan de 2017 ? C’est le PTZ. Véritable accélérateur de projets, cette aide créée par l’Etat a profité à plus de 120.000 familles en 2016. Deux fois plus qu’en 2015 ! Comment ça marche ? En fait, c’est un crédit gratuit distribué par la quasi-totalité des banques. Constitutif d’apport personnel, toujours valable en 2017, il compte pour 40% du montant du projet. Pour l’obtenir, vos revenus ne doivent pas dépasser certains plafonds définis en fonction de l’adresse de la maison et de la composition de la famille. Enfin, n’oubliez pas les autres aides comme les prêts PAS ou Action Logement. Pour en savoir plus, consultez notre dossier sur le financement d’une maison.

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